土地流轉合同需注意的九個問題

董世峰

土地流轉合同需注意的九個問題

董世峰

隨著中辦國辦印發的《關于完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》的實施，農村土地流轉數量、規模也在逐步增加。為有效防止或減少流轉糾紛的發生，保護流轉雙方的合法利益，以下9個方面問題必須在流轉合同中約定清楚明白：

流轉土地交付日期的約定。一定要注意當地農作物茬口銜接，建議一般安排在上季作物收獲后下季作物播種前之間進行。流入方中途要變更或解除流轉合同的，應該提前半年當面或書面告知流出方，便于流轉合同解除后流出方對下季生產早作安排。

土地的復耕方式、責任和費用的約定。包括：合同到期后，修建的生產性用房、生活用房、地面硬化物由乙方（流入方）清除還是折價給甲方（流出方）；雜草是人工清除還是機器清除還是化學清除；流出方自行復耕還是流入方負責復耕，復耕費用誰承擔等；需不需將土地恢復到流轉前的空間位置；被破壞的排洪道、排灌渠由誰恢復，費用誰負責，以及被破壞的四至界限由誰負責恢復等。

惠農政策、土地征占用補償費享受對象的約定。如：耕地地力保護補貼資金由流出方享受還是流入方享受；流轉租金中包不包含耕地地力保護補貼；流轉期間，流轉土地被征占用的，征占用青苗費、土地補償費、安置費以及地上附著物賠付由誰享受，都應該在流轉合同中約定清楚。

物價漲跌因素對流轉價款影響的約定。有的流轉合同約定流轉期限較長，對流轉租金的約定是固定不變，還是每年上漲或幾年一漲，漲多少，上漲百分比是多少？流轉租金怎么支付？需具體到年月日。

流轉經營權抵押擔保及再流轉的約定。隨著農村改革的推進，部分地方賦予土地經營權抵押融資、擔保及再流轉的權能。為此，流轉合同中應當對甲方是否允許乙方用于抵押融資、擔保，是否允許乙方再流轉作出明確約定。

由國家財政投資、補助資金形成資產所有權歸屬的約定。如四川省明確規定，新型經營主體享受國家財政投資、補助資金形成的資產，其所有權歸所在地農村集體經濟組織所有，可以折股量化給所在地集體經濟組織成員。

爭議處理歸屬地的約定。流入方不是本地（縣）的，如果今后出現合同糾紛，需要走司法程序解決的，為方便流出方（農戶）提起訴訟或應訴，減少應訴路途費用開支，建議合同中約定爭議的解決在流出方所在地人民法院提起訴訟。

土地流轉風險保證基金繳納的約定。部分地區已經建立了土地流轉風險保證基金，在合同鑒證過程中，應注意流入方是否按照政策規定如實足額繳納了土地流轉風險保證金；流入方是否按照政策規定，通過了有關部門（單位）對流入方準入的主體資格審查，是否向流出方所在縣鄉（鎮）村提交了相關審查資料。需動用土地流轉風險保證基金支付拖欠農戶土地租金的，建議在違約責任中，約定逾期超過3個月未支付轉包費/租金的，甲方有權要求解除合同。

其他需要注意的事項。一是留下流轉雙方聯系人和聯系方式，便于合同執行中相關聯系；二是流入方屬于自然人的，必須提供本人身份證復印件，必須是本人簽具流轉合同；三是流入方屬于新型經營主體的，建議必須向流出土地所有權人或者其上一級行政組織機構提供有效的營業執照副本復印件、法定代表人身份證復印件1份；法定代表人授權簽具流轉合同的，必須由流入方出具由法定代表人親自簽具的書面授權書、受托人身份證復印件各1份，提供的所有正件、復印件必須加蓋流入方單位公章。

（作者單位：四川省射洪縣農業局農經站）