美國：房產買賣相關規定

高榮偉

美國買賣房屋很少有糾紛，這緣于美國房地產方面相關法律的健全、執行的嚴格以及房屋買賣管理的嚴謹。美國房地產市場經過上百年的發展，已經日臻成熟，房地產法律無論在體系上，還是在內容上都比較完善，相關法律對房屋買賣過程的每一個細節都有詳細的規定。但這并不意味著美國房地產買賣過程中不存在糾紛。那么，一旦房產買賣過程中發生糾紛，美國聯邦政府有哪些法律、法規來應對呢？

房地產經紀人制度

美國房地產經歷一百多年歷史，在不斷糾錯中逐步形成一套嚴格的房地產經紀人制度。

為了保證房地產經紀業的健康發展，美國建立了嚴格的職業牌照管理制度。法律規定，除一些銀行、律師等可以替他人買賣房屋外，其他人代為買賣房屋，必須持有房地產經紀人牌照，否則不能從事房地產經紀業務。這一規定不僅保證了房地產經紀業從業人員的基本素質，而且很好地規范了他們的行為，從而避免了一些機構和個人擅自從事房地產交易的中介活動。“如果沒有這一制度安排，房地產經紀人良莠不齊，無疑會加劇買賣糾紛的產生。”業內人士指出。

美國的房地產經紀較為發達，房地產經紀活動幾乎滲透到房地產交易市場的每個角落。公開資料顯示，美國有超過200萬人從事房地產經紀業務，而全美約有85% 的房地產買賣是通過房地產經紀人實現交易的。那么，美國人想要買房的時候，購房者是如何獲取房源信息的呢？

原來，美國有一個房源共享系統Multiple Listing Service（MLS），該系統以會員聯盟的形式，將不同房地產經紀公司納入一個加盟體系。每一個從屬于不同經紀公司的經紀人都把房源和求購信息傳輸到MLS共享數據庫中。所有上市的房子在這個系統中都非常透明，一目了然。

需要說明的是，經紀人想加入這個MLS系統，必須向當地經紀人協會提交入會申請，并交納一定注冊會費。只有在獲得經紀人協會審批通過之后，該經紀人才能成為MLS系統中的一員，然后，通過MLS系統上傳房源、客源信息。在客戶購房過程中，房地產經紀人可以幫助客戶在系統上找到他滿意的房子，也可以帶著自己的客人看房、選房，而這房子不必是他所賣的。別的經紀人也是同樣，也可以帶著他們的客人來買其他經紀人賣的房子。他們彼此互利互惠，因為信息公開，彼此共享，所以藏污納垢的事在購房過程中很少發生。

在MLS系統下，房地產中介代理服務實行的是傭金制度。作為服務的報酬，經紀人將收取房產出售價格一定比例的傭金，而傭金則一律由賣方負擔。也就是說，在美國通常是賣家付費，買方不需付經紀人任何費用。這一點與中國買賣房屋的付費方式剛好相反。一般來說，屋主在委托經紀人出售房屋時就訂立了合同，傭金一般在6%左右。當買方由別的經紀人帶領來買房時，賣方經紀人需分一半的傭金給買方經紀人。

從美國的房地產經紀人制度可以看出，與中國單一中間人不同，美國房屋交易過程中有買方經紀人和賣方經紀人，他們分別代理和維護買賣雙方各自的利益。賣方經紀人從事房屋代理銷售的業務，而買方經紀人則為買家免費提供一系列服務，包括找尋合適房子、提供市場和生活環境綜合分析、專業驗房、購房貸款、過戶等。房屋買賣的諸多問題，例如產權的糾紛、后續房屋管理等等一系列問題，都要通過雙方經紀人協調解決。

終止合同權

這一法律條文涉及合同的解除權問題。房屋買賣對于大多數人來說是一生中最大的投資之一，同時不像其他商品一樣可以退貨。因此，為了切實保護買主的利益，在美國許多州的房地產買賣合同中，有一重要的條款，稱之為終止合同權（Termination Option）。這一條款對于房產的買方非常重要。

美國人的房子都是個性化的。一般情況下，房地產開發商在買了地皮之后，會按照法律的規定和開發的要求，設計若干款式、風格各不相同的房子。這些風格、款式各異的房子，都是根據買主的選擇而建的，對于室內，比如臥室、客廳、廚房、陽臺、衛生間、地下室、樓梯等，都會清楚地標出具體位置和面積，甚至連電話插座、電燈開關的位置都標得一清二楚，建筑商必須按圖施工。交房子時，如果買主發現任何與圖紙有出入的地方，都可以提出來，而建筑商必須免費修改。如果是大問題修改不了，那么，就要按照終止合同權這一規定，建筑商要賠款、退款，或者推倒全部重建。一位房地產經紀人舉例說：“有個客戶在設計好圖紙后，又通知開發商把客廳面積增加4平方英尺。由于建筑開發過程中牽涉諸多事項，還要面對眾多客戶，結果開發商把此事給忘掉了。最后交房時，房主發現了客廳面積并未增加——這已經涉及建筑違約。對此，開發商想賠些款了事，但房主要求退房、退款，于是開發商只好乖乖地退了錢。否則，就得上法庭了。”

終止合同權這一條款在美國各州有相似之處，也有不同點。以德州為例，該條款就是給已經簽約并存入定金的買主在一定的時間內（7-10天，有些州可達15天），可以以任何理由解除合同。合同解除時，定金將如數退還給買主，買主損失的只是附加費（Option Fee，約50-100美元）。Option Fee是買主與賣主在簽訂合約時，除了定金之外直接支付給賣主的費用。如果買主最后購買了這棟房子，賣主要把Option Fee退還給買主。

在簽訂Option期間，賣方不可以和其他的買方再訂合同，但買方可以無條件解除合同。這一條款對美國房產的買方非常有利。買方通常是在這段時間內請專業的驗房師（Home Inspector）做一個全面的上門檢查，如果發現有顯著問題，例如：地基、屋頂、下水系統等，如果對人體健康造成危害，買方就可以單方面終止合同，要求對方退還定金。在大多數情況下，如果只檢查出一些小毛病，這時買方可以要求賣方做一定的維修。往往賣方會接受買方的要求，把不能正常工作的設備修復，或損壞的地方給修好。

美國各州類似于德州的終止合同權這一條款讓買家有充分的時間考慮和審核所購房產，從而保護了房產買方的利益。

產權調查和產權保險制度

美國房產交易中，產權涉及的事宜由產權公司專門負責辦理。

當買主與賣主簽訂了買賣合同后，產權公司的律師就要開始調查賣主房子的產權記錄，即其物業的產權轉移等歷史情況，同時也要調查該房子的產權上有沒有債務，如欠地產稅，物業管理及市政府的罰單等。如果存在問題，就一定要解決了才能轉移產權；如果賣主不愿意解決所查出的問題，那么買主就可以中斷合同，并把定金收回。

值得一提的是，美國買賣房屋時實行的第三方賬戶（Escrow Account）制度。在美國，絕大多數州政府為了保護房產交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產經紀人或賣方的經紀人控制。否則，一旦賣主違約，買主要求退還定金時，賣主的經紀人就會找各種理由拒絕退還；如果定金是在買主經紀人手里，一旦買主違約，賣主要扣下定金時，買主經紀人也同樣會找各種理由拒絕交出定金。所以，美國人把定金存放在中立的第三方——獨立于買賣雙方外的產權公司手里，這樣，一旦發生糾紛，定金就能很快地退還給買主，或者賣主。

產權公司經過調查，如果產權沒有任何問題，產權保險公司就可以進入下一道環節——進行買賣雙方產權轉移和過戶手續（Closing）。所有的產權過戶手續都是由中立的產權公司辦理。當買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主就要把付的房款用銀行本票（Cashier Check）的形式支付給產權公司，而不是賣主。如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯（Wire Transfer）到產權公司的賬戶上。然后，產權公司根據房地產買賣合同的有關條文，把一些費用，諸如傭金、產權保險、過戶的其他雜費，從房款中扣除，并立即支付給賣主。只有到這時候，房地產交易才真正完成。很多賣主在過戶后往往數小時內就可以拿到房款，這樣，就從根本上杜絕了房地產經紀人介入，抑或控制房款的機會。

需要指出的是，在這一過程中，產權公司會給該房產提供產權保險（Title Insurance），并提供產權保險憑證，以保障產權的合法性、真實性。一旦房產的產權出現問題，或者發生其他意外，產權公司就要按規定承擔風險，給予賠償。

糾紛調解與賠償金儲備系統

在房地產交易中，房地產經紀人與消費者如果發生糾紛，消費者投訴渠道有兩個：一是房地產經紀人協會，二是州房地產局或房地產委員會下屬的房地產仲裁委員會。

這兩個組織都可以調處糾紛并做出處罰決定，但兩者發揮的作用又有所不同。房地產仲裁委員會是經政府授權，依法可以做出吊銷牌照的處罰決定；房地產經紀人協會可對會員進行罰款或勸其退會。房地產經紀人協會雖無權吊銷房地產經紀人牌照，但由于協會在行業中的影響，受其處罰的人以后很難在經紀行業中從業，因此房地產經紀人協會對于調解房產買賣糾紛所起的作用不可小覷——實際上，多數情況下，消費者更愿意選擇到房地產經紀人協會進行投訴。此外，房地產經紀機構與經紀人之間因傭金分配爭議等也可由房地產經紀人協會裁決。

美國法律規定，房地產經紀人或銷售員在業務活動中有不良行為，諸如不實陳述、虛假承諾、多頭代理、公私款項不分、以不法手段騙取執照、有不良行為記載、做不實廣告、因疏忽大意使客戶權益受損、隱瞞實際利潤等均會受到暫停或吊銷執照的處罰。其中因不良行為或過失行為造成客戶經濟利益損失的，還應承擔賠償責任。

如果房產經紀人采取欺詐的手段給買主或賣主造成很嚴重的傷害，或者較大的經濟損失，買主或賣主告到法院，這時可能犯法的經紀人已經畏罪潛逃，或者法院判決下來，要求犯法的經紀人賠償受害人的經濟損失，但是這個經紀人卻沒有錢來償還。此時，如果受害人僅靠輿論的安慰和道義上的支持，而沒有得到經濟上合理的賠償，這對于受害人是非常不公平的。這個問題該怎么解決？對此，美國各州建立了經紀人賠償金儲備系統（Recovery Fund）。該系統不是美國聯邦政府制定，而是由各州政府制定的，在具體細節上有所差異。有些州設置該系統的賠償金是由經紀人出的：每個經紀人剛考到執照時要交大約10美元，然后，在每年執照延期時再交納50美元左右，一直到賠償金儲備系統達到一定數目為止。美國一部分州規定，儲備的賠償金最低額是100萬美元，最高170萬美元，一般維持在150萬美元上下。也有一些州儲備的賠償金比較低，約50萬美元左右。一般來說，一次肇事賠償的最高額可達5萬美元。賠償金儲備系統的建立，使受害人的利益切實得到了保障。

此外，房地產經紀機構還會通過過失保險轉移來自業務上的風險。據了解，該險種以一宗交易為一個保單。每個房地產經紀人進入房地產機構時，也要交一筆保險費，然后以機構的名義向保險公司投保。在這樣的風險安排下，當糾紛發生時便可將風險轉移給保險公司。

在美國的買賣房屋過程中，除了產權保險公司、經紀人制度之外，還有許多類似的第三方機構來協助房屋的買賣，比如估價公司、公證公司等。成立這些第三方機構的目的就是為了防范、化解房屋買賣過程中可能產生的糾紛。這些與房地產買賣糾紛相關的第三方機構的設立，是在吸取歷史上成百上千的法律糾紛的基礎上總結出來的寶貴經驗，它們在房屋買賣過程中發揮著各自的功能，在保證房屋買賣公平、合理的同時，促進了房地產行業透明、穩定、蓬勃、健康地向前發展。

編輯：薛華 icexue0321@163.com