從《物權法》角度看不動產統一登記對房地產市場的影響

馬喜林

《物權法》作為我國的重要法律之一，其制定的目的是為了維護國家的基本經濟制度，維護社會主義市場經濟制度，明確物的歸屬問題，發揮物的最大價值效用，并有效保護權利人的物權。《物權法》以法律條文的形式直接確定了國家對人民群眾物權的承認尊重與保護，以此為出發點，有效地保證和支撐了社會經濟發展建設中各項活動的有機開展與運行，實現了物盡其用的目標，創造了最大的財富價值。《物權法》出臺將近二十年的時間里以其與人民群眾密切的聯系，在保護大家合法權益、維護經濟市場體制機制的同時，提高了人民群眾對于法律的信任和尊重，令人民群眾主動自覺遵守。可以說《物權法》加快了我國法制建設的進程，對社會主義和諧社會的建立起著不容小覷的推動作用。所以從《物權法》的角度出發確立不動產統一登記制度是對房地產市場規劃的必然。

一、《物權法》的不動產統一登記制度

所謂的不動產統一登記制度就是指由《中華人民共和國物權法》所確立的一項物權制度，是在經權利人或利害關系人的申請下，經由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。不動產統一登記制度是不動產物權變動的統一公示手段，是物權獲得法律承認和保護的基本前提。《物權法》中所有權制度、用益物權制度和擔保物權制度都與不動產登記相關聯，沒有健全的不動產統一登記制度就沒有完善的物權法律制度。基于不動產統一登記制度的積極性，為了進一步推動不動產統一登記制度的有效落實和運行，國務院總理李克強簽署國務院令，已經于2015年3月1日成功公布并實施《不動產登記暫行條例》。

無論是住宅房屋、商業房屋、土地的使用還是海域、礦產的開發利用都屬于《物權法》不動產統一登記制度的調整范圍。換句話說，就是現階段正式以法律條文的形式將房屋等建筑物、土地上的附著物、定著物等物質進行一體化的登記，從而改變原有的不同部門對土地使用權、房屋所有權等權利進行的分別控制、登記形式，轉換為新形式的國家統一的責任部門所進行的登記，并頒發一本不動產登記證書作為憑證。在曾經的管理過程中出現了法律規范不統一、登記機關不集中、登記程序不統一、登記制度不健全等問題。對不動產進行這樣的一種統一性調控規范，進一步推動所有權屬責任明確具體，市場流轉順暢安全，也是完善我國社會主義市場經濟體制，促進經濟建設平穩長期運行的必然要求。

二、《物權法》中不動產統一登記對房地產市場的影響

以上所說的就是當前《物權法》和《不動產登記暫行條例》對不動產登記流轉進行細致明確規定的必然性和重要意義。具體到實際運行中，其對房地產市場的影響更是不容小覷，具體來說是以下幾點。

1.整頓房地產市場秩序，保證流轉安全。可以說消費者的行為就是明天的市場，無論是哪種形式作用的市場，其想要獲得相應的利益都需要緊緊把握消費者的思想動向。具體到房地產市場中，當前影響人民群眾購買欲的因素之一就是對房地產市場的不信任，潛在的大量風險令消費者止步不前，望洋興嘆。但是在經過不動產統一登記制度的調整規范后，成功地改變了原有的因性質所做的不同權利登記所帶來的互相矛盾、相互推諉扯皮問題；改變了不同部門之間管理方式、登記標準不同所造成的相關不動產之間權屬界線不清、權利歸屬不明、權利互相沖突等問題。所以說《物權法》所制定的不動產統一登記制度更為科學合理，在運行中進一步提升了法律法規的權威性和準確性，再次加深了人民群眾對其的信任程度。

同時對基層各大交易市場和消費者來說，通過統一化、規范化的不動產登記制度所建立起來的不動產登記信息公開網站，實現了對所需信息的及時有效查詢，保證了信息的真實性透明性，維護了房地產交易市場的正常秩序，從而將信息虛假、不規范所能造成的各種交易風險降至最低甚至扼殺在萌芽之中。

2.合理調控房產價格。房產的價格是另一個直接影響著房地產市場運行發展的重要因素。在實際生活中，關于房價過高的言論并不少見，這一方面是我國人口與資源之間的矛盾所導致的，另一方面是由于房地產信息閉塞、秩序混亂所造成的，而不動產統一登記制度運行實施之后該問題已經得到了緩解。

實行不動產統一登記之后，可以由專門負責的部門進行有關房地產信息的整合公布，便于企業和個人及時了解市場整體態勢動向，掌握當前房地產市場的整體供求關系，逐步將賣方市場轉化為買方市場，避免房價居高不下。此外借助于互聯網信息技術，可以逐步將不動產統一登記的相關信息進行深度挖掘，發現其中的潛在價值，從而令這些信息最大限度地發揮出強有力的指引作用。

3.加快房地產稅制改革步伐。所謂的房地產稅是一個綜合性概念，就是說一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅，在我國一般包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅等。以往在征稅過程中經常會發生由于登記信息散亂而導致的逃稅漏稅現象，而轉變為不動產統一登記制度后，將所有不動產進行統一確權，將所有信息進行集中整合，可以從根本上重新新梳理土地制度和房地產稅費體系，尤其是增加了全國范圍內擁有多套住房的“房哥”“房姐”的不動產梯級征稅概率，從而發揮房地產稅制的積極作用，有效地推動我國房地產市場的合理發展。

4.推動房地產市場的健康發展。我國土地分國有和集體所有，相關內容在《憲法》《物權法》《中華人民共和國土地管理法》等法律法規中進行了詳細規定，在這樣一種制度下，農村的土地流轉過程中發生了一系列情況，具體到房地產市場中以小產權房為代表的問題更是侵害了買賣雙方的共同利益。而在《物權法》以法律條文的形式確定不動產統一登記制度，以《不動產登記暫行條例》進一步明確細化有關的不動產登記內容，通過兩者的配合運用實現了城市和農村居民有關不動產權益的最大限度覆蓋。尤其是農村，有關部門的統一調查、統一確權登記、統一發證，令農村居民有了保障自身合法權益的憑證依據，賦予了他們更多的財產權利。

換句話說，不動產統一登記制度解決了我國當前房地產市場出現的信息亂象問題，充實了房地產市場中包括市場管理、市場交易、土地制度、房價統計數據等一系列制度的內容，最大限度地降低了小產權房等問題帶來的社會矛盾，真正將限購計劃落到實處，以此逐步建立起了城鄉統一的建設用地市場，為我國日后房地產制度的改革、房地產市場的拓展壯大奠定了堅實基礎。

5.一定程度上的反貪反腐。現今社會經濟繁榮的同時，領導團隊中的部分人員出現了貪污腐敗現象，而在多種手段之中，利用房地產進行賄賂不可避免、首當其沖的成為行賄者的首選。這一問題的出現，一方面是由于房地產價值的與日俱增，另一方面是由于房地產市場的信息公布不及時，查找不透明。而《物權法》不動產統一登記制度的確立實施，一定程度上減輕了這種問題的出現，因為逐步建立并完善的不動產統一登記和公開查詢，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正當交易的問題，對于發現腐敗活動，斬斷利益輸送會有很大作用。在實踐中一些貪腐案件都是在一部分官員緊急處理那些來路不明的房子時被發現的。

以上所說的就是《物權法》中不動產統一登記制度對我國房地產市場產生的影響。但是與此同時還要清楚的一點就是，無論是《物權法》的落實還是《不動產登記暫行條例》的實施，現階段都只是在上層建筑方面邁出的重要的一步，雖然現行的《物權法》中不動產統一登記制度在處理曾經存在的法律規范不統一、登記機關不集中等問題過程中還存在一定的不足，但是相關的人員、單位機關只要做好自身的工作，真正發揮出不動產統一登記制度的積極意義，真正規范房地產市場秩序并不是問題。據此可以說，雖然北上廣等大地區的房地產市場發展速度有所衰減，但實質上這種發展才是我們所想要的，才是真正健康長期可持續的。所以從《物權法》角度出發，以不動產統一登記制度為基礎，強化嚴格規范房地產市場秩序，從而對房地產市場進行有效地規劃調控，實現其科學穩定發展是有關政府部門和企業單位不可推卸的職責。

（作者單位：河南濟源市國土資源局）