房屋買賣雷區大盤點

史友興

住房是人們生活最基本的需求和生存條件之一，在人們的日常生活中起著極其重要的作用。隨著城市化進程的加快和城鎮居民住房的社會化、商品化，在城市擁有一處自己的居所成為許多人的夢想。市場的需求，催生了房地產熱，商品房買賣逐漸演化為一種大眾消費。由于房地產業在我國發展時間較短，有關這方面的法律規定還較為籠統，商品房銷售市場也魚龍混雜，導致商品房買賣糾紛不止，成為社會投訴熱點和關注焦點。

買套房子，對于很多人來說，是人生中一項最大的消費，所以關于買房無小事。當你準備購買一套住房時，有必要對商品房交易的亂象有所了解，盡量避開商品房銷售市場的“雷區”，在合法權益遭受侵害或遇到糾紛時，能夠依法維權。

逾期交房司空見慣 異常天氣常為借口

建筑工程周期長，在建筑施工期間，難免會遭遇異常天氣，甚至會遭遇惡劣天氣，對工程的建設多多少少會產生影響，這往往會成為開發商逾期交房的借口，逾期交房糾紛成為商品房買賣糾紛的重災區。

沿海某城市市民鄒學龍看中一套住房，與該樓盤的開發商簽訂了《商品房買賣合同》，以總價500萬元的價格買了下來。合同約定：出賣人應當在2012年12月30日前，將房屋交付買受人使用；如果遭遇異常天氣、異常地質狀況等導致工期延誤的，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期。出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過180日，自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續履行；逾期超過180日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的20%向買受人支付違約金，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。

2013年5月26日，鄒學龍所購商品房所在工程取得《工程竣工驗收報告》。2013年6月12日，開發商通過特快專遞郵件形式向鄒學龍發出《商品房交付使用通知書》，通知鄒學龍于2013年6月14日至2013年6月15日辦理收樓手續，該郵件于2013年6月13日投遞并簽收。

2013年6月底，鄒學龍到所購買的商品房施工現場查看，發現房屋共有部分及相關設施仍未完工、未驗收，根本無法交付使用，遂以其已履行合同約定的付款義務，開發商逾期交房已經超過180天，其有權利按照合同的約定要求開發商繼續履行合同并支付約定的違約金為由，向法院提起訴訟，要求開發商繼續履行合同并支付違約金36萬元。

開發商提出，首先，本公司已于2013年6月10日向鄒學龍發出房屋交付使用通知書，要求鄒學龍于2013年6月14日至15日前來辦理入住手續，即本公司已履行完交付義務，故逾期天數實際為162天。其次，開發過程中頻繁遭遇異常天氣，按照合同約定可以相應延期交樓，應免除本公司延期期間的責任。依據惠州市氣象臺提供的天氣證明，從2010年1月到2012年12月30日，惠州市內異常天氣頻繁發生，多達121天，按照合同約定，本公司在開發過程中受異常天氣影響，可以據實予以延期交房。

鄒學龍所在城市，位于我國熱帶氣旋（即風力7級以上）多發生地區，每年都會遭遇熱帶氣旋甚至是臺風的多次侵擾。法院查明，2011年8月17日至2012年12月30日，影響惠州的熱帶氣旋就有19天，24小時內降雨達到50mm以上有2天。

法院經審理后認為，依照合同約定，開發商應于2012年12月30日將符合合同約定的商品房交付鄒學龍，遇到異常天氣可延期。因涉案商品房在合同簽訂之日2011年8月17日至約定的交付時間2012年12月30日期間遇到異常天氣影響共21天，故本院認定涉案商品房交付時間可順延21天即交付時間為2013年1月20日止。案涉工程于2013年5月26日取得《工程竣工驗收報告》，可視為商品房已具備交付條件，開發商通知鄒學龍于2013年6月14日至15日辦理收樓手續，鄒學龍未在房屋交付使用通知書中規定的辦理商品房交付手續之日起七日內辦理收樓手續，可視為涉案商品房交付時間為2013年6月14日，故開發商逾期交付案涉商品房時間為144天，逾期未超過180日，應按已付房價款500萬元按日萬分之二支付違約金14.4萬元給鄒學龍。開發商主張該違約金還具有酌情予以降低情形，理由不充分，法院不予支持。

一審判決后，開發商不服，提出上訴。二審法院經審理后認為，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，開發商的上訴沒有事實與法律依據，不予支持，駁回上訴，維持原判。

小貼士：

異常自然現象，是開發商延期交付的最常用借口。誠然，暴風雪、大雨、洪水、臺風等異常自然現象，往往會導致施工不能正常進行。但異常自然現象是否成為開發商的免責事由，應根據合同從三個方面認定：第一，開發商是否能夠或者應當預見。如果該自然現象是本地區通常的氣象表現形式，則不能成為開發商的免責事由。因為開發商根據當地的自然條件，合理安排工期，在簽訂合同時合理預見，確保在約定的期限內依法交付房屋。如是自然現象確屬異常天氣，可成為開發商的免責事由。第二，開發商是否能夠或應該能夠解決；第三，該自然現象是否足以導致延期施工，自然現象與延期施工之間是否有因果關系。本案中，法院只將熱帶氣旋（即風力7級以上）以上的強風，或24小時內降雨達到50mm的暴雨天氣，認定為確屬異常天氣予以扣減，對于開發商提出的其他一般性的異常天氣，因不符合上述三個條件，法院不予扣減，符合合同的約定，與法律也不相悖。

需要特別提醒的是，我國除東南沿海城市比較惡劣的異常天氣比較頻繁外，對于其他地方，只是一般性的異常天氣，是不能成為開發商延期交房的借口。

一房二賣防不勝防 遭遇欺詐血本難歸

房屋開發企業在經營出現困難的情況下，往往會將商品房一房二賣，套取購房人的資金用于維持企業的運轉，一旦經營不能出現好轉，購房人不但得不到購買的住房，付出去的購房款也難以收回，極易造成購房人不斷上訪事件，成為社會極不穩定因素。

薛筱枚與開發商簽訂《房屋訂購協議》，約定：開發商將一商品房出售給薛筱枚，房面積為40.12㎡，總房款為40萬元，房款一次性付清。同時，雙方還口頭約定三日內簽訂《商品房購銷合同》，并交接房屋。協議簽訂后，薛筱枚于當日向開發商付清購房款，并現金支付維修基金及代收代繳契稅，合計42萬元。

誰知，《房屋訂購協議》簽訂后，薛筱枚多次要求與開發商簽訂《商品房購銷合同》，但開發商找種種借口既不與薛筱枚簽訂《商品房購銷合同》，也不交房，薛筱枚覺得里面一定存在什么問題，遂到房管部門查詢，才得知出售給薛筱枚的商品房已被開發商出售給了他人，并辦理了商品房買賣合同登記備案，遂向法院提起訴訟，請求解除雙方簽訂的《房屋訂購協議》，判決開發商返還已付購房款、維修基金、代收代繳契稅計42萬元，并判決賠償已付購房款的一倍40萬元。

開發商辯稱，該套房屋不是出售給他人的，是因為我公司欠他人工程款，所以把房屋抵押給了他人，后登記辦理在他人名下。我公司對薛筱枚要求解除協議、返還購房款、維修基金及契稅計42萬元無異議，因雙方未簽訂正式的商品房銷售合同，不同意賠償已付購房款的一倍40萬元。

法院經審理后認為，在庭審中，開發商同意解除與薛筱枚簽訂的《房屋訂購協議》，并對返還購房款、維修基金及契稅計42萬元無異議，本院對薛筱枚要求解除合同、返還購房款、維修基金及契稅計42萬元的訴訟請求予以支持。開發商明知房屋已經登記在他人名下，卻又將該房屋賣給了薛筱枚，導致雙方之間的商品房買賣合同目的不能實現，開發商的行為已經構成違約，對薛筱枚要求開發商賠償一倍購房款的訴訟請求，本院予以支持。

綜上，法院判決解除薛筱枚與開發商簽訂的《房屋訂購協議》，并判決開發商返還薛筱枚購房款、維修基金及契稅計42萬元，并賠償薛筱枚購房款40萬元。

小貼士：

開發商一房二賣，屬于欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，或故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的商品房預售許可證明、或故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實、或故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。該案中，開發商將已經出售給他人的房屋又出售給薛筱枚，故應當承擔一倍賠償已付購房款的責任。

售房廣告眼花繚亂 想要騙你真的不難

售房廣告和宣傳材料是開發商銷售商品房的一種重要的促銷手段。很多開發商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度的制作售樓廣告，在其發布的廣告中夸大渲染，誘導買受人購買房屋而交房時往往又無法達到買受人的心理預期，從而引發大量糾紛。

開發商開發某大廈樓盤，在銷售大廈房屋時，在樓書、平面圖、宣傳冊及報紙廣告等宣傳資料中，以圖片、文字說明等形式宣傳該大廈一層有豪華裝修大廳，二至四層有8000平方米的高檔餐飲區，五層有室內休閑會所及室外景觀會所，設有室內游泳池、健身房、溫室花園茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、網吧、洗衣房、美容美發中心、醫務室等。

宋子健根據開發商發布的銷售廣告和宣傳資料，經開發商銷售人員引領，參觀了大廈的配套設施及待售商品房，感到十分滿意，當即與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，購買了位于大廈第九層的一套房屋，用途為住宅，建筑面積為73.76平方米的房屋，總價款112萬元。

宋子健購房入住后不久，發現開發商將大廈內的一至五層部分房屋出租給他人開設商場，大廈內已不存在上述樓書、平面圖、宣傳冊及報紙廣告中宣傳的相關設施。宋子健認為，開發商通過發放樓書、大樓平面圖、物業手冊及刊登廣告的方式，承諾大廈內一至五層具有相應的功能設施，該承諾應為雙方買賣合同的內容。現開發商取消這些設施，構成違約，造成了其房屋價值的貶值，應承擔違約責任，遂訴至法院，要求開發商承擔恢復設施或賠償其房屋貶值損失等違約責任。

開發商提出，發放的樓書、宣傳手冊、平面圖均不能作為商品房買賣合同內容。雙方買賣合同已經履行完畢，其未違約，宋子健無權要求其恢復設施或賠償。

法院經審理后認為，開發商通過發放樓書、平面圖及發布廣告，對大廈配套設施的功能和位置作了具體說明，這些設施的存在符合部分購房者的需求，會提升待售商品房對潛在購房者的吸引力，對《商品房買賣合同》的訂立及房屋價格有重大影響。因此，開發商在樓書、平面圖及廣告中關于大廈設施的宣傳應當視為商品房買賣合同內容，開發商應當履行相應的義務，提供相應的設施。現大廈內并無上述設施，開發商構成違約。宋子健因上述配套設施的缺失，無法獲得購房時期待的居住品質和良好感受，其民事權益受到了侵害，應得到相應的賠償。結合宋子健權益受損及開發商違約的情況，酌定開發商賠償宋子健22400元。

綜上，法院依相關法律規定判決開發商賠償宋子健22400元。一審判決后，開發商不服，提出上訴。二審法院經審理后，作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。

小貼士：

商品房銷售時，出賣人通過發放樓書、平面圖及發布文字介紹、圖片效果等廣告，使不特定購房人作為潛在消費者產生對商品房預期有特定的功能和用途，尤其是對樓盤所屬的教育、醫療、商業、服務業等配套設施存在期待，樓書、廣告等宣傳資料對合同訂立及房屋價格有重大影響，亦應視為合同的附件。出賣人在樓盤投入使用后，未向購房人提供宣傳資料中相應的教育、醫療、商業、服務設施，應當承擔違約責任。

面積誤差有尺可度 太過任性可不買單

商品房建設工程，屬于比較大的工程項目，對于房屋的面積，不可能確保與合同約定的面積完全一致，正因如此，相關法律允許房屋面積有一定的合理誤差。但有些房屋開發商，在商品房建設工程中太過任性，以至于交付房屋的面積與合同約定的面積存在很大的誤差，開發商仍然要求購房者按交付房屋的面積交付房款，從而引發糾紛。

董尚義付給開發商10萬元購房定金后，與開發商簽訂《商品房買賣合同》，約定開發商將一套建筑面積為258.05平方米（其中套內面積為205.9平方米）的房屋以380余萬元出售給董尚義。合同第六條約定當事人選擇建筑面積作為計價方式，產權登記面積與合同約定面積誤差比絕對值超過3%時，董尚義有權退房；董尚義退房的，開發商在董尚義提出退房之日起且已辦理完成退房手續后30日內將董尚義已付款退還給董尚義，并按中國人民銀行同期貸款利率付給利息。合同簽訂當日，董尚義一次性付清剩余購房款，并支付了車位費1萬元。開發商出具給董尚義的入住費用結算單（一）上載明：董尚義所購買的商品房面積差異處理：合同面積258.05平方米，實測面積242.36平方米，實際應退房款231145元。

董尚義認為，其所購的房屋建筑面積縮水了約6%，超過了合同約定的實測建筑面積與約定建筑面積誤差比絕對值的3%，其有權選擇退房，便當即要求房產公司退房。

開發商提出，合同中約定的是產權登記面積與合同約定面積誤差比絕對值超過3%，而非實測建筑面積與約定建筑面積誤差比，因董尚義還未辦理產權證，因此尚不符合解除合同條件。

法院經審理后認為，根據合同約定，涉案商品房約定的建筑面積為258.05平方米，其產權登記的建筑面積誤差應在7.7415平方米內，然而涉案商品房合同中將不應計算面積的10.62平方米屋內平臺計入到建筑面積內，因此不論涉案商品房的所有權證何時取得，都不會改變產權證上登記的建筑面積與合同上約定的建筑面積誤差比絕對值超過3%的事實，倘若繼續以取得涉案商品房的所有權證為前提，才能主張解除《商品房買賣合同》，則對董尚義有失公平，故對董尚義要求解除涉案《商品房買賣合同》的訴請，予以支持。現董尚義要求開發商返還因購買涉案商品房而支付的購房款和利息及登記費，于法有據，予以支持。

最終，法院判決解除董尚義與開發商簽訂的《商品房買賣合同》；董尚義協助開發商辦理商品房的備案登記撤銷手續；開發商退還董尚義購房款380余萬元及利息，同時退還車位款1萬元。

小貼士：

根據相關司法解釋規定，開發商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1.面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，購房者請求解除合同的，不予支持；2.面積誤差比絕對值超出3%，購房者請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

建筑質量心頭之憂 新房破漏令人鬧心

花巨資買套房不容易，拿到新房鑰匙的時候自然很高興，入住后如果新房出現墻體開裂、墻皮脫落、房屋滲漏、門窗漏風等質量問題，不但會嚴重破壞房主的心情，甚至會引發鄰里糾紛，十分的鬧心。

高洪泉購買了一套房屋。自房屋交付后，高洪泉發現房屋頂、墻面多處出現滲漏，蕪湖公司及物業公司多次派人維修，仍然無法解決滲漏問題。此后數年，高洪泉一直與開發商及物業公司協商解決房屋滲漏問題均無果，高洪泉因此一直不能入住該房屋，也無法將該房出租或出售。

2015年5月，經蕪湖市建設工程質量監督站調查確認，高洪泉購買的房屋屋頂、墻面滲漏、填充墻裂縫問題已修好，但部分墻面仍存在修補色差問題。高洪泉遂訴至法院，要求判令蕪湖公司賠償其房屋空置期間的物業費、租金損失、交通費、誤工費等損失合計76185.93元。

在審理過程中，申請法院委托相關評估單位對該房自2011年元月至2015年5月期間可能時間的租金價值進行評估，評估結論為63500元。

蕪湖公司提出：首先，房屋雖存在部分質量問題，但經維修后，并不影響正常居住使用。房屋存在滲漏問題，該質量問題沒有達到影響正常居住和使用的程度。其次，租金損失是期待利益，不是實際損失，涉案房屋是用于居住的而非出租，故不應賠償租金損失。

法院經審理后認為，蕪湖公司向高洪泉出售的房屋自交付以來，屋頂、墻面多處裂縫，并多次出現滲漏情況，數年來反復、多次維修，導致高洪泉一直無法正常入住。涉案房屋的性質為住宅，高洪泉在獲得該房屋的產權后，對該房無法居住、使用，也無法對外出租，甚至難以出售，故對高洪泉提出蕪湖公司按照涉案房屋在2011年元月至2015年5月期間可能實現的市場租金63500元予以賠償，并支付評估費用1000元的訴訟請求，應當予以支持。遂判決蕪湖公司賠償高洪泉損失64500元，并將屋內墻壁色差予以修補并使之恢復原狀。

小貼士：

對于房屋質量出現了問題，購房人如何維權，法律法規規定得比較籠統，維權的難度比較大，主要的方式還是在于維修。遇到房屋質量問題，盡可能與開發商先行協商，共同協商制定維修方案。如果協商不成，可向質監站投訴。如果裝修后出現質量問題，需要請權威的房屋鑒定公司出具鑒定報告，證明是房屋本身的質量問題而非裝修所致，再同開發商協商或找質監站處理。然而，質監站只負責房屋質量的維修問題，賠償問題需要走司法程序。

（文中人名均系化名）