“土地財政”與房地產宏觀調控政策思考

何曉土

摘要：文章分析了土地財政與房地產宏觀調控現狀，提出了土地財政與房地產宏觀調控解決辦法。

關鍵詞：土地財政；房地產；宏觀調控政

中圖分類號：F817.2 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-00000-01

一、土地財政與房地產宏觀調控現狀

（一）土地財政和房地產宏觀調控存在的問題

人民網上有一篇這樣的文章《地方患上土地依賴癥：沒土地談發展難想象》，闡述過這樣一個觀點：“土地財政表面風光，卻透露出很多危險的信號。除了推高房價，背后的弊端更是不容小覷。地方政府在土地上取得巨大的收益后，很容易產生嚴重的依賴性，渴望坐享其成，不努力發展實體經濟，更別提轉變經濟發展方式，調整經濟增長結構了。”

當土地財政在國家蔓延開來，人們驚訝的發現，無需工業化也能城市化，在城市高速發展高樓林立一派繁榮景象之后的是：人們不得不忍受祖孫三代為了一座屬于自己的房子而承擔的高房價，人們不能不去忍受各種令人窒息的霧霾，本該在城市集中控制與集約治理的工業企業在級差地租的效應下分散在蒼茫的神州大地上。土地資源不可再生，而土地財政卻損毀了大量的耕地，糧食在不久的將來也將成為我們的一大隱患。

（二）房地產宏觀調控不佳的原因

我國中央制定的房地產調控政策的目標是合理的引導人們的住房消費需求，穩定房價，保障人們的基本居住性房屋，讓房地產市場持續平穩的發展。然而土地財政的實質是地方政府以賣地來獲得地方城市化發展的所需資金。地方政府從自身角度出發，更傾向與在自己有限的任期內做出更為實際的政績，土地財政才能更為迅速的幫他們完成這一績效目標。

從2005年開始政府就開始了一系列的針對房價過高、過度投資炒房等現象的房地產政策，然而房地產價格仍舊一路飄紅，上述在房地產商品住房基本情況中已經介紹了。然而杯水車薪，房價仍是成大趨勢的上漲一路飛馳。我國每年的GDP有超過2個百分點是由房地產拉動的，房地產產業的經濟效益直接與我們的地方的經濟發展掛鉤，地方政府對土地財政的依賴度使得深入的房地產宏觀調控猶如切膚之痛。

二、土地財政與房地產宏觀調控解決辦法

（一）完善住房保障制度

保障性住房建設不但能滿足人們對住房的要求，而且還可以防止因商品住房建設不足引起的相關產業和就業的影響。因此，各級政府需要落實好保障性住房建設計劃。

1.需要制定有關法律，法規，把保障性住房建設在數量和時間的上升進行名門規定，由政府依法執行。

2.將住房保障納入目標責任制管理，建立地契檢查制度并設立責任追究制度，杜絕有關部門的不作為行為。

3.設立專門的職能機構，全權負責公共房屋的管理，向社會公開，接受群眾監督，以確保保障性住房建設順利進行。

同時，政府要嚴格調查把關購房者，避免這些廉租房被那些利己投機的人所利用。將經濟適用住房的價格控制在較低的中產階層中，在他們的經濟能力可以負擔以內，以防止公共資源的培育嚴重變形。

（二）加強土地政策調整，改善住房供應結構

在對小型和中小型普通商品房和經濟適用住房的住房供應的指導和控制的作用，切實加強土地，努力降低成本。為保護低收入和中等收入家庭的購房需求，還需將經濟適用住房開發的利潤空間進行合理限制，嚴格限定供應對象，禁止有心人將住房計劃的目標拿去從事商業活動開發。政府還需建立一個住房調節保障機制，根據基本國策調節供需矛盾，合理利用土地，增加土地供應總量，提高土地的整體利用效率。同時，完善土地出讓制度、嚴格的資格審查制度和開發項目資本金制度，增加透明度。增加土地供應，抑制高地價，防止土地價格上漲過快。

（三）加強信貸監管，限制貸款額度

加強信貸監督，包括兩種手段：一是收緊信貸額度，二是實施差別化信貸。信貸額度收緊是指銀行收緊住房貸款的交付，減少商品住房市場的資金，從而減少了需求。高度關注商品住房市場的變化，加強對商品住房貸款窗口指導、監督和管理。進一步收緊政府融資平臺和商品住房貸款，拉緊開發商的資金鏈，減少對開發商的貸款。讓這一系列的措施，有效遏制投機性需求，使商品住房市場降溫。

（四）建立房產信息系統

投機者在商品住房市場的行為往往是基于預期的價格變動。在信息不對稱情況下，投機者往往受預期左右的影響如果房產信息公開則不會這樣因此需要建立房產信息系統。

（五）改革利率決定機制，完善匯率形成機制

利率市場化是利率發揮資源配置基本功能的一個重要前提。在目前條件下，利率依然由國家調控，利用利率來抑制商品住房價格的作用是非常有限的。因此，為了進一步提升利率政策的實施效果，應逐步實行利率市場化改革，理順利率與商品住房價格之間的關系，使得利率能真正反映真實的商品住房投資成本、收益和風險。

（六）大力引導金融合理協調發展，促進財政收入

中國應該在引導金融發展的同時，更加重視城市與農村間的協調，更加關注公平原則。在城市金融發展的同時，考慮到農村金融發展的限制及自身特點，可以專門制定適合農村金融發展的政策方針予以支持農村金融的發展。

（七）注重我國區域經濟協調發展，促進財政收入

區域經濟發展最不平衡比如廣州，即使是在經濟發達的珠三角城市內部，城鄉收入差距程度也不容忽視，例如其中心城市廣州，由于企業利潤偏高擠兌了農村居民的非農業收入，使得其年的城鄉收入比也達到了，這些方面都表明了中國城鄉收入差距所體現出的復雜性，即區域間不同的經濟發展水平放大了城鄉收入差距，而區域內的城鄉收入差距也各有不同，這就要求我們在注重區域協調發展的同時對不同的城鄉收入差距的原因對癥下藥，使城鄉收入差距不再是阻礙經濟持續健康發展的隱患。

（八）促進城鄉收入的平衡

目前中國已有部分文化藝術和民俗受到重視和保護，如：東莞百子論文公益活動、中國漢人南遷移民文化的代表性建筑開平碉樓、國家非物質文化遺產吳川三絕、國家重點風景名勝區惠州西湖等。這些文化遺產和旅游勝地慢慢成為一個地方的象征，在全國甚至全世界享有盛譽。這些特色旅游、民族文化遺產、當地美食等文化產業的發展，提高了鄉村貧困地區的收入，縮小了城鄉收入差距。同時，還要促進吸納就業主陣地的中小企業的發展，加強區域經濟合作，使其成為中國的出口經營主體。

參考文獻：

[1]陳酉宜.保障性住房政策對房地產市場影響研究.經濟縱橫，2014，4.

[2]葛文生.商品住房價格研究.當代經濟，2015，3.