耒陽市民宿產業發展的調查與思考

陳 剛，蔣清平，陳四清

（中共耒陽市委黨校，湖南 耒陽 421800）

耒陽市民宿產業發展的調查與思考

陳 剛1，蔣清平2，陳四清3

（中共耒陽市委黨校，湖南 耒陽 421800）

近年來，國家和地方政府非常重視發展鄉村旅游，出臺了一系列扶持政策，民宿產業也迎來了前所未有的發展機遇。耒陽市的民宿產業目前剛剛起步，尚處于無序的發展狀態，亟需政府大力支持與引導，使其盡快走上正軌，成為耒陽市經濟轉型的有力推手。

耒陽市；民宿；民宿產業；發展；調查；思考

一、民宿的基本內涵

民宿，最早源于日本，一般指日本政府批準開業的由個人經營的家庭式旅館。民宿的經營者一般擁有自己的住宅，騰出多余的房間來接待旅游客人，并提供早晚兩餐。在歐美也有類似的經營模式，并擁有相對來講比較成熟的政策制度和管理模式。

中國的民宿發展較為緩慢，到了20世紀80年代隨著臺灣城市化的進程及農業經濟增長方式的轉變，其民宿業逐漸發展起來。民宿研究專家們認為旅游民宿有以下特點：私人服務的；具有特殊的機會或者優勢去認識當地環境或建筑特質；產權所有者通常自行經營；特別的活動提供給游客；較少的住宿容量。臺灣郭永杰認為，民宿是一般私人住宅將其一部分居室出租給旅游人口，以副業形式經營的臨時住宿設施；其性質與普通飯店、旅店不同，除了能夠滿足游客的交流外，旅客更能享受經營者所提供的當地鄉土味覺及在家的感覺。

綜上所述，民宿是有別于酒店或旅店，由產權所有者為主要經營者，以質樸的方式向游客提供活動場所或者住宿，讓游客能夠更加貼近當地的風俗人情。

《臺灣民宿管理辦法》中對民宿給出的定義是：民宿是指利用自用住宅空閑房間，結合當地人文自然景觀、生態環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活的住宿處所。

而民宿產業則是“宿在民居，樂在田間，游在山水”的集趣味、鄉土味、人情味于一體的新經濟模式，是將生態農業、生態旅游和生態人居“三者合一”的一種農家樂休閑旅游新業態，是鄉村旅游的重要業態。

近年來，國家和地方政府非常重視發展鄉村旅游，出臺了一系列扶持政策，民宿產業也迎來了前所未有的發展機遇。

二、耒陽市民宿產業發展現狀與存在問題

耒陽市作為湖南省三個縣級中等城市之一，也是全省城區面積最大、城市人口最多的縣級市。作為湘南地區的中心城市，耒陽市交通便利，通訊發達。京廣鐵路、京珠高速公路、常茶高速公路、107國道、320省道在境內交織成網，武廣高鐵在耒陽設站，耒陽到廣州僅需90分鐘，到長沙最快車次僅需45分鐘，到武漢也在150分鐘以內；耒水、舂陵江四季通航，直入湘江；已經運營的南岳機場開辟了耒陽與世界聯系的空中走廊；寬帶網絡、光纖通訊覆蓋全境，優越的通訊條件，為耒陽提供了良好的發展平臺。文化豐富，風光秀麗，耒陽被譽為“一帝三圣”之地，是炎帝神農創“耒”之地，是“紙圣”蔡倫誕生之地、“詩圣”杜甫卒葬之地、“游圣”徐霞客巡游之地。耒陽旅游資源豐富，以蔡倫造紙為主題的旅游景點有國家4A級景區和國家水利風景區蔡倫竹海、發明家廣場、蔡倫紀念園；以神農創耒為主題的旅游景點有農耕文化博物館、神龍廣場、神龍溫泉和紙博物館；以三國文化為主題的旅游景點有張飛廣場、龐統縣衙；以詩人杜甫為主題的景點有杜甫墓、杜陵書院、杜甫公園；以紅色文化為主題的旅游景點有培蘭齋黨史陳列館、紫霞禪寺等。今年耒水國家濕地公園成功獲批，成為衡陽市首個國家濕地公園，可望為耒陽旅游注入新的元素。當前耒水、順湖、歐陽海灌渠“三水景觀”帶已成為初顯特色的景觀帶；鹿歧峰、獅子嶺、馬阜嶺、樟隍嶺、南嶺仙“五座城市公園”彰顯耒陽山水特色；“全國休閑農業與鄉村旅游示范縣”稱號名符其實。到目前為止，全市已發展休閑農莊100多家，總投資達10億元，共有省五星級2家（江頭貢茶休閑農莊、豐源山莊），省四星級2家（溫泉山莊、騰龍山莊），省三星級6家，從業人員共計5000余人，其中泉水灣山莊、蔡倫科技園榮獲國家鄉村旅游與休閑農業五星級農莊稱號；石仙現代農莊、仙嶺休閑山莊榮獲國家四星級農莊稱號。擁有如此豐富的自然資源，優良的生態環境，耒陽市足可依托自身優勢，搶抓機遇，大力發展民宿產業，這不僅對加快我市農村經濟發展，提高農民收入，延伸鄉村旅游產業鏈具有重要意義；也是該市推進新型城市化、重回全省“第一方陣”目標，主動適應新常態，積極展示新作為，產業加大轉型，加快趕超的具體舉措。課題組經過近幾年的實地調研及走訪座談，就此對如何發展耒陽市的民宿產業提些一些看法，為耒陽市委、政府的相關工作提供一些參考。

目前，耒陽市鄉村民宿尚處于起步階段，只在蔡倫竹海景區（泗門洲鎮、黃市鎮轄區內）、鹿岐峰公園大景區（竹市鎮、水東江街道辦事處轄區內）、耒水國家濕地公園景區（永濟鎮、泗門洲鎮、蔡子池街道辦事處轄區內）有零星分布。目前基本稱得上民宿的經濟實體也就10余家，且大多處于“三天打漁，兩天曬網”經營狀況，它們在艱難的發展過程中存在諸多的問題。據調研，主要問題有：

1．缺乏規劃引導，項目配套不完善。耒陽市尚未就鄉村民宿的發展出臺相關規劃，沒有對民宿以及民宿相關旅游配套產品、設施等進行統籌謀劃，民宿產業尚處于自我發展狀態。發展民宿一般需要有兩日以上的旅游行程作為配套，耒陽市民宿發展可配套的旅游資源較為零散，對游客的吸引力不大。如黃市鎮向游客推介的主打項目是游竹海景區，而這個旅游項目在一天內就可完成，不足以形成讓游客“住下來”的剛性需求，而留不住游客使民宿產業的發展受到了嚴重限制。當前，全市實際正常運營的民宿只有三五家，且長期處于饑餓狀態，住宿游人不多，還沒形成具有相當規模和較高知名度的民宿集聚發展區域。

2．缺乏專業化運作，主題特色不突出。耒陽市民宿經營者主要是當地農戶，經營理念較狹窄，管理服務人員基本是自家人，職業化程度較低，民宿主題不突出、特色不明顯。如，在房屋裝修上照搬城市賓館裝修，缺乏鄉土氣息；在經營特色上，缺乏自身吸引游客的亮點。其次，民宿的市場定位模糊，沒有針對白領、退休職工等不同的消費者而進行市場細分。

3．發展環境有待優化，要素制約嚴重。一是受現有政策的制約。由于耒陽市民宿是由農民自行建造，沒有正規的施工單位，無法提供竣工驗收報告，按照有關規定是不能取得消防安全許可證；大部分農戶的房產沒有辦理房產證，即使辦了房產證但都沒有辦理環評批復，這樣民宿經營都無法取得工商營業執照，開業后無法向消費者提供正規發票。產業化、規?；l展受到限制。從調研情況看，民宿經營戶大都利用自家的空置房屋來經營，故房屋的情況良莠不齊，有的甚至是臨時搭建的，這必然制約民宿產業的發展。二是缺乏資金，融資渠道不暢?，F在民宿經營主要是個體投資為主，自我發展，財力上不足以完善娛樂、購物、交通、衛生等旅游基礎設施，使得區域規模效應不明顯。當前民宿發展資金普遍有困難，加之銀行貸款門檻過高，手續繁瑣，使得民宿做大做強有瓶頸。

4．宣傳力度不夠。目前民宿基本沒有進行廣告宣傳，特別是民宿文化氛圍不夠濃厚，民宿品牌意識差，社會知名度不高，影響力小。

三、發展耒陽市民宿產業的對策、措施和建議

依據調研考察情況，結合借鑒先進地區民宿產業發展做法，建議通過以下措施，大力培植民宿產業，發展耒陽鄉村旅游事業，使兩者相輔相成，互相帶動，成為耒陽經濟轉型發展的一股推動力、也成為農民增收的一條新途徑。

（一）因地制宜，科學規劃

市政府應盡快研究制定耒陽民宿發展的布局規劃，對現有民宿發展情況進行摸底，并根據自然景觀、村莊條件等，出臺相應的民宿發展規劃線路圖，明確重點發展區域，與新農村建設、拆遷和保留村規劃等有機結合，充分考慮產業布局、人口集聚、土地利用、生態環境保護等內容，形成目標明確、布局合理、定位科學、特色鮮明的民宿發展規劃。探索引入社會資本、村集體經營或村民自主經營等多種開發模式，打造符合耒陽實際，滿足目標消費者群體多層次、多元化需求的鄉村民宿產業體系。實施重點突破，建議對景區內具有資源優勢或建設基礎的村落先行試點，由鄉鎮統一將閑置的民房流轉過來，由政府統一將周邊的“三通一平”等基礎配套設施建設好，然后再出租給客商經營民宿。

如蔡倫竹海景區現為4A級國家旅游景區，景區內生態優良，有原生態的鄉土風貌，具備了開發民宿的重要載體。目前風景區客源現狀以家庭旅游和結伴旅游的散客為主，團隊旅游相對較少，游人規模不大，主要為本地和本風景區附近縣市的游客，多數游客在景區停留不會超過一天，個別過夜游客也大多選擇回耒陽城區住宿。因此景區應加快推進旅游項目的建設，完善各項旅游基礎設施，增加景區可游性和便捷性，與鄉村民宿形成相互促進、相互補充的局面。

景區在規劃時要遵循《耒陽市文化旅游產業發展規劃（2015—2030）》及《耒陽市蔡倫竹海國家水利風景區總體規劃（2011—2025）》中所提出的以蔡倫為品牌、竹海為核心、耒水為特色并集合觀光旅游、休閑度假、文化體驗和科普教育等功能的景區定位。要因地制宜地新增與更新民居建筑，達到和諧與整體性。對于保留民居，用現代構筑手法對傳統構筑物及材料做出新的詮釋，形成與自然景觀相互協調的建筑景觀風貌。并針對不同的使用人群，設置不同等級與規模的民宿。

在民宿點開發中，首先打造蔡倫竹海核心景區內自然條件及區域位置優越且現狀較好、開發難度較低的民宿節點，作為景區示范民宿點。目前切實做好“野牛塘”和“周家大院”民宿發展的規劃設計，嚴格按規劃方案做好示范引領典范，吸引山水風光愛好者這類客戶群體前來體驗耒水風光帶的秀美景色。待民宿產業發展到一定程度后，再通過民宿品牌帶動自發形成其他非核心的一些民宿點，成為景區民宿產業新的增長點。

再如耒陽市永濟鎮的“宋氏宜園”，為當地鄉賢宋君宜先生斥巨資投建的蘇州園林式私家園林別墅，位于耒水國家濕地公園范圍內，且靠近江口鳥島，四周既有美麗的自然風光，又方便鳥類愛好者在遷徙期觀賞候鳥的遷徙，地理位置可謂得天獨厚。故“宋氏宜園”可針對此類消費群體專門開發高端民宿服務。

又如位于耒陽市郊區的鹿岐峰森林公園景區，不但樹木蔥蘢，風光秀美，而且公園中的鹿峰寺香火鼎盛，佛教文化底蘊深厚，平時總有游人結伴前來游玩，周末和節假日更是游人如織。景區附近的村民家中多有開辟菜園和葡萄園，除自用以外，還提供采摘、烹飪等體驗服務。在此基礎上再順勢發展民宿服務也應是水到渠成之舉。

（二）政策扶持，突破制約

一是適當放寬民宿建房用地政策。建議拓寬民宿建設用地渠道，放寬容積率指標控制，簡化審批程序，保障民宿發展用地需求，對于用于民宿發展的臨時建筑在政策上予以適當突破，但對嚴重亂搭亂建現象要加以取締與規范。二是健全并簡化審批機制。在參照先進地區民宿管理經驗和做法的基礎上，嚴格按照民宿開辦標準，協調相關職能部門簡化辦證程序，積極幫扶有意向開辦或手續尚不全的民宿經營戶盡早達到相關要求，讓更多的經營者獲得合法市場主體地位。三是加強監督引導。積極主動地向民宿經營戶廣泛宣傳防火防盜等安全知識，并聯合旅游、公安、消防、工商、環保等部門加強對民宿的服務質量、安全管理、消防設施、食品衛生、環境保護等監督檢查，形成“經常性檢查+節假日突擊檢查”的工作機制。

（三）加強指導，有序發展

一是建議政府有關部門加強指導和服務，幫助試點村加強對市場的調研和分析，根據試點村的特點和優勢，按照市場細分原則來確定目標客戶群體，準確定位。指導有關試點村制訂專業化、商業化的發展項目，提升民宿產業整體品質。二是積極發揮政府的招商引資平臺作用，加強與國內外知名旅游公司的合作、對接，利用旅游企業的財力、智力以及營銷策劃經驗，進行專業的招引和開發。三是借鑒外地的經驗，建立行業協會，強化設計，組織開展民宿業主和服務人員的經營理念、營銷策劃、管理服務技能、安全生產、法律法規等方面知識和技能的培訓，提高服務質量和經營檔次。四是相關部門要加強對民宿發展的服務質量、消防、衛生等的監管，確保有序發展，實現誠信經營，提升知名度，打造民宿產業的品牌。

（四）強化營銷，打響品牌

一是對耒陽民宿組織統一包裝推介。想方設法擴大民宿品牌的影響力，制作專題民宿宣傳手冊、特色體驗項目、旅游路線地圖等，進行統一營銷推廣；開設統一網絡營銷平臺，創建耒陽民宿專題網站，進行集中展示推介。二是開展多元化創新宣傳。在加強與報刊、電視、電臺等傳統媒體合作宣傳的基礎上，積極拓展網絡、微博、微信等智媒體平臺的開發，對重點民宿區域還可以通過微電影宣傳片，亦或是與影視公司合作，參與電影、電視劇取景拍攝，吸引游客慕名而來。三是加強合作交流。將“走出去”和“請進來”高效合一，加強與周邊城市的交流、聯合，開發套餐式民宿旅游線路，也可加強與各類企業、旅行社、部門的合作，承接單位工會活動、職工療休養、野外拓展體驗等項目，真正使耒陽民宿越走越遠。

耒陽民宿產業的發展正處于萌芽階段，不但需要政府在政策上予以強大的支持，更需要政府在資金上加大投入，只要大家統一認識，齊心戮力，耒陽民宿產業的明天將會無比輝煌！

責任編輯：肖 琴

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1009-3605（2017）02-0060-04

2016-11-02

1.陳剛，男，湖南耒陽人，中共耒陽市委黨校講師，主要研究方向：縣域經濟；2.蔣清平，男，湖南耒陽人，中共耒陽市委黨校校長，主要研究方向：縣域經濟；3.陳四清，男，湖南耒陽人，中共耒陽市委黨校講師，主要研究方向：縣域經濟。