投資海外房產(chǎn)應(yīng)慎之又慎

高峰

近年來，更多中國人在美國、澳大利亞、加拿大、日本等多個(gè)國家買房置業(yè)。有數(shù)據(jù)顯示，在國人大量置業(yè)的影響下，溫哥華、倫敦、斯德哥爾摩等地房價(jià)自2011年以來已平均上漲50%，而其他金融中心僅上漲13%，由此造成與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和通脹十分不符的情形。

有報(bào)道稱，作為中國房地產(chǎn)投資第二大目的地的澳大利亞，因?yàn)楫?dāng)?shù)鼐用癖г狗Q，中國人對(duì)悉尼和墨爾本等城市的房地產(chǎn)的需求旺盛，致使本國居民對(duì)市場價(jià)格不敢問津，由此當(dāng)?shù)亻_啟了對(duì)外國買家的打壓。

“用國內(nèi)買毛坯房的錢換國外精裝修的家”、“買房移民”……這些標(biāo)語是近年來吸引國人海外置業(yè)的常用宣傳語，也是國人海外購置房產(chǎn)的主要原因。在此背景下，眾多國內(nèi)房企開始遠(yuǎn)赴海外建房，做起國內(nèi)人的生意。

《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，2015年海外房地產(chǎn)投資總額已達(dá)250億美元，正以年均50%左右的速度增長。

中國資本已經(jīng)成為世界上第二大跨境房地產(chǎn)投資來源，僅次于美國，超越了加拿大、中國香港和新加坡。據(jù)悉，2014年，萬科、萬達(dá)、綠地、保利、中海、碧桂園等大中房企均選擇布局海外房產(chǎn)，共有27宗項(xiàng)目，同比增長了93%。

由于國內(nèi)一線城市高品質(zhì)可售資產(chǎn)稀缺，以及核心或核心增長型資產(chǎn)收益率不斷被擠壓，越來越多國內(nèi)投資者轉(zhuǎn)向海外尋求投資機(jī)會(huì)。另一個(gè)原因則是匯率波動(dòng)，預(yù)計(jì)中國的海外投資在中短期內(nèi)將會(huì)持續(xù)增長。

萬科創(chuàng)始人王石此前就指出，一方面要平衡國內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面國外有發(fā)展前景，未來萬科海外發(fā)展的重點(diǎn)在兩個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)一一北美和歐洲，核心是三個(gè)國家：美國、加拿大和英國。

有業(yè)內(nèi)人士表示，國內(nèi)房企到國外開發(fā)的房產(chǎn)大多還是賣給國人，國人相對(duì)熟悉這些房企，并且他們更懂國人的需求和喜好。

以萬科為例，自2013年2月開始，萬科與鐵獅門共同開發(fā)美國舊金山富升街201地塊的高層豪華住宅公寓項(xiàng)目，正式布局美國。2015年10月，萬科以3000萬英鎊收購了位于英國倫敦科技城中心的The Stage項(xiàng)目20%股份，一舉進(jìn)入歐洲房地產(chǎn)市場。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，萬科在中國香港、新加坡、舊金山、紐約、西雅圖、倫敦等城市至少擁有17個(gè)項(xiàng)目。

萬達(dá)方面，自2014年以來，萬達(dá)注資20億至30億英鎊在英國開展城市改造項(xiàng)目；2014年7月，萬達(dá)以9億美元投資興建美國芝加哥的一座五星級(jí)地標(biāo)酒店及公寓；同年8月，萬達(dá)以9億美元并購澳大利亞黃金海岸珠寶三塔項(xiàng)目，并于2016年攜手日東集團(tuán)投資數(shù)十億澳元在黃金海岸建設(shè)主題度假村以及主題公園。此外，萬達(dá)還于2015年12月獲批新建價(jià)值達(dá)10億澳元的悉尼環(huán)形碼頭項(xiàng)目，其中公寓產(chǎn)品預(yù)估均價(jià)超4.5萬美元以上。

綠地集團(tuán)重點(diǎn)布局的海外區(qū)域更是大多處在國人有較多海外置業(yè)需求或華人較多的地方。例如韓國濟(jì)州島項(xiàng)目、“倫敦之巔”、悉尼、洛杉磯等地的“綠地中心”、紐約“太平洋公園”、馬來西亞的智慧城市等等。碧桂園甚至100億加碼馬來西亞市場，以“第二家園”的宣傳語吸引國內(nèi)投資者。

瑞銀最新發(fā)布的2016年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報(bào)告指出，剛性供給以及中國買家持續(xù)涌入，成為推動(dòng)海外房價(jià)不斷攀升的重要因素，低利率、全球資本的流入和投資者對(duì)于回報(bào)率的樂觀心態(tài)更助長了這一膨脹勢頭。

報(bào)告顯示，過去五年內(nèi)溫哥華，倫敦和斯德哥爾摩的房價(jià)激增，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)排行前三。悉尼、慕尼黑和中國香港的估值也不容樂觀，舊金山是美國估值最高的房地產(chǎn)市場，但尚未達(dá)到泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在接近房地產(chǎn)泡沫的城市中，房價(jià)自2011年以來已經(jīng)增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。

以加拿大溫哥華為例，溫哥華的排名從去年的第四位飆升至第一位，該城市的房價(jià)在過去十年中翻了一倍，這也引發(fā)了當(dāng)?shù)鼐用竦膹?qiáng)烈抗議，因?yàn)槟壳暗姆績r(jià)已經(jīng)相當(dāng)于他們多數(shù)人一生所有收入的90%。

“如此懸殊的差距與各自當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況和通膨率不符。這些城市的共同點(diǎn)是利率非常低，這與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁表現(xiàn)背道而馳。對(duì)多數(shù)估值過高的市場而言，這種形勢不堪一擊。”瑞銀方面表示。

瑞銀指出，宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的變化，投資者情緒的轉(zhuǎn)變或者供給量的大幅增加，都有可能引發(fā)房價(jià)的迅速下降，因此部分市中心的房價(jià)被嚴(yán)重高估。

此外，海外置業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)也不可低估。此前因國人買房大幅度推升房價(jià)后，新加坡、澳大利亞均采取了部分限制外國人置業(yè)的措施。

今年7月25日，作為加拿大國外投資者最多的地區(qū)，加拿大溫哥華宣布房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅新政，8月2日起將向來自海外的房地產(chǎn)投資者額外征收15%的房屋轉(zhuǎn)讓稅。這意味著，賣價(jià)為200萬加元的房產(chǎn)，此前僅需繳納3.8萬加元（約為19.2萬元人民幣）轉(zhuǎn)讓稅，而現(xiàn)在則漲到33.8萬加元（約為170.4萬元人民幣），單這一項(xiàng)稅費(fèi)就增加近8倍。

而今年6月加拿大央行對(duì)多倫多和溫哥華房地產(chǎn)市場發(fā)出警告稱，長期來看房地產(chǎn)供給仍有彈性，需求基本面不支持房價(jià)強(qiáng)勁上漲，需注意防范樓市風(fēng)險(xiǎn)，并警告房價(jià)上漲不可持續(xù)。

海外置業(yè)不僅面臨法律風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)，且因宏觀政策的改變，持有、轉(zhuǎn)讓成本改變的不可控，也會(huì)使房產(chǎn)隨時(shí)暴露在風(fēng)險(xiǎn)之中。

（作者系中國城市經(jīng)濟(jì)文化研究會(huì)秘書長、中國科學(xué)院教授、作家）