解析營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

呂向一 卜天琦

（大連財(cái)經(jīng)學(xué)院 遼寧大連 116600）

解析營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

呂向一 卜天琦

（大連財(cái)經(jīng)學(xué)院 遼寧大連 116600）

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展會對人們生活以及社會發(fā)展產(chǎn)生不同程度的影響。從目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，“營改增”政策的實(shí)施能夠有效地避免重復(fù)征稅，增強(qiáng)其經(jīng)濟(jì)效益。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展存在一些弊端，“營改增”政策的實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)也產(chǎn)生了不同程度的負(fù)面影響。本文將從我國“營改增”背景進(jìn)行分析，進(jìn)而對“營改增”政策實(shí)施后對房地產(chǎn)企業(yè)的影響加以闡述，最后提出“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃的可行性建議，以供參考。

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；意義；影響

營業(yè)稅和增值稅是我國財(cái)政主要征收稅種，是國家財(cái)政稅收的重要組成部分。目前，我國制度正進(jìn)行著經(jīng)濟(jì)型向服務(wù)型的轉(zhuǎn)變，而營業(yè)稅改增值稅(以下簡稱“營改增”)是我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的主要內(nèi)容。其不僅能夠有效完善我國的流轉(zhuǎn)稅制度，而且還能夠有效地減少重復(fù)收稅問題。除此之外，“營改增”之后無論課稅對象是哪一種，都進(jìn)行統(tǒng)一征收增值稅，有效地解決了稅收征管困擾，有助于稅收的順利開展，在提高征管效率的同時(shí)減輕了納稅人的負(fù)擔(dān)，從而優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。因此，“營改增”不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求也是國家發(fā)展的需求。

1 營改增稅收措施的背景

我國2012年在全國范圍內(nèi)推行“營改增”試點(diǎn)，加大了稅收改革力度。“營改增”主要指的是營業(yè)稅改增值稅，其中營業(yè)稅是指對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。增值稅已經(jīng)成為中國最主要的稅種之一，增值稅的收入占中國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，稅收收入中75%為中央財(cái)政收入，25%為地方收入。進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負(fù)責(zé)征收，稅收收入全部為中央財(cái)政收入。

在我們國家，“營改增”改革主要分為以下三個(gè)階段：1）第一階段，部分地區(qū)部分行業(yè)進(jìn)行“營改增”試點(diǎn), 2）第二階段，2013年實(shí)現(xiàn)全國地區(qū)部分行業(yè)“營改增”試點(diǎn)；3）第三階段，在全國范圍內(nèi)所有行業(yè)實(shí)行“營改增”。從2016年5月1日起，國家將全面實(shí)施營改增政策，并且將范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)。從而我國實(shí)行的20余年的營業(yè)稅從此退出了歷史的舞臺。

2 “營改增”稅收政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2.1 經(jīng)營管理難度上升

從我國實(shí)行“營改增”稅收政策后，對各行各業(yè)都產(chǎn)生了不同程度的影響，其中對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響最大。在未實(shí)行“營改增”政策時(shí)，繳納營業(yè)稅時(shí)，稅收元素相對固定，經(jīng)營管理工作比較單一，“營改增”后稅收元素因人員素質(zhì)不一樣存在可變可控的特點(diǎn)，經(jīng)營管理難度上升。其主要有以下兩個(gè)方面因素：第一，產(chǎn)品定價(jià)難度上升。“營改增”后顛覆了以前的產(chǎn)品定價(jià)模式，增值稅實(shí)行價(jià)外稅，價(jià)稅分離導(dǎo)致營業(yè)收入下降，產(chǎn)品的價(jià)格構(gòu)成需要重新調(diào)整，執(zhí)行新的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)能力、定價(jià)方式提出了更高的要求。第二，營銷策略選擇難度上升。“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)受視同銷售范圍有所擴(kuò)大、混合銷售稅率不同等影響，營銷方案需隨之變化。如同為家具、家電類商品，隨精裝房一并銷售的家具、家電類商品，按照混合銷售的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)項(xiàng)稅可按17%抵扣，銷項(xiàng)稅按11%計(jì)算，而房地產(chǎn)企業(yè)促銷活動(dòng)時(shí)贈送的家具、家電類商品，則按財(cái)稅文件的有關(guān)規(guī)定視同銷售貨物，進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)稅額都適用17%的稅率，可見營銷策略不同，最終的納稅金額就不同，高水準(zhǔn)的營銷策略才能使企業(yè)更多獲利，因此需要提高營銷水平。

2.2 營業(yè)收入和營業(yè)成本雙降

根據(jù)相關(guān)的調(diào)查研究表明，55.6%的房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入下降，主要是“營改增”前房地產(chǎn)業(yè)征收營業(yè)稅以應(yīng)稅營業(yè)收入為計(jì)稅依據(jù)，“營改增”后稅金由價(jià)內(nèi)稅轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)外稅，以不含稅營業(yè)收入為計(jì)稅依據(jù)，不含稅價(jià)格比含稅價(jià)格下降9.9%，僅為原來的90.1%，導(dǎo)致營業(yè)收入下降。如某房地產(chǎn)企業(yè)，6月份營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)6994萬元，“營改增”后不含稅營業(yè)收入為6301萬元，下降693萬元。房地產(chǎn)業(yè)的成本主要是土地成本、建筑安裝成本、財(cái)務(wù)成本及其他各類供應(yīng)成本，“營改增”后，根據(jù)財(cái)稅文件的有關(guān)規(guī)定，土地成本、建筑安裝成本符合一定條件可以抵扣，加之營業(yè)成本需要價(jià)稅分離，有部分可以抵扣的稅務(wù)成本，剔除后總體成本下降。如房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本占到全部成本的30%～40%，是開發(fā)成本中最大的一塊，“營改增”后這部分可以扣除對房地產(chǎn)企業(yè)一部分利潤；再如某房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)，5～7月份營業(yè)成本715萬元，“營改增”后不含稅營業(yè)成本644萬元，再扣除可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額2萬元，成本為642萬元，下降73萬元。因此說，“營改增”政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入和營業(yè)成本在一定程度上有所下降。

2.3 納稅人計(jì)稅方法不同稅賦增減不一

“營改增”政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅賦都有所下降。被調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)5～7月繳納增值稅919萬元，如未“營改增”應(yīng)繳納營業(yè)稅1050萬元，“營改增”后少繳稅131萬元，總體稅賦為6.8%，比1～4月稅負(fù)下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。小規(guī)模納稅人與簡易征收方式繳稅的一般納稅人多數(shù)稅負(fù)下降；一般計(jì)稅方式繳稅的一般納稅人五成稅賦增加。

2.4 發(fā)票管理難度加大

我國全面實(shí)行“營改增”政策后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為“營改增”后發(fā)票管理難度上升。表現(xiàn)為“增值稅專用發(fā)票”辦理程序復(fù)雜，領(lǐng)取、填開、作廢、遺失等的處理方法均與普通發(fā)票有很大區(qū)別，辦理不正確，可能導(dǎo)致核算錯(cuò)誤，甚至承擔(dān)法律責(zé)任，并且若果發(fā)票遺失現(xiàn)象，需要到稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場備案和處理，比較麻煩。除此之外，“增值稅專用發(fā)票”需要進(jìn)行真?zhèn)握J(rèn)證，認(rèn)證方式有網(wǎng)上認(rèn)證和到辦稅服務(wù)廳現(xiàn)場認(rèn)證兩種，由于網(wǎng)上認(rèn)證對辦稅人員的素質(zhì)要求較高以及年齡較大的辦稅人員不愿意使用網(wǎng)上認(rèn)證，目前辦稅人員多選擇到辦稅服務(wù)廳認(rèn)證的方式，辦理效率較低。

3 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃的建議

3.1 對放到地產(chǎn)業(yè)務(wù)人員普及營改增知識，提高業(yè)務(wù)技能

目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，行業(yè)內(nèi)部在管理方面還存在著一定的弊端。我國全面推行“營改增”政策以后，部分房地產(chǎn)行業(yè)未能給予足夠的重視，從而造成房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營流程上存在不規(guī)范的現(xiàn)象。因此，實(shí)行“營改增”政策后，房地產(chǎn)行業(yè)必須要采取有效地措施規(guī)范自身的經(jīng)營行為，調(diào)整相關(guān)的工作流程，從而才能適應(yīng)新的稅改政策，由于房地產(chǎn)行業(yè)的工程量相對比較大，并且工程項(xiàng)目的持續(xù)時(shí)間相對比較長，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開始施工到正式出售，一般情況下都要3年以上，在此時(shí)間內(nèi)會產(chǎn)生大量的成本費(fèi)用，因此這段時(shí)間內(nèi)只會產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅。面對新的稅收措施，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高業(yè)務(wù)人員的技能和相關(guān)知識以及業(yè)務(wù)流程，以減少企業(yè)經(jīng)營成本。

3.2 把握政策導(dǎo)向，利用稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)要對“營改增”內(nèi)涵進(jìn)行充分的了解，抓住“營改增”的機(jī)遇，對“營改增”政策進(jìn)行靈活的應(yīng)對，培養(yǎng)增值稅抵扣意識。雖然“營改增”對于緩解企業(yè)賦稅效果不是很明顯，但是其政策對于企業(yè)的影響仍然是利大于弊。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面做起：第一，采取合理的措施轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，促使企業(yè)能夠有效地適應(yīng)市場變化；第二，根據(jù)自身的特點(diǎn)，利用稅收的優(yōu)惠政策，有效的享受國家出臺的相應(yīng)優(yōu)惠政策；第三，建筑施工企業(yè)的財(cái)務(wù)部門也要充分掌握和熟悉“營改增”政策的相關(guān)的配套措施。

3.3 進(jìn)行納稅培訓(xùn)，完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制

加強(qiáng)對財(cái)務(wù)人員和企業(yè)其他相關(guān)人員的納稅培訓(xùn)，上至管理層，下至具體執(zhí)行層都應(yīng)充分掌握政策要點(diǎn)，避免由于人為因素導(dǎo)致操作失誤，造成稅負(fù)增加。完善會計(jì)核算方式，提高財(cái)務(wù)管理水平，預(yù)先進(jìn)行稅收測算，將稅收風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

4 結(jié)語

綜上所述，“營改增”是有效減輕企業(yè)賦稅的一項(xiàng)財(cái)務(wù)措施，實(shí)施的主要目的是為了能夠有效避免勞務(wù)和財(cái)務(wù)重復(fù)增收營業(yè)稅與增值稅的問題。與此同時(shí)，“營改增”之后也給施工企業(yè)帶來了不同程度的負(fù)面影響。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要全面認(rèn)知自身的問題，并有針對性的解決問題，有效地降低稅收成本，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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2096-4110（2017）02（a）-0087-02