房地產企業財務管理運行機制及優化建議

王鍵瑋

摘要：經濟發展，企業數量與日俱增，這些企業在促進中國經濟增長的同時，也面臨著種種問題和不適。本文以房地產企業為例，分析了房地產企業財務管理存在的問題，針對這些問題試圖找出具體的應對策略。

關鍵詞：財務管理；內部控制；融資風險

財務管理是依據國家相關法規制度，遵循一定的管理原則，組織企業財務活動和處理財務關系的一項經濟管理工作。房地產是我國第三產業發展的重頭戲，隨著人們生活水平的提高，房地產交易日益活躍，對國民經濟的貢獻量不可小覷。但作為資金密集型行業，對資金使用要求較高，所以財務管理顯得十分必要。正是基于此，本文對房地產企業財務管理問題進行了研究分析。

一、房地產財務管理的運行現狀分析

（一）融資管理方面

房地產項目開發是一個巨額資金投入的過程，動輒上億的地價和房屋建設費用，對房地產企業實力是一個巨大考驗。由于一次性投入的資金太多，房地產企業籌集資金的任務就十分艱巨。房地產項目開發周期較長，資金回轉率低，房地產開發企業不得不使出混身解數來籌集資金。目前，國內的主要融資渠道有兩種，一種是內部融資，另一種是外部融資。內部融資主要來源是預售賬款和自有資金。自有資金是企業自有的可使用資金，一般不低于投資項目的30%；預售賬款主要是開發商通過預售商品房獲得的資金，一般占總投資的28%左右，也是一筆重要的資金。外部融資主要有銀行信貸、房地產債券、上市融資等方式，但從目前來看，大部分房地產企業主要依靠銀行信貸。房地產企業的融資渠道比較單一，并且銀行為房地產信貸設置了較高的門檻，所以融資難度比較大。

（二）資金投資運用和開發成本管理方面

房地產投資有極大的盲目性，主要體現在房地產企業在投資時過多依賴人的主觀判斷，未對市場進行調查和充分論證，這樣得到的結果就像在賭運氣。一個房地產企業保持這樣的狀態顯然是不行的，因為目前中國的房地產市場還算景氣，粗放式投資模式的弊端并不顯著，假設中國房地產市場開始走向低迷，那么很可能就有一批投資失誤的房地產企業面臨倒閉危機。一些房地產企業帶有較重的投機心理，利用房地產市場機制獲取暴利，忽略市場項目的可行性分析，結果造成投資項目技術可靠性較低，盲目擴張、控制不力，最終導致項目爛尾，資金無法回收，損失慘重。

一個項目包括方案設計、土地使用權、工程招標管理和施工、銷售等諸多環節，每一個環節都會涉及到資金，然而房地產企業在這些環節上的成本管理存在諸多問題。成本管理的目的是經濟效益最大化，要求房地產企業必須對項目全過程的各個環節進行有效控制和規劃。然而，我國房地產企業在方案設計時，并沒有全盤考慮；為了獲得土地使用權可謂大費周折，無形成本不斷增加，造成了競買價格與預算成本嚴重不符；工程招標過程中，忽略了工程后期合同、糾紛等因素的影響；對施工成本控制不力，施工成本與預算目標產生較大分歧。

（三）房地產財務人員專業素質和制度建設有待加強

企業領導者是企業的核心，尤其在家族企業當中，領導者幾乎主宰了企業的一切。近些年，中國經濟呈現井噴式發展，房地產企業從中受益逐漸強大起來。然而一些房地產企業管理者的“包工頭”身份始終沒有變，他們嚴重缺乏管理理念，眼中只有利潤沒有管理，只重視短期利益而忽略長遠戰略。在人才選用上，因為對外來人員信任度不夠，所以更愿意讓親戚來擔任，親戚關系固然有更好的信任，但人才質量大大降低，勢必會對企業發展造成不利影響。在一些企業領導者看來，財務管理只不過是一部計算工具，并與記賬、發工資等基礎工作混為一談，缺乏科學系統的規劃，在財務管理過程中，常常憑借自己的經驗和直覺作判斷，為企業財務管理埋下了致命隱患。

在財務制度方面，雖然一些房地產企業建立了財務管理制度，但制度不明確、責權利不統一，會計失真比較嚴重，會計信息質量得不到保障。這些現象歸咎于財務管理體系不健全，大部分房地產企業仍然將財務管理置于一個較低的層次。財務管理制度不健全，財務管理工作不完善，就無法為企業提供有價值的財務數據和信息，更滿足不了企業高層決策需要，使決策風險進一步加大。

二、房地產企業財務管理的幾點建議

（一）拓寬融資渠道

房地產企業應做好融資準備，盡可能減少對銀行貸款的依賴，通過其他渠道獲取成本更低的資金。比如我國的中小房地產開發企業，可以選擇聯合開發模式，通過與其他企業結成戰略合作伙伴，得到另一方資金的鼎力支持，這樣就可以形成利益共享，風險共攤局面。融資過程中一定要注意財務風險，盡量保持企業的穩定運轉。房地產企業在投資前，一定要對市場信息進行科學評估，不搞投機主義，更不能盲目樂觀，項目評審要做到科學化、專業化，充分考慮效益與風險之間的關系，爭取在風險可控范圍內獲得更多收益。除此之外，房地產企業還要加強財務風險防范工作，通過風險轉移、風險共擔等方式，使財務風險降至可承受范圍內?？傊瑧龊觅Y金管理、風險管理和監督管理，優化資金結構，控制投資風險，盤活沉淀資金，提高資金利用效率。

（二）強化成本控制

首先，房地產企業要正確反映房地產開發的實際支出，以此來確定銷售價格，保證利益最大化；其次，要對工程結算進行嚴格把關，既要保證工程質量，又要防止施工中的浪費；作為房地產企業日常主要的資金支出，工程支出通常有一定的調節性，要評估房地產企業的工程部門、財務部門對各個在建項目工程資金需求的先后順序，控制工程成本支出。在銷售淡季，由于企業的進項變少，更應該對支出項進行嚴格控制。比如管理費用，雖然這一部分比例較小，但仍需要財務部門對其進行監督審核，確保支出科學合理，減少不必要的浪費。

（三）完善財務管理制度

房地產企業領導者要多學習財務管理方面的知識，提高對財務管理重要性的認識。財務部門要加大財務管理培訓工作，提高財務工作人員的專業素質。房地產企業要盡快建立健全財務管理制度，為財務管理人員工作提供必要的依據和準則。同時要明確財務部門的地位，突出財務管理在企業管理中的核心位置。一要設置專業的財務管理機構，負責企業財務相關的各項工作。二要規范資金支出，提高財務管理效用；三要建立考核機制和內部審計制度，提高財務工作人員的積極性和主動性，保證資金使用安全與完整。

（四）財務管理人才培養

要明確財務管理部門及人員的職責，保證財務人員能夠積極主動且有序的完成職責之內的事情，使財務工作得以有序開展。財務管理是一項復雜而嚴謹的工作，非專業人員是無法擔任的，所以企業管理者要避免舉賢唯親，大膽使用外來優秀的財務管理人才。此外，還要加大對財務管理人員技能的培訓，可定期開展培訓或集體交流活動，也可通過知識和技能講座，聘請行業專家來豐富財務人員的知識和見識。房地產企業還要給予員工在外進修的機會，激發其工作熱情，更好的為企業財務管理做出貢獻。

（五）精細化、信息化管理模式的應用

目前，我國房地產企業在財務管理細節上、扁平化上處理不夠，需要進一步細化財務管理工作，提高財務管理實效性。房地產企業可以借鑒企業管理的一些做法，采用精細化財務管理模式，做到凡涉及資金的問題均事無巨細，全面掌握資金動態，使資金發揮最大效益。此外，隨著電子信息技術的日益普及，各行各業財務管理工作已經與電子信息技術發生了深度融合，房地產企業應后來者居上，大力發展財務管理信息技術，以信息帶動財務管理發展。目前，我國信息化財務管理尚存諸多不足，如缺乏信息化管理平臺，在這種背景下，就需要房地產企業參與進來，爭取在行業領域有所建樹。

總之，房地產行業作為第三產業的重要部分，對社會經濟產生了深遠的影響，對我國向小康社會邁進具有重要的歷史意義。目前我國房地產企業財務管理尚存諸多問題，需要不斷修補和完善，只有這樣才能保證企業在獲得經濟效益的同時，長久發展下去。

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（作者單位：深圳市人才安居集團有限公司）