住宅產業化的房地產供應鏈管理研究

呂 寧

滕州市房地產開發管理辦公室

住宅產業化的房地產供應鏈管理研究

呂 寧

滕州市房地產開發管理辦公室

住宅產業化為我國傳統建筑業的變革提供了有力支撐，也為房地產企業在新形勢下提供了戰略創新和變革的契機。住宅產業化涉及眾多產業，所有參與企業必須合成有機產業鏈，才能實現住宅產業化的目標。供應鏈管理作為一種先進的管理方法已在制造業中被廣泛應用并取得成功，運用供應鏈管理的思想，借助先進的信息技術，整合項目運營中的各相關要素，能夠更快更好地響應市場需求，實現住宅產業化的利潤最大化。以供應鏈管理促進住宅產業化發展，這方面的研究有著很大的應用價值。

住宅產業化；供應鏈；管理

隨著政府宏觀調控政策的實施、房地產稅的出臺、土地供應制度的規范化、顧客消費時的理性化，房地產的高利潤將會受到抑制，房地產業將不可避免的走向微利時代。房地產行業一直都是高耗能產業，隨著低碳、節能、環保、智能建筑等概念的提出，迫使房地產企業要加快擺脫原有的以浪費犧牲能源、資源、生態為代價的粗放式的生產和使用方式，以應對激烈的市場競爭，促進發展循環經濟、改善人居環境。

1 供應鏈管理和住宅產業化

1.1 供應鏈管理的內涵

在參與企業的共同愿景和目標下，從原材料到最終用戶的過程中，通過制定并實施統一規則，對供應鏈上的物流、工作流、資金流和信息流進行計劃、組織、協調和控制，保證運行秩序，達到增加收入、減少浪費、降低成本，在最短時間內為用戶提供滿意的產品和服務，實現鏈中所有企業的共贏和供應鏈整體效益的最優。

1.2 住宅產業化供應鏈

“住宅產業化供應鏈”就是以房地產開發商為核心，結合住宅產業化生產特點，以供應鏈的形式整合行業資源優勢，選擇合適的金融機構、土地供應商、營銷策劃商、材料供應商、監理公司、設計商、施工承包商、物業管理公司等上下游企業，形成基于契約和信任機制的立體化、多層次的戰略合作伙伴的組織運營模式。

所謂“住宅產業化供應鏈管理”，是指以房地產開發商為供應鏈核心企業，綜合運用供應鏈管理理論和方法，以市場需求為導向對供應鏈的各節點企業進行協同管理，對所有生產要素進行整合，在縱向上由房地產企業主導產品的設計、采購、生產、施工、銷售、管理等環節，在橫向上以專業分工為基礎完成生產過程中某一環節的集群式擴展，為客戶提供滿意的住宅產品和服務，并最終達到住宅產業化供應鏈增值、優化的過程。

2 做好住宅產業化的房地產供應鏈管理

2.1 產業鏈設計工作

住宅產業化項目開發步驟繁多，主要包括：確定住宅投資項目，進行市場調研，可行性研究，投資決策，產品定位，進行建筑方案設計，技術選擇，方案比較，構造做法，內、外裝要求，初步設計，詳細設計，預算設計，籌集資金、申請建設工程規劃許可證，施工圖設計，大樣圖設計，構件設計與深化，部品構件生產，材料和設備的招標，施工企業招標，工程監理招標、施工組織推演，主體結構施工，裝修施工，竣工驗收、宣傳策劃、銷售簽約、物業管理。

住宅產業化供應鏈涉及投資、設計、生產制造、消費等諸多流程，是一個十分復雜的系統工程，它是由諸多領域相互關聯的企業基于共同目標結成的網絡，各企業之間相互協作、相互制約、相互依托，在共同作用下形成具有一定規律的結構組織。因此，在設計住宅產業化供應鏈時，必須考慮它的整體性、結構性、復雜性、用戶需求性、環境適應性和產業動態性等特征，從全局高度進行設計和優化。

2.2 構建供應鏈管理模型

在理想狀態下的住宅產業化供應鏈中，房地產企業作為資源配置整合的平臺，和其他相關企業通過強強聯手、優勢互補形成一個關系緊密的利益共同體，共同構成一個價值、產品、信息不斷循環交流的功能網絡，為生產住宅最終產品而服務。在這種供應鏈模型下，房地產企業與合作伙伴通過電子信息網絡，實現管理的扁平化，最大限度地實現資源的整合和優化配置。通過參與企業間的不斷磨合和了解，經過優勝劣汰將逐步穩定下來，形成長期的戰略型聯盟。積極研發新型住宅產業化建造方式，還要發掘、吸引精英企業的參與來加強關鍵環節，并最終形成一個產業化聯盟的標準系，為標準化產品的快速生產和創新奠定良好基礎。

2.3 完善組織支撐系統

住宅產業化供應鏈的組織結構可劃分為核心企業和節點企業兩個組織層次。房地產企業作為整個供應鏈的核心企業，是住宅市場機遇的發現者和供應鏈的主導者。首先，房地產企業要從市場中尋求好的住宅開發商機，然后從住宅產業化的相關企業中挑選合適的合作商作為節點企業，并根據各參與企業的資源優勢和核心能力進行分工協作，為實現共同目標構建一個網狀供應鏈。在供應鏈運行過程中，為方便各方的交流溝通，保障供應鏈的順暢工作，需利用信息網絡進行橫、縱向的溝通與協調，并由專門的組織協調部門及時處理運行中的問題和矛盾。

2.4 將BIM技術應用與其中

在信息網絡技術的作用下，住宅產業化供應鏈具有更高的創新能力和市場適應能力。住宅產業化是住宅從規劃設計、部品生產加工、施工建設，到銷售和售后維修，均實行工廠化生產，以產業化方式制作加工各種住宅構配件，然后運輸到現場進行機械化裝配的全生命周期。無論是在前期設計，中期生產建造，還是后期的使用維修，都會產生大量的信息和實物流轉的資料，傳統設計軟件和方法的精度難以滿足住宅產業化供應鏈管理的要求，需要一個能夠覆蓋全過程的全能集成工具，這就是建筑信息模型BIM(Building Information Modeling)。

綜上所述，住宅產業化是傳統建設方式的變革，它對于優化建筑產業結構、提升住宅品質、實現節能減排、降低能源消耗、促進經濟增長、構建和諧社會等具有重要意義。隨著技術的不斷發展，住宅產業化必定給我們帶來更多的好處，而供應鏈管理作為先進科學的管理手段，與住宅產業化又有著必然的聯系，將兩者結合起來，必將促進住宅產業化在我國更快更好的推廣。

[1]李麗.住宅全裝修的集成化管理研究[D].西安建筑科技大學，2011.

[2]申文.住宅產業化研究及發展策略分析[D].重慶交通大學，2014.

[3]屠立輝，瞿富強.基于供應鏈管理的成品住房開發模式[J].中國房地產，2011，05：50-53.