“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響分析

徐連禮

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隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，我國的稅收制度也隨之發(fā)生了重大變革。從2012年1月1日上海試點營改增開始至2016年4月30日止，我國所有行業(yè)全面實現(xiàn)營改增，消除了重復征稅，并將新增不動產(chǎn)增值稅納入抵扣范圍，降低了各行業(yè)的稅負。而房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他行業(yè)，受時間和地域的影響較大，且房地產(chǎn)行業(yè)所售商品的性質(zhì)決定了銷售單價及單位成本的波動對利潤的影響是巨大的，因此實行營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理影響也就十分重大，只有了解了稅收政策并制定合理的增值稅管理制度，才能不僅讓房地產(chǎn)這個行業(yè)降低稅負，更是讓每個房地產(chǎn)企業(yè)自身都能降低稅負。

1 營改增簡述

201 6年兩會期間李克強總理在政府工作報告中稱，從5月1日開始，全面實施營改增，建筑業(yè)、房地產(chǎn)、金融業(yè)、生活服務業(yè)也將實施營改增，所有新增企業(yè)不動產(chǎn)納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。營改增就是指的是“營業(yè)稅改增值稅”，是對以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改變征收增值稅。大方向來講，營業(yè)稅改增值稅以后，完全解決了企業(yè)在納稅方面存在重復納稅的問題，讓企業(yè)稅收成本降低了，企業(yè)的壓力也降低了。從更深一點的方面考慮，營業(yè)稅改增值稅對于部分企業(yè)的定價產(chǎn)生了影響，從而對消費者群體來講有利一些，可以促進消費，從而推動我們國家經(jīng)濟的發(fā)展，讓企業(yè)在投資結構方面有一定的促進價值。從小方面來講，在營改增出臺前。營業(yè)稅是我們國家對境內(nèi)的商品勞務費征收的一種類型，主要針對的對象是：不動產(chǎn)，銷售，勞務稅及無形資產(chǎn)轉讓。和營業(yè)稅不同，增值稅是一種流轉稅，主要是針對商品和勞務稅，讓其在流動的過程中產(chǎn)生的增值額當做計稅的主要依據(jù)。增值稅有兩種，進項稅和銷項稅，進項稅是主要用于抵扣。

2 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響分析

2.1 對企業(yè)利潤產(chǎn)生直接的影響

作為一種典型的稅收手段，該政策的推行對于企業(yè)的利潤會產(chǎn)生直接的影響，這種影響是非常直觀的。目前，由于該政策的推進，原值稅金被直接的減免，這也就意味著對于這些企業(yè)來說，成本得到了直接的降低，而且降低的幅度也較大，這直接抬升了這些相關企業(yè)的利潤空間，讓企業(yè)的經(jīng)濟效益增加，毛利潤擴大。這就會讓企業(yè)有更多的空間來進行其他按業(yè)務板塊的開展，進行更大的利潤創(chuàng)造。

2.2 對企業(yè)的納稅申報和發(fā)票管理帶來較大變化

營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報工作更加復雜化。納稅義務發(fā)生時間繳納稅款，其中適用一般計稅方法的，稅率為11%，適用簡易征收的，稅率為5%，有預繳稅款的，按照抵減后的金額向國稅機關申報納稅，而稅率與原來的營業(yè)稅相比，變化也比較大。營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理影響較大。專用發(fā)票增值稅作為進項稅額的抵扣依據(jù)，需要房地產(chǎn)企業(yè)財務人員嚴格把關建材供應商的納稅資格以及發(fā)票的種類、合規(guī)等問題，達到進項抵扣條件，以降低企業(yè)稅負。

2.3 增強了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本流動水平

針對地產(chǎn)公司來講，資金是公司能夠政策運作的基礎，要想使企業(yè)能夠正常運行，就要避開企業(yè)財務風險，在客觀上就需要房地產(chǎn)企業(yè)必須要具有較強的融資能力和較強的現(xiàn)金流。所以，就造成了好多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應用了期房出售的模式，需在預售獲得資金的時候基于5%的比例進行繳稅，其稅務花費也是不少的。在“營改增”以后，針對地產(chǎn)的購買與早期施工方面就會形成較大數(shù)額的進項稅務。因此，房產(chǎn)的預售過程中，通常不需要上交或是上交很少額度的企業(yè)營業(yè)稅。

3 營改增后加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的措施

3.1 加強員工能力控制，促使業(yè)務人員水平與時俱進

首先，營改增后，對房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財務人員提出了新的要求，財務人員對原營業(yè)稅政策十分熟悉，操作也很熟練，但對新實行的增值稅稅收政策、操作流程等還比較陌生。這就要求財務人員要加強學習，與時俱進，在日常納稅申報過程中加深對增值稅的了解，不斷提高專業(yè)技能和水平，建立相關明細輔助臺賬以便稅務檢查以及企業(yè)自身各項數(shù)據(jù)的比對。其次，要加大對財務人員的培訓力度，企業(yè)財務負責人應多鼓勵財務人員自學或參加專業(yè)機構組織的培訓，加大對會計業(yè)務、增值稅的申報繳納、稅務要求等專業(yè)知識的培訓，使財務工作人員能盡快掌握相關業(yè)務知識，為公司及時規(guī)避稅務風險。

3.2 關注稅收政策合理籌劃企業(yè)稅收

前面提到，新政策的推進改變了企業(yè)現(xiàn)金流，這主要體現(xiàn)在原有價格體系的變化。如同蝴蝶效應，價格體系的改變會造成房地產(chǎn)企業(yè)其他體系的改變，這種轉變是相互關聯(lián)的，并不是獨立的。因此，在營改增背景下，當前的管理者需要對政策有著充分的認知，對企業(yè)的財務計劃，資本結構以及經(jīng)營流程做出改變，將原有的一些包括合同、材料供應商、營銷計劃等進行調(diào)整，并對其進行精細化管理，已復核現(xiàn)階段的市場環(huán)境。這種轉化一方面需要財務人員有較高的政策嗅覺，對于政策的內(nèi)容、范圍、使用對象進行綜合深入把握，還需要財務管理人員對新政策下的稅收籌劃做出科學的調(diào)整。讓企業(yè)在競爭中獲得優(yōu)勢條件，得到更好的發(fā)展。

綜上所述，通過房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”政策實施前后對財務管理問題的分析，得出了對財務管理工作帶來影響的雙重性結論，既有積極方面的，又有消極方面。所以房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)揮利用好政策中有利的方面，通過認真分析研判，及時合理規(guī)避存在的風險。

[1]胡俊英.基于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響分析[J].中外企業(yè)家，2016，(23)：60+62.

[2]王漫雪.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的財務影響研究[D].重慶大學，2016.