試論開發商不愿做公積金貸款之現狀

康曉娟

摘要：近幾年來，我國的房地產市場熱度一直居高不下，住房公積金憑借它特有的低利息而靈活的貸款方式，在一定程度上有效解決了中低收入者的住房問題。但很多開發商卻拒絕讓購房人使用公積金貸款。本文對其原因進行了分析，并提出了相應的對策。希望住房公積金能作為一項社會保障制度真正發揮它的作用，解決中低收入者的住房問題。

關鍵詞：開發商；拒絕；公積金貸款；原因；對策

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01

一、住房公積金貸款

（一）住房公積金貸款是指由住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業銀行向繳存住房公積金的在職職工發放的貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低，另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。

（二）住房公積金貸款的優勢

1.利率低

目前的貸款利率為1-5年，2.75%，6-30年，3.25%，且利率不上浮，比商業銀行住房貸款基準利率低2個百分點，處于各種貸款利率最低位。

2.首付低

職工家庭購買自有住房的，只需支付兩成首付即可申請公積金貸款。比商業銀行首套房至少首付三成，二套房首付五成要優惠很多。

3.還款方便

借款人可以用本人的公積金按年償還貸款本息，還可以用公積金賬戶余額每月沖抵部分貸款本息，減輕還貸壓力。

4.沒有次數限制

公積金沒有次數限制，夫妻雙方有公積金貸款還清以后，可以再次申請公積金貸款。如果有正在還款的商業貸款，也可以使用公積金貸款。商業貸款對二套、多套貸款的首付加成、利率上浮等都有規定的政策，公積金貸款沒有這些方面的限制。

二、開發商拒絕公積金貸款的原因

（一）門檻高

相比于銀行貸款客戶僅需有固定收入的要求，住房公積金要求客戶必須繳交住房公積金且滿足一定額度、期限、比例才能申請貸款。目前，太原市要求繳存職工必須正常繳存六個月以上才具備申請資格，且對每月公積金繳存金額、繳至月份都有嚴格的規定。

（二）擔保方式較為繁瑣

由于商業銀行可以采用購房人所購房屋做預抵押，所以不需單獨再找應的擔保，只需提供個人資料即可；而公積金中心由于不能用未取得房屋產權證的合同抵押，購房人還需提供相應的擔保，才可申請貸款。

（三）審批慢

由于辦理公積金貸款的手續較為復雜，尤其是審批時間太長，比如恒大開發的各個樓盤，開發商要求從付定金開始七日內貸款就要發放，而公積金中心單審批環節就要十個工作日，加上前期準備資料、選取擔保方式等環節，放款時間就會更長。開發商把房子賣了，需等較長時間才能拿到錢，肯定不愿意，這是導致開發商不愿做公積金貸款的核心所在。

三、造成這些現象的原因

（一）體制原因

住房公積金管理中心是直屬于城市人民政府的不以營利為目的的事業單位，即它既不是政府機構，也不是具有獨立財產的企業法人。這種法律地位的定位與其實際行使的權利和承擔的責任之間存在著不匹配，所以在其發展過程中總存在著求穩思想，跟不上市場的步伐，容易制定一些過于保守的政策，滿足不了市場的需求，從而被市場否定。所以公積金中心雖然從事的是準金融業務，但管理上面還是行政單位老一套，行事作風擺脫不了官僚習氣。

目前，太原住房公積金管理中心的貸款模式為自主放貸，即所有業務由公積金中心自己完成，銀行僅充當出納的角色，由于中心是事業單位，工資收入只能按照國家有關規定執行，不能像商業銀行那樣采取相應的激勵機制，而工作人員卻要承擔巨大的金融風險，導致積極性較低。簡單說，就是不管我一年發放一個億還是十個億的貸款，都影響不了我的收入，而一旦貸款出現風險，卻要由我個人來承擔，這種情況下，業務人員自然就會在辦理業務時采取頂格處理，寧可少出點錯，也不愿讓自己背鍋。

（二）風險把控

一般人都知道貸款有風險，產生問題是再自然不過的事了，銀行信貸都有一定的逾期率和壞賬核銷制度來解決呆賬壞賬。而住房公積金使用的是全體繳存職工的錢，逾期率不能超過XX，且不存在壞賬核銷制度。這種情況下，公積金中心就不會輕易給人放貸，但凡有點問題的都直接退了，開發商能不抱怨？

（三）機構和人員規模方面

由于公積金管理部門屬于政府公共事業單位，對于人員編制有著嚴格的限制，營業網店的設立也必須嚴格按照相關規定和要求才能設立，這就大大限制了公積金中心的機構數量和人員數量，人員數量少了，自然服務能力就少了，爭奪房貸市場“蛋糕”的份額也就少了。比如，太原市下設十個分理處，大分理處貸款工作基本配備五名，需要完成從初審受理、錄入、復審、審批、貸后管理等眾多工作，根本抽調不出多余人手天天去開發商的樓盤現場辦理。

四、解決問題的一些建議

（一）公積金管理中心應加強與政府其他部門的合作，按國家及省有關部門頒布的相關規定執行，做到嚴禁房地產開發企業在售房時拒絕購房人選擇住房公積金貸款；不得以任何形式增加附帶條件。比如，有關行政主管部分將加強對房地產企業限制購房人選擇住房公積金貸款的監督管理，依法查處違法違規行為，情節嚴重的依法暫停其項目的預售許可等行政處罰。

（二）住房公積金管理中心及其貸款管理部門等要進一步增強服務意識，提高效率，方便住房公積金繳存人辦理住房公積金貸款。比如可以參照銀行機構設置，設立了統一的住房貸款中心或部門，統一管理、統一指揮、統一協調、統一制定工作制度、工作流程、集中進行培訓，大大提高貸款的效率。這樣就有利于為大型樓盤服務，實現集中銷售的同時，集中辦理貸款。

（三）增強服務意識和激勵機制

一是在大型開發商開發的樓盤開盤時，直接去樓盤開展上門服務，而不是坐等開發商上門，變被動服務為主動服務。二是在薪酬體制上加大靈活性。工資待遇是滿足員工生存的基本條件，而獎金是激勵人員的積極性和創造性。公積金中心應參考商業銀行的薪酬體制，逐步打破“大鍋飯”的情況。

五、小結

公積金貸款較商業銀行貸款有較大優勢，且有較好地群眾基礎。公積金管理部門應完善自身的體制機制、優化流程、提高效率、以市場化為導向，深化改革，不斷提高自身的競爭力。從根本上改變開發商對公積金的認識，真正發揮公積金作為政策性貸款的優勢。