土地流轉(zhuǎn)合同需注意的九個(gè)問(wèn)題

董世峰

土地流轉(zhuǎn)合同需注意的九個(gè)問(wèn)題

董世峰

隨著中辦國(guó)辦印發(fā)的《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分置辦法的意見(jiàn)》的實(shí)施，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)數(shù)量、規(guī)模也在逐步增加。為有效防止或減少流轉(zhuǎn)糾紛的發(fā)生，保護(hù)流轉(zhuǎn)雙方的合法利益，以下9個(gè)方面問(wèn)題必須在流轉(zhuǎn)合同中約定清楚明白：

流轉(zhuǎn)土地交付日期的約定。一定要注意當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物茬口銜接，建議一般安排在上季作物收獲后下季作物播種前之間進(jìn)行。流入方中途要變更或解除流轉(zhuǎn)合同的，應(yīng)該提前半年當(dāng)面或書面告知流出方，便于流轉(zhuǎn)合同解除后流出方對(duì)下季生產(chǎn)早作安排。

土地的復(fù)耕方式、責(zé)任和費(fèi)用的約定。包括：合同到期后，修建的生產(chǎn)性用房、生活用房、地面硬化物由乙方（流入方）清除還是折價(jià)給甲方（流出方）；雜草是人工清除還是機(jī)器清除還是化學(xué)清除；流出方自行復(fù)耕還是流入方負(fù)責(zé)復(fù)耕，復(fù)耕費(fèi)用誰(shuí)承擔(dān)等；需不需將土地恢復(fù)到流轉(zhuǎn)前的空間位置；被破壞的排洪道、排灌渠由誰(shuí)恢復(fù)，費(fèi)用誰(shuí)負(fù)責(zé)，以及被破壞的四至界限由誰(shuí)負(fù)責(zé)恢復(fù)等。

惠農(nóng)政策、土地征占用補(bǔ)償費(fèi)享受對(duì)象的約定。如：耕地地力保護(hù)補(bǔ)貼資金由流出方享受還是流入方享受；流轉(zhuǎn)租金中包不包含耕地地力保護(hù)補(bǔ)貼；流轉(zhuǎn)期間，流轉(zhuǎn)土地被征占用的，征占用青苗費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)以及地上附著物賠付由誰(shuí)享受，都應(yīng)該在流轉(zhuǎn)合同中約定清楚。

物價(jià)漲跌因素對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)款影響的約定。有的流轉(zhuǎn)合同約定流轉(zhuǎn)期限較長(zhǎng)，對(duì)流轉(zhuǎn)租金的約定是固定不變，還是每年上漲或幾年一漲，漲多少，上漲百分比是多少？流轉(zhuǎn)租金怎么支付？需具體到年月日。

流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押擔(dān)保及再流轉(zhuǎn)的約定。隨著農(nóng)村改革的推進(jìn)，部分地方賦予土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資、擔(dān)保及再流轉(zhuǎn)的權(quán)能。為此，流轉(zhuǎn)合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)甲方是否允許乙方用于抵押融資、擔(dān)保，是否允許乙方再流轉(zhuǎn)作出明確約定。

由國(guó)家財(cái)政投資、補(bǔ)助資金形成資產(chǎn)所有權(quán)歸屬的約定。如四川省明確規(guī)定，新型經(jīng)營(yíng)主體享受國(guó)家財(cái)政投資、補(bǔ)助資金形成的資產(chǎn)，其所有權(quán)歸所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，可以折股量化給所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

爭(zhēng)議處理歸屬地的約定。流入方不是本地（縣）的，如果今后出現(xiàn)合同糾紛，需要走司法程序解決的，為方便流出方（農(nóng)戶）提起訴訟或應(yīng)訴，減少應(yīng)訴路途費(fèi)用開支，建議合同中約定爭(zhēng)議的解決在流出方所在地人民法院提起訴訟。

土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保證基金繳納的約定。部分地區(qū)已經(jīng)建立了土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保證基金，在合同鑒證過(guò)程中，應(yīng)注意流入方是否按照政策規(guī)定如實(shí)足額繳納了土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保證金；流入方是否按照政策規(guī)定，通過(guò)了有關(guān)部門（單位）對(duì)流入方準(zhǔn)入的主體資格審查，是否向流出方所在縣鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村提交了相關(guān)審查資料。需動(dòng)用土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保證基金支付拖欠農(nóng)戶土地租金的，建議在違約責(zé)任中，約定逾期超過(guò)3個(gè)月未支付轉(zhuǎn)包費(fèi)/租金的，甲方有權(quán)要求解除合同。

其他需要注意的事項(xiàng)。一是留下流轉(zhuǎn)雙方聯(lián)系人和聯(lián)系方式，便于合同執(zhí)行中相關(guān)聯(lián)系；二是流入方屬于自然人的，必須提供本人身份證復(fù)印件，必須是本人簽具流轉(zhuǎn)合同；三是流入方屬于新型經(jīng)營(yíng)主體的，建議必須向流出土地所有權(quán)人或者其上一級(jí)行政組織機(jī)構(gòu)提供有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件、法定代表人身份證復(fù)印件1份；法定代表人授權(quán)簽具流轉(zhuǎn)合同的，必須由流入方出具由法定代表人親自簽具的書面授權(quán)書、受托人身份證復(fù)印件各1份，提供的所有正件、復(fù)印件必須加蓋流入方單位公章。

（作者單位：四川省射洪縣農(nóng)業(yè)局農(nóng)經(jīng)站）