村鎮集體建設用地可建租賃房

黃曉芳

村鎮集體建設用地可建租賃房

黃曉芳

北京上海南京等13地開展試點

國土資源部日前發布消息稱，將在北京、上海、南京等13個城市開展集體建設用地建租賃住房試點。分析人士稱，此舉有利于構建購租并舉的住房體系，也有利于打通城市和農村建設用地，構建城鄉統一的建設用地市場。

在國土資源部、住房和城鄉建設部聯合印發的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》中，試點城市包括北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都。這一名單與此前首批獲準發展租賃市場試點城市一致。

試點方案明確，項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不占用耕地。同時，發揮政府主導作用，也必須尊重農民集體意愿，統籌考慮農民集體經濟實力，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。

在具體運營上，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房，要求兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。這意味著，此類用地不是通過通常的征地進入市場，村鎮集體組織在盤活此類建設用地時擁有較大的自主權，有利于盤活村鎮集體資產，增加農村集體經濟組織收入，使當地農民更多獲益。

國土資源部有關負責人稱，將建立快速審批通道，健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理、統一相關建設標準。同時，將考慮到試點區域基礎設施情況，配套完善相應的醫療、教育等公共設施。

這位負責人稱，限定在上述試點城市范圍的原因在于，這些城市租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監管和服務能力相對較強。

此前，國土資源部曾規定，對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，確需利用農村集體建設用地開展租賃住房建設試點的，可經過相應程序核準后開展試點。北京、上海成為首批試點城市。

隨著房價走高，“房子是用來住的，不是用來炒的”逐步在政策層面得到落實。今年4月，住房和城鄉建設部、國土資源部提出，在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展在集體建設用地上建設租賃住房試點。隨后，7月份住房和城鄉建設部、國土資源部等九部委聯合印發《關于在人口流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》再次提出，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

據悉，我國還將探索租賃住房監測監管機制。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

同時，將探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。試點方案提出，有條件的城市，進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

目前，在農村集體土地上建設的房屋被視為小產權房，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發。分析人士稱，集體租賃住房建設有利于發揮集體建設用地的價值，同時通過發展正規的租賃產品，從疏導的角度有利于減少違法違規小產權房建設。

另據介紹，試點將于2020年年底結束。