漢壽：破解抵押難題有辦法

夏亮

漢壽：破解抵押難題有辦法

夏亮

2014年中央一號文件出臺后，湖南省漢壽縣先行先試，探索開展農村土地經營權抵押貸款試點工作。2015年，漢壽縣成為全國“兩權”抵押貸款試點縣、全省金融支持現代農業發展示范縣。目前，全縣共辦理土地經營權抵押貸款243筆，涉及承包地面積9.48萬畝，累計貸款金額達12582萬元，有效解決了新型農業經營主體的融資難題，推動了農村土地的有序流轉，促進了農業產業化發展。

探索抵押登記機制

明確抵押登記機構。明確漢壽縣農經局為農村土地經營權抵押登記機構，著力搭建服務平臺。利用縣財政專項資金80萬元，建立了以備案、鑒證、評估、抵押、儲備、交易、調解、仲裁為主要服務功能的土地流轉服務大廳和土地承包糾紛調解仲裁庭；開通了農村土地流轉門戶網站和覆蓋全縣的農村土地流轉信息網絡系統；制定了《漢壽縣農村土地承包經營權流轉管理辦法》，完善土地流轉信息采集、上報、發布、存儲制度；建立了土地承包信息庫，為農戶提供查詢、訴求、抵押登記等全方位服務。

降低抵押登記門檻。為惠及更多抵押貸款農戶，制定完善土地經營權抵押貸款管理辦法，逐步放寬土地抵押貸款準入門檻：2014年3月出臺的《漢壽縣農村土地經營權抵押貸款管理辦法（試行）》要求土地經營權存續期在5年以上（含5年）方可申請貸款；2015年8月下發的《漢壽縣農村土地經營權抵押貸款管理辦法》將經營存續期放寬至3年（含3年）以上；2016年4月，湖南省農信擔保公司與中國農業銀行漢壽支行聯合推出“財銀擔”產品，對從事糧食、蔬菜和油茶種植的專業大戶、農民合作社等新型農業經營主體，經營存續期為1年（含1年）以上，均可以申請土地經營權抵押貸款。

規范抵押登記流程。制定《漢壽縣農村土地經營權抵押貸款登記工作細則》，按照“先鑒證、后認定、再登記”的思路，完善抵押登記流程。抵押人與金融機構達成貸款意向后，向縣土地流轉服務中心提出抵押貸款申請，由流轉服務中心現場對土地經營權的真實性、規范性、合法性進行核實，經調查和審核情況屬實的，頒發《農村土地承包經營權證》（通過其他方式取得）或《農村土地經營權證》（流轉取得）。抵押人、金融機構、土地流轉服務中心按照相關指導價格，對土地經營權進行價值評估。金融機構以評估價值為基準和抵押人簽訂《貸款合同》和《抵押合同》，隨后縣農經局向申請人出具《他項權證》，金融機構憑《他項權證》發放貸款。

探索地價評估機制

針對土地價值評估，明確“年租金×經營期限+地上種養物價值”的價值評估原則。同時，明確規定農戶通過口頭協議流轉的土地、產權關系不清晰的土地，不具備抵押貸款資格。

對于50萬元以下的小額貸款，由抵押人、抵押權人、縣土地流轉服務中心三方認定經營權價值。對于50萬元以上的大額貸款，由專家評估委員會認定。評估認價專家委員會以縣農經站為主，聘請農口各部門專業人員、農民土專家組成。農村土地經營權評估價值經抵押人、抵押權人、縣土地流轉服務中心三方確定認可后，金融機構按比例發放貸款，貸款額度為評估價值的40%-60%。

為完善價格評估機制，2016年2月，縣土地流轉服務中心與土流網簽訂《戰略合作協議》，充分利用土流網信息服務平臺資源，結合歷年交易數據、土壤酸堿度、肥沃程度等價格影響因素進行價值評估，進一步提高評估的精準度，形成了“抵押人+抵押權人+縣土地流轉服務中心+土流網”四方土地經營權價值評估認定體系。同時，為了降低交易成本，對借款人價值評估提供全程免費服務，極大地激發了廣大農民參與抵押貸款的熱情。

探索風險防控機制

設立風險補償金。縣政府在財政設立500萬元的土地經營權抵押貸款風險補償金，對出現貸款損失的，由相關金融機構向鄉鎮經管辦提出風險補償申請，由鄉鎮初審后上報縣補償中心，縣補償中心核實簽字匯總后，上報由縣金融辦、財政局、農經局、人民銀行組成的審核小組核準、簽批，按照30%的風險補償比例對金融機構給予補償。

實行權證代管。抵押貸款經營戶在還清本息之前，將《農村土地承包經營權證》或《農村土地經營權證》作為抵貸憑證，交由土地流轉服務中心代為保管。一旦出現在貸款期內無力償還的情況，經管局可以暫時收回土地經營權，通過變賣、拍賣以及法律訴訟等手段，將土地經營權流轉到第三方，所得價款償還貸款本息。

實施風險共擔。引進土流網、常德市財鑫擔保公司、湖南省農信擔保公司等第三方機構，創新推出“銀行+土地經營權+土流金服”、“銀行+土地經營權+擔保公司”等貸款模式，引導銀行、擔保公司、土流網、土地經營權人四方合作，將風險分散，降低參與抵押貸款銀行的風險指數，提高銀行參與抵押貸款積極性。

（作者單位：湖南省漢壽縣農村經營管理局）