政策2016

王惠敏

2016年，房地產市場呈現新局面，政策環境也呈現新的變化。中央層面，年末中央多次表態抑制資產泡沫防范金融風險。地方層面，地方調控經歷了從寬松到熱點城市持續收緊的過程：一方面，熱點城市調控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防范市場風險；另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環境。

與此同時，中央加強房地產長效機制建設，1億非戶籍人口在城市落戶方案、產權保護意見等一系列規范性文件落地，區域一體化、新型城鎮化等繼續突破前行，住房租賃市場頂層設計出臺，住房制度建設逐步完善，為房地產平穩健康發展構建良好的環境。

一、中央堅持因城施策，

保障市場平穩發展

1.兩會明確深入推進新型城鎮化，房地產定調因城施策去庫存

3月，兩會《政府工作報告》強調要在適度擴大總需求的同時，突出抓好供給側結構性改革，提出要以滿足新市民需求為出發點，為“新市民”更好融入“新城鎮”創造條件，并明確今年深入推進新型城鎮化的三項重點工作：加快農業轉移人口市民化、推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場平穩健康發展、加強城市規劃建設管理。針對房地產方面，提出提高棚改貨幣化安置比例，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性和改善性需求，因城施策化解房地產庫存，促進房地產市場平穩運行。

2.中央經濟工作會議強調房屋居住屬性，加快制度建設促進市場平穩發展

12月14—16日，中央經濟工作會議上，提出要堅持穩中求進工作總基調，堅持以推進供給側結構性改革為主線，促進經濟平穩健康發展和社會和諧穩定。房地產方面，強調要促進房地產市場平穩健康發展，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

二、地方政策分化明顯，

熱點城市調控升級

1.熱點城市多輪調控逐步升級，限購限貸不斷加碼

2016年初，地方積極出臺各類措施推動庫存去化，隨著近兩年房地產去庫存工作的穩步推進，不同城市市場表現分化加劇，熱點城市受前期政策利好、自身需求以及外來資金推動影響，市場持續回升，房價地價上漲較快。為控制房價漲幅，穩定市場預期，一線城市率先出臺調控收緊措施，3月滬深限購加碼，5月北京通州商住限購，且調控收緊趨勢逐步向熱點二三線城市蔓延，蘇州、南京等地通過限價、限貸、加強監管等措施穩樓市；十一前后，22個城市城密集出臺新一輪調控政策，通過提高購房門檻、調整貸款首付比例等加碼調控遏制投資投機性需求。嘉興、懷來等一線城市周邊三四線城市也加入限購行列。中央經濟工作會議提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位后，各地也積極響應，繼續升級調控，抑制房地產泡沫。鄭州出臺《關于進一步加強房地產調控工作的通知》升級現有限購政策，將180平方米（含）以上住房（包括新建商品住房和存量住房）納入限購范圍；武漢擴大住房限購區域范圍；北京市委十一屆十二次全會也強調要嚴格落實中央關于調控房價的部署和要求，堅決保持房價平穩。

2.地方因地制宜，去庫存政策更具針對性

由于不同城市、不同區域、不同產品結構庫存呈現明顯差異化，地方根據自身實際因城施策，去庫存政策更具針對性，多省市強調實施“一市（縣）一策”。如安徽、河北等地明確提出分類指導有保有壓；山東、湖南等地注重鼓勵農民工進城購房；浙江明確短期及中長期目標，措施涵蓋供需兩端及健全長效機制多個方面；長沙通過調整公積金政策刺激改善需求釋放。此外，部分省市商辦庫存規模顯著，一類如沈陽等地，住宅及商辦庫存壓力均較大，同步推進住宅及商辦庫存去化；另一類如福州、南昌等地，僅商辦庫存壓力較大，以推進商辦庫存去化為重點。

三、金融財稅政策差異化調整，

制度改革持續推進

1.信貸、財稅政策差異化調整保障市場平穩運行

7月26日政治局會議強調，要堅持適度擴大總需求，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，靈活調控，把握好重點、節奏、力度，為供給側結構性改革營造良好宏觀環境。中國人民銀行貨幣政策委員會2016年第二季度例會強調，繼續實施穩健的貨幣政策，更加注重松緊適度，靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長。年末中央經濟工作會議指出，要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，貨幣政策要保持穩健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩定。

今年以來，央行綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性水平合理充裕，實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長。在靈活運用傳統貨幣政策工具的同時，不斷創新和完善調控思路和方式，包括建立公開市場每日操作常態化機制，以每日一次的頻率穩定開展7 天期逆回購操作，重啟14天期、28天期逆回購，進一步提高流動性管理的精細化程度；每月進行常備借貸便利（SLF）、中期借貸便利（MLF）、抵押補充貸款（PSL）等工具的運用，以配合逆回購進行流動性管理，提供不同期限流動性。

2.營改增細則落地并進入實施階段

今年《政府工作報告》提出5月1日全面營改增后，相關部委加快落實，3月23日，財政部、國家稅務總局下發《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，對于房地產營改增方面，稅率、計稅方式、過渡時期辦法、二手房交易納稅均做了說明。為保障營改增工作順利推進，4月李克強總理多次召開座談會，部署營改增相關事宜，財政部、國家稅務總局發布通知，明確關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅等計稅依據。國家稅務總局發布《關于進一步優化營改增納稅服務工作的通知》，提出20條服務措施，聚焦分析，精準服務。財政部、國家稅務總局發布《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》。12月28日，財政部、國家稅務總局聯合召開營改增媒體吹風會，明確繼續密切跟蹤試點情況，確保所有行業稅負只減不增；全面系統評估營改增試點情況，進一步完善試點政策；結合增值稅改革和立法進程，進一步優化稅制。地方也積極落實，上海出臺《個人出租不動產代開增值稅發票管理辦法（試行）》，上海私房出租應繳納增值稅，月租金3萬以下可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

四、深化住房制度改革，

健全住房供應體系

1.十三五規劃深化住房制度改革，指明中長期發展方向

3月17日，《國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》全文正式發布，提出構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，優化住房供需結構，穩步提高居民住房水平，更好保障住有所居。

“人、地、金”是推動房地產市場快速發展的三要素，十三五規劃綱要提出的推進新型城鎮化、深化房地產制度改革、建立健全房地產長效機制也在這三方面提出了相應的要求。人口方面，提出加快農業轉移人口市民化，積極應對人口老齡化；土地方面，加快建立城鄉統一的建設用地市場，完善交通網絡體系，提高土地利用強度；金融改革方面，完善以財政政策、貨幣政策為主，產業政策、區域政策、投資政策、消費政策、價格政策協調配合的政策體系，增強財政貨幣政策協調性。

2.加快培育住房租賃市場，完善購租并舉住房制度

8月16日，住房城鄉建設部、國家發改委、工業和信息化部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監會等七部門聯合印發《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，針對當前中介市場亂象制定了嚴格的規范措施，包括規范中介服務行為、完善行業管理制度、加強中介市場監管等。隨著二手房市場以及住房租賃市場快速發展，房地產中介行業發展較快，但由于缺乏嚴格的法律規范進行制約，導致市場存在諸多問題。該意見的出臺，使中介市場的管理有了頂層指導意見，有利于規范房地產中介市場秩序，切實維護群眾合法權益，推進中介市場健康發展。

作者系中國房地產業協會副會長