養老房產新模式

周以兢

隨著我國高齡化社會群體的快速擴張和高齡化群體的迅速沉淀，養老已經成為國家高度重視的問題。目前，發達國家絕大多數老年人在家養老，65歲以上住在養老機構的老年人比例通常不超過5%，發展“養老房產”及相關社區服務是養老養生事業的基本方向。未來我國老齡化的社會壓力會長期持續增壓，由于老年人龐大、長期的服務需求，以養老產業和針對老年人服務為主體的生活服務業及相關聯領域的各項探索實踐也將得到大力發展。

一、養老房產的真實所需

產業無非市場，市場無非供需，供需無非民心所向。具體到城鎮化老年人在住房上真正需要的，其實只是住著“安心”、睡著“放心”、服務“貼心”、環境“舒心”、兒女“齊心”。

住著“安心”，主要就是長期居住或定居的合理保障和法律維護。

睡的“放心”，除了指居住環境的安全外，對老年人更重要的是無三個后顧之憂，第一突發疾病的搶救和治療，第二正常起居三餐的配套和服務，第三就是子女探望臨時居住的方便和快捷。

服務“貼心”，因為有的老年人已經喪失部分勞動能力，所以更需要有針對性的服務，要更趨向于子女般的呵護。

環境“舒心”，除了景色宜人，空氣新鮮外更重要的是建立“三養環境”，即一“養身”、二“養神”、三“養心”。真正做到讓老年人自由、自便、自在。

兒女“齊心”，也是實實在在的社會問題，老年人要養老，年輕人想著傳承家業保值升值，或保障下一代居住環境的最大適宜度等一些諸如此類波及內部矛盾的家庭問題。

二、養老住宅現存的問題

了其所要，供其所需。既然我們大致了解了老年人對養老房產的需求點，那接下來再分析一下根據需求點而產生和需要我們解決的主要問題。

1.完善的配套

養老地產第一要解決的是配套，不光是周邊輔助設施如環境、醫院、康復中心、信仰神社、老年人活動中心等硬件配套，更重要的是軟件服務的配套。在具備豐富的社區物業配套的同時，更應該升級針對老年人的服務項目，變成更貼切、更方便、更具責任感的“金牌保姆式”服務。

2.合理的設施

房屋房型設施的“合理性”“安全性”“可靠性”。所謂“合理性”如房屋的朝向能夠增加光照時間，房屋房型的布局應增大盥洗室浴室的面積、增加陽臺的面積、把廚房間放在更明亮通風處，在樓層較高的情況下多增設一臺擔架梯等。考慮了“合理性”，我們更要做到“安全性”和“可靠性”，老年人沒有年輕人反應機敏、活動靈活、精力充沛，所以我們在設備設施配套上要做到絕對的“安全”——設備牢靠安全、位置布置安全、使用過程的安全，“可靠性”指長久的耗損更換時間，大型設備趨向于20年無更換10年無維修。

3.產權的繼承

現在養老房產很多推出了老年人公寓，主要形式為購買使用權和配套服務權，類似于入會俱樂部形式。這個形式固然很好，但對部分經濟不寬裕的家庭來說有很高門檻，并且沒有解決根本的兩大問題。一是中華民族的傳承問題。中國絕大多數老年人最大的財富就是自身居住的房屋（商品房）。現在大部分推出的養老房產都是以使用權買斷為主，拿不到房產證給傳承帶來了阻擾，容易滋生出更多家庭長輩和小輩間的摩擦和矛盾，對老年人更是容易造成揪心萬分、傷痛欲絕的負面情緒和健康影響當然也有部分產權式的養老房產，但是產權能夠傳承可房屋本身的居住條件卻是更多趨向于為老年人打造考慮，繼承下來的真正實用性不夠強，況且將來房屋脫手置換的買賣人群單一、市場占有份額較小，并且市場占有率有逐步減少的趨勢。二是在全面實現小康家庭水平的中國，家庭保障性生活資源固定資產（主要房產）的保值和增值也成為中國家庭的首要問題，目前大多養老房產的形式剔除房價的市場調解波動，使房屋這一固定資質在逐漸的轉移和減少消耗，并不能得到真正的保值。

三、養老地產新模式

為了徹底解決上述幾大問題，筆者提出一種養老地產新模式，即通過“換換網”+“互聯網+地產”+“候鳥式居住法”的方式打造出嶄新的、實際的、根本解決老年人居住和中國繼承問題的“養老地產新模式”。

其實在老年人養老置換房屋的同時，因為老年人已經退休在家無法獲得更高的薪資來改善居住，同時各金融機構和大多數子女也無法有力的支持老年人按揭買房，加上后代房屋繼承保值等此類問題讓老年人很難著手于住進適合自己夢寐以求安度晚年的房屋。“換換網”即房產網、物聯網和互聯網三網合一，以“交換空間”+“交換租賃權”+“交換居住資源”的方式來實現老年人養老過程中的房產置換問題。具體步驟如下：

第一步，有置換需求的老年人拿出房屋到“換換網項目房產商”那里進行10年、15年、20年、25年……以此類推到45年的房屋租賃估值。

第二步，“換換網項目房產”提供估值后相對等的房產資源給置換者選換。

第三步，選換結束后，簽署10年以上空間交換協議，同時補充交換年份到期后如果老人還要續換的保證條約。在簽約交換期間，如果房屋滯空（也就是置換權的老人過世），子女可以約定合理彌補房產商交換房屋的出租損失和改造折舊損失來贖回自己的房屋，也可以把原先老人擁有的交換空間權轉租給別人來彌補損失。房產商也從交換空間后的包租差價，以及交換對象后的配套服務來獲取合理的利潤。

第四步，交換空間后的再次租賃房屋資源交換，在換換網的更多房屋資源供應商條件下，用戶可以根據需要預約及部分資源補齊差價等方法，來選擇自己心儀的居住場所，也不會因為氣候和居住環境的單一性，給用戶一輩子牢籠的感覺，不適應季節的老年用戶可以像候鳥一樣根據自身的條件選擇想要的居所定居。

第五步，完成交易或中途結束交換交易，無論是否完成交易整個過程中，置換老人的房屋產權始終屬于本人擁有，沒有任何法律風險和實際風險。最后，老人的房屋產權繼承在符合《繼承法》的情況下，繼承人也沒有任何的法律風險和實際風險，房屋產權始終由用戶和繼承人擁有，萬無一失。

筆者以為，“養老地產新模式”的設計解決了許多社會問題：

解決了老年人的養老問題，沒有任何后顧之憂，平時的生活再也不會孤獨，健康快樂地涌入社會新團體。

解決了子女為老人安排晚年生活的困擾，從而能安心工作，發展自己的事業。

解決了老年人和子女為今后遺產問題的擔憂和矛盾。

節約了許多土地資源和盲目建造的大量住宅。

解決了一大批外來人口、年輕人因房價飛漲買不起新房，相對穩定借助使用權房。

這個養老模式需要集聚一大批護理、維修、管理人員，涉及諸多服務類工種，解決了社會一批人員就業和勞動力分配的問題。

作者系上海思筑建筑規劃設計有限公司房產研究室研究員