基于動態盈虧平衡法的XX房地產項目定價分析

吳烈

摘要：房地產行業投資周期長，規模大，合理的銷售定價關系到項目的成功銷售和盈利。本文擬引入項目動態盈虧平衡分析法，在考慮資金的時間價值的前提下，通過分析收入和成本等影響項目盈虧平衡的因素來解決項目不同銷售期如何定價以確保項目實現預期利潤和成功銷售。

關鍵詞：動態 盈虧平衡法 利潤

房地產項目銷售周期一般兩三年，如果樓盤規模大，甚至四五年，由于跨越時間長，不同時期如何定價才合適一直困擾著房地產開發商。雖然說影響定價的因素非常多，比如：周邊樓盤的數量和價格；房價的趨勢；市場的剛需；剩余樓盤的樓層、戶型以及坐向，項目的成本以及預期利潤等等，在這眾多因素中，唯有項目的成本和利潤是房地產開發商可控的，也是房地產開發商定價的最關鍵依據。如何定價關系著投資快速回收和實現預期收益。本文就通過動態盈虧平衡法來分析房地產項目的定價。

一、動態盈虧平衡分析法

盈虧平衡分析（Break-even analysis）是通過分析項目成本與收益的盈虧平衡點來實現盈虧平衡的一種方法。即：利用投資項目中產品的業務量（產量或銷量）、成本、利潤之間三者的關系，測算出項目達到盈虧平衡時的業務量狀況，這業務量可以是產量、銷量或者價格等，一個最終決定收益與成本平衡的可變量。所謂盈虧平衡點就是指項目的收入等于支出（這里把預期利潤作為投資資金的機會成本列入支出中）的那一點。在這一點上 ，項目既不盈利，也不虧損。如果低于這一點所對應的業務量，那么項目就會虧損；反之，則會盈利。因此，盈虧平衡分析也叫保本分析、損益平衡分析和量本利分析法。盈虧平衡分析法分為靜態和動態，靜態和動態的區別就在于貨幣的時間價值。靜態分析法最大的缺陷就是沒有考慮資金的時間價值，只考慮全部投入和收入。項目前期投入和后期投入，項目的前期回款和后期回款，雖然在數量上投入都一樣，但是如果考慮通貨膨脹、機會成本等因素后，在不同時期的投入和收入的資金價值是不一樣的。對房地產項目的盈虧分析，一般采用靜態盈虧平衡分析法，這里為了更切實際的分析項目盈虧，因此，本文采用動態盈虧平衡分析法。

二、XX房地產項目動態盈虧平衡經濟評價模型

（一）項目的收入分析

XX房地產項目的收入主要來源于房子的銷售收入，即[I=QiXi]，其中，[I]代表收入，[Qi]代表第[i]次銷售調整價格所對應的銷售面積，[Xi]代表第[i]次銷售調整價格。

（二）項目的支出分析

項目的支出可分為固定支出和可變支出兩部分，其中固定支出部分主要是土地費用[B]（主要包括土地出讓金、土地契稅、交易費用）和項目預期利潤[P]（利潤是資金所有者需要承擔風險而獲得的收益。如果只讓資金所有者承擔風險，而不讓資金所有者獲得額外的收入，資金所有者不會給項目使用這筆錢，所以利潤是項目支付給資金所有者的一筆資金使用費，屬于支出）。

可變支出包括前期費用[C]（主要包括三通一平、勘察設計及報建費）、建安費[Z]（主要包括土建安裝以及設備）、基礎設施費[J]（主要包括供電、園林綠化及其他費用）、配套設施費[G]（主要包括小區內配套設施）、管理費[H]（主要包括員工工資及福利、業務招待費、差旅費等日常運營管理所產生的費用）、財務費[K]（主要包括利息、銀行手續費等財務開銷費用）、其他[L]（主要包括銷售稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅以及其他不可預知開銷）。

（三）建立項目經濟評價模型

項目實現盈虧平衡時，根據盈虧平衡原理，得

[I=E]

其中[I]代表收入，[E]代表支出。考慮資金的時間價值，則有

未來收入總現值=支出總額的總現值

[i=0nQiXi（1+r）-i=i=0nEiy1+r-i=i=0nEiB1+r-i+i=0nEiC1+r-i+...+i=0nEiL1+r-i]

其中[Eiy]代表各種費用支出的第[i]年支出金額，[r]為固定折現率。

三、實證分析

（一）項目概況

XX房地產項目是一個純住宅項目，總建筑面積24.55萬㎡，項目計劃周期為5年（包括建設期），項目總投資預計114687萬元，項目期末期望利潤為10000萬元，以行業基準收益率10%作為固定折現率。項目銷售計劃、投資計劃如圖1、圖2所示：

從圖1的系列1數據可以看出，項目動態盈虧平衡銷售價格是一條傾斜的線段，不同的時間與傾斜線段上對應的點的價格銷售可以保證項目盈虧平衡，也就是可以實現項目的期望利潤。在系列1線段及以上的銷售價格銷售可以使得項目期末利潤等于或者大于10000萬元。因此，各個不同的時間點，其對應在系列1線段及以上的價格銷售是有效，房地產開發商在此價格的基礎上，再參考其他影響因素來最終定價。

（三）靜態盈虧平衡分析法與動態盈虧平衡法分析結果的區別

第一、系列1與系列2線段交叉說明靜態盈虧平衡與動態盈虧平衡有一個共同的盈虧平衡點，說明在這個時間段，這個價格把項目所有房子賣掉兩種分析方法的結果是無差別的，但是在現實中是不現實。

第二、在系列1與系列2線段交叉點對應的時間之前把所有房子銷售掉，用靜態分析法的盈虧平衡點價格銷售會比動態分析法的盈虧平衡點的價格收益高，把五年的工期壓縮到一年完成，同時一年內銷售完畢，則靜態盈虧平衡點銷售價格收益更高，但是在現實中往往是不現實的。

第三、在系列1與系列2線段交叉點對應的時間之后銷售，如果考慮資金的時間價值，則很明顯依據靜態盈虧平衡點價格銷售是實現不了項目的預期利潤1億元的。

四、結束語

本文通過建立項目動態盈虧平衡經濟評價模型，并通過實證檢驗發現，項目的靜態的盈虧平衡分析結果與動態的盈虧平衡分析結果還是有差異。在周期短的項目，由于時間周期短，資金占用時間短，資金受通貨膨脹等因素影響小，所以不需要考慮貨幣的時間價值，采用靜態分析法就行。周期長的項目，受通貨膨脹等因素影響大，所以必須得考慮資金的時間價值，否則，用靜態盈虧平衡分析法得到的盈虧點在動態盈虧平衡分析中是虧損的。這也是很多項目不考慮資金的時間價值時，項目是盈利的，如果考慮資金的時間價值后是不盈利的，甚至虧損的。因此，我們在做項目盈虧平衡分析時要根據項目周期的長短來選擇是靜態分析還是動態分析。本文為我們在項目投資決策中選擇科學的方法提供了參考意義。

參考文獻：

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