何謂房地產(chǎn)去庫(kù)存

馬先標(biāo)

“房地產(chǎn)去庫(kù)存”是今年結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一，如何采取有效政策推動(dòng)該項(xiàng)工作，自然也就引起社會(huì)各界廣泛熱議。時(shí)至今日，在中國(guó)知網(wǎng)上輸入篇名為“房地產(chǎn)去庫(kù)存”進(jìn)行檢索，搜索到的報(bào)刊文章就超百篇。

然而，值得憂慮的是，一方面，幾乎所有這些文章在開出治理處方前，都未對(duì)何謂房地產(chǎn)去庫(kù)存，即房地產(chǎn)去庫(kù)存的含義進(jìn)行準(zhǔn)確界說，從而將此次去庫(kù)存無原則地放大到“廣義的房地產(chǎn)領(lǐng)域”，導(dǎo)致有限的公共資源難以集中發(fā)力而取得專有成效；另一方面，認(rèn)識(shí)到商住房板塊是調(diào)控重要對(duì)象，但是卻熱衷于政府過度的直接干預(yù)，導(dǎo)致政策寬窄失范、錯(cuò)位錯(cuò)亂。

顯然，我們應(yīng)首先下功夫弄明白房地產(chǎn)去庫(kù)存的含義。包括房地產(chǎn)去庫(kù)存的目的意義、目標(biāo)等相關(guān)基本理論要素問題，而后再探討相關(guān)政策措施，才能鎖定“去庫(kù)存”的真正目標(biāo)，集中發(fā)力、精準(zhǔn)發(fā)力而得最大功效。

一、去庫(kù)存的主要對(duì)象

此次調(diào)控所述的房地產(chǎn)去庫(kù)存，主要對(duì)象是狹義的住宅房地產(chǎn)板塊，而不包括廣義層面的非住宅房地產(chǎn)。非住房地產(chǎn)板塊中，既有工業(yè)廠房的一類，也有像寫字樓、商廈等服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的生產(chǎn)性房地產(chǎn)一類。從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)“房地產(chǎn)去庫(kù)存”三百多字的表述中，沒有出現(xiàn)關(guān)于工業(yè)廠房、服務(wù)業(yè)領(lǐng)域生產(chǎn)性房地產(chǎn)的字詞句段，說明此次去庫(kù)存主要對(duì)象是包括商住房、保障性住房的住宅房地產(chǎn)。

二、去庫(kù)存政策的性質(zhì)

既然是中央決策層的行動(dòng)部署，顯然就可認(rèn)定其具有宏觀調(diào)控主導(dǎo)屬性。拓展開來，既然屬于宏觀調(diào)控，那么調(diào)控手段需主要依賴法律、經(jīng)濟(jì)手段，輔之以必要的行政干預(yù)，主要方式就應(yīng)該是間接調(diào)控，調(diào)控實(shí)施主體自然是政府體系，包括住宅房地產(chǎn)行政主管部門。理解了這一點(diǎn)，我們就應(yīng)在此次去庫(kù)存的調(diào)控中堅(jiān)持“有所為有所不為”的原則。

三、去庫(kù)存的多維度意義

1.去庫(kù)存具有規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)安全的意義

房地產(chǎn)本身及其相關(guān)聯(lián)的水泥、鋼材、沙石、電力等上游行業(yè)，以及相連接的家具、家電等下游行業(yè)面大量廣，資產(chǎn)占比國(guó)民經(jīng)濟(jì)和固定資產(chǎn)總額舉足輕重，因而大力消解庫(kù)存，不但事關(guān)房地產(chǎn)自身的良性循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)，也事關(guān)上下游幾十個(gè)行業(yè)在去產(chǎn)能后的健康發(fā)展，從而事關(guān)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

2.去庫(kù)存具有規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)中國(guó)金融安全的意義

金融是房地產(chǎn)的“血液循環(huán)系統(tǒng)”，金融也離不開房地產(chǎn)。從各國(guó)金融投資的產(chǎn)業(yè)占比份額看，關(guān)涉房地產(chǎn)的金融開發(fā)投資或消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)量基本上超過40%，甚至高達(dá)70%左右，故而房地產(chǎn)金融有“第二金融”之稱。因此，一旦房地產(chǎn)庫(kù)存過度且長(zhǎng)期滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈必然規(guī)模化斷裂，造成相關(guān)銀行等金融企業(yè)呆賬、壞賬規(guī)模化發(fā)生，進(jìn)而引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。正是在這個(gè)意義上，房地產(chǎn)去庫(kù)存事關(guān)中國(guó)金融安全。

3.去庫(kù)存具有促進(jìn)商住房和保障房協(xié)調(diào)發(fā)展（即“兩房協(xié)調(diào)發(fā)展”），從而促進(jìn)整個(gè)住宅房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的意義

自2013年中央政治局提出“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)”的動(dòng)員令后，住房供應(yīng)量在已有基礎(chǔ)上有相應(yīng)增長(zhǎng)，但是別墅、超大套型商住房等高檔住宅房地產(chǎn)數(shù)量和占比份額過大，而適應(yīng)中低收入群體的中小套型普通商品房、經(jīng)適房以及公租房等基本保障類住房，數(shù)量和占比均小的局面，仍未得到根本扭轉(zhuǎn)。大中城市體系相當(dāng)數(shù)量的中等收入群體對(duì)普通商品房購(gòu)買力不足，中偏低收入群體和低收入群體對(duì)保障房購(gòu)買力不足的現(xiàn)況，就充分表明這一點(diǎn)。鑒于此，亟需研究制定創(chuàng)新的有力措施，通過多種路徑，如改造大套商住房為普通商品房或保障房，增加面向中低收入群體購(gòu)租能力的房源，并適當(dāng)降低這些住房售價(jià)，從而達(dá)到不繼續(xù)新增住房投資，就可增強(qiáng)中低收入群體居住民生破解能力的功效。與此同時(shí)，在消解庫(kù)存中為房地產(chǎn)開發(fā)商“舒筋活血”，從而形成商住房和保障房“兩房協(xié)調(diào)”的健康發(fā)展局面。

4.房地產(chǎn)去庫(kù)存還事關(guān)生態(tài)安全和美麗中國(guó)建設(shè)

可以毫不夸張地說，房地產(chǎn)巨量庫(kù)存、過度膨脹式的扭曲性發(fā)展，必然使得生態(tài)文明和美麗中國(guó)建設(shè)的戰(zhàn)略任務(wù)難以實(shí)現(xiàn)。龐大扭曲的房地產(chǎn)庫(kù)存，其外部表現(xiàn)就是千百萬棟數(shù)以億平方米計(jì)的住宅大廈空置，意味著低效率地消耗了巨量的鋼材、水泥、沙石和木材等土木建筑材料。與改革開放初期生態(tài)美好的情境相比，這些年來我們所生活的生態(tài)環(huán)境已不堪重負(fù)、面目全非。當(dāng)前，如果不在消解業(yè)已龐大的房地產(chǎn)既有存量上“做文章”，仍舊簡(jiǎn)單地、不加限制地新增住宅房地產(chǎn)投資和擴(kuò)張住宅增量，勢(shì)必意味著將持續(xù)演繹上述資源能源過度濫用、生態(tài)環(huán)境嚴(yán)重破壞等觸目驚心的亂象。

四、弄清房地產(chǎn)去庫(kù)存的目標(biāo)

此次房地產(chǎn)去庫(kù)存，到底要達(dá)到什么樣的目標(biāo)？應(yīng)該說，總體的質(zhì)性目標(biāo)是房地產(chǎn)庫(kù)存總量適度，“兩房”的數(shù)量占比要合理。而房地產(chǎn)去庫(kù)存更為具體的定量化目標(biāo)數(shù)值，則需要在仔細(xì)研究和分析后，再給出全國(guó)層面以及各地區(qū)層面有說服力的階段性動(dòng)態(tài)答案。

綜上所述，準(zhǔn)確系統(tǒng)地掰清楚、弄明白上述有關(guān)房地產(chǎn)去庫(kù)存這一命題基本理論要素的含義，及在此基礎(chǔ)上房地產(chǎn)去庫(kù)存的完整含義，才能據(jù)此推出并實(shí)施有效的調(diào)控政策，瞄準(zhǔn)調(diào)控靶心并有效評(píng)估和監(jiān)督調(diào)控主體的工作績(jī)效，從而推動(dòng)去庫(kù)存這一調(diào)控任務(wù)，得到積極穩(wěn)妥的落實(shí)。

作者系臺(tái)灣中央大學(xué)訪問教授