我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

周勇

摘 要：房地產(chǎn)金融貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，受制于傳統(tǒng)房地產(chǎn)金融思維等諸多因素的影響，房地產(chǎn)金融管理措施、管理制度不完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融服務(wù)能力不強(qiáng)，資金籌措效率較低，無法真正滿足現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需求。本文立足實(shí)際，以期厘清現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，從多個(gè)維度出發(fā)，采取針對(duì)性的應(yīng)對(duì)手段，彌補(bǔ)房地產(chǎn)金融環(huán)節(jié)存在的漏洞，構(gòu)建起系統(tǒng)、高效的房地產(chǎn)金融模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策

1房地產(chǎn)金融概述

房地產(chǎn)金融是指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)等過程中，借助貨幣流通和信用渠道，采取籌集資金、融通資金以及其他相關(guān)金融服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和金融活動(dòng)。美國(guó)房地產(chǎn)金融教授TerrenceM.Clauretie&G.StacySirmans;對(duì)房地產(chǎn)金融進(jìn)行研究，包括了市場(chǎng)的各個(gè)方面。房地產(chǎn)金融本質(zhì)是房地產(chǎn)在發(fā)展過程參與主體之間的資金流通，不單是房地產(chǎn)業(yè)或者金融業(yè)一方面的流通，而是兩個(gè)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展期間互相協(xié)調(diào)的成效。它的目的是利用一切能夠可利用的金融資源作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的支持力量，保障在發(fā)展過程中資金流通順暢，房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)的進(jìn)步與發(fā)展，發(fā)展過程中的建設(shè)項(xiàng)目日益增多，資金需求也就愈加強(qiáng)烈，因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與金融業(yè)有著必然的聯(lián)系，且兩者之間相得益彰。房地產(chǎn)金融有利于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，并持續(xù)不斷的提升對(duì)社會(huì)福利以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等眾多方面的促進(jìn)效果。

2房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)類別及其特征

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)屬于金融風(fēng)險(xiǎn)的一種特殊形式，指金融機(jī)構(gòu)在圍繞房地產(chǎn)業(yè)的金融服務(wù)中，因?yàn)楦鞣N原因?qū)е沦Y產(chǎn)及信譽(yù)受損的可能性。判定房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的大小，可以用以下指標(biāo)來進(jìn)行衡量：第一，不良貸款率。就是不良貸款額與總貸款之間的比率，其數(shù)值越大則風(fēng)險(xiǎn)越大。第二，貸款集中度。就是房地產(chǎn)貸款余額與金融機(jī)構(gòu)貸款余額總數(shù)的比值，其數(shù)值越大，表明風(fēng)險(xiǎn)越大。第三，貸款回收率。指金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)業(yè)的累計(jì)貸款與貸款收回額之間的比值，其數(shù)值越大，表明風(fēng)險(xiǎn)越大。第四，房地產(chǎn)投資與投機(jī)的需求率。指房地產(chǎn)投資與投機(jī)需求的比值，數(shù)值越小則風(fēng)險(xiǎn)越大。由于投資與投機(jī)在實(shí)踐中往往很難進(jìn)行區(qū)分和識(shí)別，所以這一指標(biāo)在實(shí)際應(yīng)用中存在操作性不強(qiáng)的問題。

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可以分為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，指的是會(huì)因?yàn)檎巍⒔?jīng)濟(jì)政策、社會(huì)心理等原因?qū)е路康禺a(chǎn)價(jià)值大幅下降，致使為房地產(chǎn)提供金融服務(wù)的機(jī)構(gòu)產(chǎn)生損失的可能。房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的后果非常嚴(yán)重，當(dāng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以后，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體的開發(fā)商和作為消費(fèi)主體的購(gòu)房者履約同時(shí)出現(xiàn)困難，圍繞房地產(chǎn)服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)即使采取各種措施，也無法避免嚴(yán)重?fù)p失。非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有以下六種：第一種，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，指開發(fā)商、購(gòu)房者和金融機(jī)構(gòu)由于市場(chǎng)不穩(wěn)定因素而產(chǎn)生的各種損失。第二種，信用風(fēng)險(xiǎn)，指由于借款人違約致使金融機(jī)構(gòu)難以回收貸款本息，并因此遭受損失的可能性。信用風(fēng)險(xiǎn)主要來自于開發(fā)商或者購(gòu)房者的違約行為。第三種，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要由于金融機(jī)構(gòu)在發(fā)展中無法降低負(fù)債水平或者增加資產(chǎn)造成，嚴(yán)重的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)分為原發(fā)性和繼發(fā)性，原發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期貸款比例過高，致使金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)流動(dòng)性不足而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，繼發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)作為金融機(jī)構(gòu)提供貸款的抵押物，由于貸款者難以還清貸款而對(duì)抵押物處理又出現(xiàn)困難，因此產(chǎn)生的金融機(jī)構(gòu)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。第四種，利率風(fēng)險(xiǎn)，指因?yàn)槔什▌?dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。第五種，通脹風(fēng)險(xiǎn)，指金融機(jī)構(gòu)因?yàn)橥浡什粩嘣黾訉?shí)際利率不斷下降所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。第六種，操作風(fēng)險(xiǎn)，指由于金融機(jī)構(gòu)員工個(gè)人原因或者業(yè)務(wù)流程出現(xiàn)問題致使損失產(chǎn)生的可能性。所以，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)作為金融風(fēng)險(xiǎn)的一種特殊形式，不僅具有金融風(fēng)險(xiǎn)所具有的一般特征，還具有隱蔽性、擴(kuò)張性、周期性和可控性特征。

3房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策建議

3.1完善房地產(chǎn)金融體系

為了更好地發(fā)揮房地產(chǎn)金融在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)中的積極作用，彌補(bǔ)現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系存在的漏洞，金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系存在的問題，吸收過往有益經(jīng)驗(yàn)，逐步形成多層次的房地產(chǎn)金融體系，提升金融活動(dòng)的高效性，逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，探討融資權(quán)益證券化的可能性，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。例如可以借鑒澳大利亞等國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，采取逆向年金抵押貸款的方式，為客戶提供個(gè)性化的金融支持，確保各類資金較為方便地進(jìn)入到房地產(chǎn)金融體系之中，在為消費(fèi)者提供更為便捷的住房貸款服務(wù)的同時(shí)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，為后續(xù)各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)工作的開展提供極大的資金支持。

3.2建立完善的房地產(chǎn)金融法律體系

為了確保房地產(chǎn)金融活動(dòng)的有序開展，在不斷進(jìn)行金融體系創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，還需要強(qiáng)化金融法律體系建設(shè)，用法律法規(guī)來規(guī)范各項(xiàng)金融行為。例如以現(xiàn)有的法律法規(guī)為依據(jù)，根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行現(xiàn)行法律法規(guī)的添加或者完善，規(guī)范房地產(chǎn)金融借貸雙方的行為，管控金融風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化房地產(chǎn)金融法律體系的落實(shí)，在不斷完善房地產(chǎn)金融立法的基礎(chǔ)上，相關(guān)主管部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間要加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，互相配合，在強(qiáng)化房地產(chǎn)金融內(nèi)部管理效能的同時(shí)，對(duì)違法行為實(shí)現(xiàn)及早發(fā)現(xiàn)與準(zhǔn)確打擊，確保房地產(chǎn)金融行為在法律法規(guī)的框架內(nèi)有序開展，通過這種方式，穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)金融活動(dòng)的順利進(jìn)行，減少金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.3強(qiáng)化房地產(chǎn)金融的合同管理

為了盡可能降低房地產(chǎn)合同的履約風(fēng)險(xiǎn)，在合同制定、簽署的過程之中，要確保各項(xiàng)利益分配、安全監(jiān)管以及質(zhì)量管理等多種因素符合實(shí)際要求，確保各項(xiàng)金融活動(dòng)能夠按照合同內(nèi)容執(zhí)行。一旦履約過程之中，出現(xiàn)相關(guān)問題，工作人員也能夠根據(jù)實(shí)際情況，采取更為主動(dòng)的措施，來應(yīng)對(duì)金融糾紛，避免重大金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

結(jié) 語(yǔ)

文章總結(jié)過往有益經(jīng)驗(yàn)，采取針對(duì)性的手段，突出防范金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，逐步構(gòu)建起系統(tǒng)、全面、高效的房地產(chǎn)金融機(jī)制。

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