熱詞2016

謝逸楓

一、“地王”

2016年是中國土地“招拍掛”制度實施15年以來土地市場史上“三高地王”（即高單價、高溢價、高總價）地塊最多的年份，堪稱2016年“地王年”。這里的“地王”包括城市“地王”、城市區域“地王”、總價“地王”、樓面價“地王”等。截至2016年11月底全國共有248個“地王”，超過前兩輪“地王”總數，或許統計口徑不盡相同，但無一例外，央企國企是創造本輪“地王”的最大金主。

二、“雙限雙競”

所謂“雙限雙競”，即限銷售房價和成交地價、競成交地價和人才住房面積、或安置房面積、保障房面積。競買人報價達到最高地價限價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為向上競人才住房面積或安置房面積、保障房面積。此外，出讓宗地項目建成后，商品住房必須嚴格按限定的銷售均價和最高銷售單價進行銷售；出讓宗地商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品，不得捆綁裝修，且規定銷售后且自小業主取得分戶不動產登記證書之日起5年內不得轉讓。北京、上海、廣州、深圳、南京、合肥等熱點城市，采用“控地價、限房價”的出讓方式，為防止購買后短期內投資炒房出售牟利，參考自住房、兩限房及經濟適用房再上市有關規定，明確購買后五年內不得出售。

三、新房東

房企變房東，成為新房東，這是2016年樓市的一大怪象。2015年年底的中央經濟工作會議明確指出，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

11月25日北京市住建委發布的相關通知，對于“限房價、競地價”地塊自持部分年限的規定，自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致，住宅土地的使用期一般為70年。這意味著地產商取得土地后將可能永遠不能銷售，只能出租。

政府出臺該政策，就是希望通過這樣方式讓開發商轉型，未來自持商業、寫字樓乃至公寓都將是大趨勢。

四、調控收緊

面對房價過快上漲，滬深2016年3月25日發布限購政策。其后，北京重啟“9070”政策。京滬深開啟年內首波調控。到2016年12月7日，針對一線與熱點二三線城市的已經打出三波調控沖擊波，第六輪房地產市場局部調控期來臨。第一波是單個政策調控。3月25日-9月30日，以限購、公積金貸款、商業銀行貸款首付提高。第二波是組合拳政策調控、升級。10月1日-8日，以限購、限貸、限價、限簽、限售、商業銀行貸款首付提高為主。第三波是單個政策調控加碼。11月5日-12月7日，以公積金貸款首付、限購的社保和個稅繳存年限、商業銀行貸款比例、土地出讓限制條件、房企融資等方面加碼為主。

與幾年前“一刀切”不同，因城施策、一城一策成為新一輪調控顯著特征。自2016年3月25日正式開啟第六輪中的第三輪收緊型調控風暴以來，到12月7日實施樓市調控的城市達到34個城市，其中4個一線城市（北京、上海、廣州、深圳），23個二線城市（三亞、青島、南寧、中山、長沙、惠州、蕪湖、蘇州、廈門、杭州、南京、天津、鄭州、成都、無錫、濟南、合肥、武漢、珠海、福州、東莞、佛山、南昌），7個三四線城市（廊坊市、固安縣、大廠回族自治縣、香河市、三河市、吳江、昆山）。

五、首付貸

“零首付”是美國人的發明，最后導致次貸危機，也就是2008年的全球金融危機；“首付貸”是中國人的發明，始作俑者在深圳，實際是互聯網金融P2P配資的變種，最后理所當然成為政府打擊的對象；“負首付”則是中國香港人的最新發明，其實就是新舊按揭一起來，貸款額度可以超過新樓的估值，泡沫如果破的話，銀行將付出慘痛代價。新鴻基地產為了推售最新的100個單位的樓盤，發明創造了這種“-20%的首付”，簡單地講，買家在買新樓時可連同舊物業一同抵押，按揭貸款最高可達新買入單位售價的120%，條件是舊有物業估值達新樓售價之70%以上，按揭計劃中95%貸款用于新單位的付款，25%用于償還原有物業按揭。

金融杠桿的過分運用無疑給樓市的平穩健康發展買下了許多隱患，對此，早在2016年3月，央行副行長潘功勝就對首付貸公開表態稱，央行與相關部門一起，結合即將開始的互聯網金融的專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業以及他們與P2P平臺合作開展的金融業務進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

六、房價暴漲

2016年，房價的暴漲表現在各個層面。其一是全國房價。前10月全國商品房均價7602元/平方米，同比上漲11.4%，住宅均價7339元/平方米，同比上漲12.3%，商業用房均價同比上漲3.3%，寫字樓均價同比上漲15%。

其二是70大中城市的房價。同比看，2016年1-10月份增幅處于不斷擴大的態勢，到10月份增幅為10.4%。隨著未來幾個月房價環比的繼續上漲，預計同比增幅將繼續擴大。熱點城市看，在本輪房價上漲過程中，深圳率先上漲，漲幅最大，以近87%的漲幅高居全國第一。其次是上海，累計上漲56%。隨后是廈門51.4%、南京49.4%、合肥47.6%、北京41.3%。

七、去庫存

今年以來，全國商品房待售面積持續下滑，去庫存初見成效，筆者將2016年稱為“去庫存元年”。從數據分析的角度，單看待售面積下滑，還不夠深入，將銷量增速與庫存增速相比較，才能洞悉庫存變化的內在運行機制。從10月末的商品房庫存量來看，已連續8個月出現減少，去庫存效果顯現，其中住宅去化效果最為明顯，而商辦類依然堪憂。

2016年去庫存采取了十大措施：1.深化戶籍制度改革，推動以新市民為主的住房制度改革，建立購租并舉的住房制度；2.大力發展住房租賃市場；3.大力推進棚改貨幣化安置；4.實施公租房貨幣化；5.用好住房公積金；6.推進跨界地產發展；7.改進調控方式，要和國土部門一起把好土地供應閘門，促進房地產業轉型發展；8.實施精準促銷；9.加強風險防范，推進企業兼并重組；10.加強小區物業管理，提升物業服務水平。

2016年10月末，全國商品房待售面積69522萬平方米，比9月末減少90萬平方米。其中，住宅待售面積減少328萬平方米，辦公樓待售面積增加43萬平方米，商業營業用房待售面積增加104萬平方米。盡管前三季度國有建設用地供應同比繼續下降，但住宅地價卻快速上漲。數據顯示，前三季度全國國有建設用地供應31.88萬公頃，同比下降4.6%，降幅較上半年略微擴大2.3個百分點，但與去年同期降幅相比明顯收窄；房地產用地7.10萬公頃，同比下降7.8%。全國土地出讓面積14.31萬公頃，同比下降4.8%；合同成交價款2.28萬億元，同比增長24.8%。全國土地市場呈現出總量趨穩、區域分化的運行態勢，全國房地產市場用地分化明顯，去庫存與高地價并存，調控難度加大。毫無疑問，2017年三四線城市的主流將繼續是去庫存。

八、城市分化

縱觀全國房地產市場，分化已經成為最主要的特征，且分化不斷加深，其中城市、供應、房價、成交、庫存、房企分化最明顯。熱點城市高燒不斷的同時，三四線城市樓市仍然比較低迷。

造成當前樓市分化的重要原因是大城市與中小城市在公共服務、收入水平、就業機會等方面的差異，中小城市的吸引力不足，人口向大城市過度集中。完善中小城市的各項條件，擴大中小城市的吸引力，實現大中小城市的協調發展，能夠有效分散一些城市的過熱。從房地產行業的角度分析，房地產市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度，以及促進現有城市存量土地進入到供應體系當中的一些制度。

九、行業壟斷

一是，土地一級市場（征地）的政府壟斷和二級市場（建設用地）“一口進一口出”政策，使得地方政府擁有了控制土地供給規模、節奏、地段、用途結構的絕對壟斷權力。二是地產商集中度較高。目前房地產行業的兩大門檻——土地和資金逐漸提高。房地產項目資本金比例上調與實力較弱的企業從金融機構獲得資金的難度也加大。與此同時，國家規定經營性土地出讓必須采取“招掛拍”方式，在與資金實力雄厚的大開發商競爭中，中小開發商不易獲得土地。

其一，伴隨行業門檻提高加不少中小企業在這一輪競爭中開始退出，“大魚吃小魚”現象越來越多，收并購成為了今年房企快速擴張規模的重要途徑。

其二，2016年一二線核心城市土地市場競爭激烈，地價節節攀升，小型房企幾乎無力承擔高昂的土地成本，優質土地資源不斷向大型房企傾斜，行業處于洗牌階段。

其三是房地產產品的自然壟斷。與普通消費品不同，房地產產品是多種因素的綜合體，如地理位置和空間、通風采光、配套設施、物業管理、開發商資質等，其中地理位置和空間最為重要的構成要素之一，這使得房地產具有不可復制性，形成其自然壟斷性。

其四是房地產市場信息的壟斷。房地產市場信息不透明是影響房地產市場和諧發展的重要因素。對于房地產市場信息，如交易量、價格等采取內部小范圍掌握，對外嚴格封鎖的政策，使得老百姓不能及時把握市場動向。

其五是房地產商品中商品住房供給方式的壟斷。新建住房的供應基本上由房地產開發商獨家壟斷，開發商獲取土地后，進行規劃設計、建筑施工等流程生產出商品房屋出售給購房者。房地產市場上缺少單位集資建房、私人合作建房等有效替代方式，房地產產品供給方式為單一的壟斷局面。

十、房地產稅

2016年11月，最新調整過的十二屆全國人大常委會立法規劃向社會公布，包括房地產稅法在內的34項立法任務進入其中，這意味著備受關注的房地產稅法已正式列入中國立法規劃。

房地產稅的正式開征至少需要四個基本條件：不動產統一登記制度、個人住房信息系統聯網、70年土地使用權問題解決和房地產稅立法。首先，從立法來講，房地產稅立法通過后并不意味著就馬上開征。從不動產登記看，按照官方國土部的總體計劃：2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。從個人住房信息系統聯網，40個城市的住房信息聯網工作已經完成（最近媒體報道稱60個城市已聯網）。下一階段的目標是，同時實現500個城市聯網。按照官方口徑，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成是在2018年前完成。從70年土地使用權看，改革則需要更長時間。

綜上所述，筆者認為，2016年中國房地產市場比2015年的特征更加鮮明。其一是經濟增速由微下調到微下降、宏觀政策由貨幣刺激轉投資刺激。其二是樓市變化由快速升溫到過火過熱、調控政策由全面放松到局部收緊、市場發展由城市統一到城市分化、房價由小幅上漲到局部暴漲。其三是土地市場由小步降溫到局部瘋狂，地價由大幅上漲到大幅度暴漲。其四是房企由積極去庫存到主動搶地王。其五是資金面由量寬松到流動性過剩。其六是供應由過剩到下降。

作者系亞太城市房地產研究院院長