銅陵市商業地產市場研究

[摘要]相對住宅而言，銅陵非住宅商品房去庫存面臨的形勢更嚴峻、難度更大，如何盤活存量，成為亟待解決的問題，也決定了其市場優化管理必須要從供需兩端同時發力，同時要兼顧好行業轉型、資金來源、經營模式等關鍵因素。

[關鍵詞]銅陵市；商業地產；去庫存

[DOI]1013939/jcnkizgsc201705079

隨著經濟發展和城市建設的加快，近幾年銅陵商業地產發展迅猛，銅陵非住宅商品房去庫存面臨的形勢非常嚴峻，如何盤活存量，有效去化，成為亟待解決的問題。

1銅陵市商業地產現狀

統計數據顯示，銅陵市非住宅類商品房整體庫存高企，去化速度緩慢，其供需矛盾和去化周期遠甚于住宅市場。截至目前，銅陵已取得預售許可的非住宅商品房和未辦理預售許可的非住宅商品房待售面積分別為203萬平方米、501萬平方米。依據過去兩年的年均銷售量測算，去化周期分別為84年、207年。

11庫存總量

銅陵市本級區域內非住宅類商品房總面積為835萬平方米，其中商業用房386萬平方米；辦公面積115萬平方米；機動車庫面積為304萬平方米；儲藏室及其他28萬平方米。從年取得地塊項目數量來看，從2001年至2016年，開發企業累計取得商服地塊項目157個，其中2010年、2011年、2012年三年間最多，均達到20個以上。

12各開發階段占比

依據非住宅類商品房在各個開發階段的實際情況統計顯示，取得預售許可的面積為333萬平方米，已竣工未辦理預售許可證的面積為86萬平方米，在建未辦理預售許可證的面積為146萬平方米，未開工（待開發）面積為268884萬平方米。從各開發階段面積匯總來看，已取得預售的非住宅商業面積約為40%，意味著市場供應量激增；取得預售許可未出售面積，占取得預售許可非住宅類商業面積的60%，整體表現為庫存量高。

13人均狀況

判斷城市商業地產是否飽和的一個重要指標就是人均商業面積。按照國際標準，人均占有商業面積在12平方米是一個比較合理的參照值。結合我國國情，合理配置人均商業面積：一線城市為12平方米左右，二線城市為1平方米，三線城市為075平方米。銅陵市常住人口約為170萬人，據此比例分析可得銅陵人均零售商業面積302平方米，高出國際標準2倍多，高出其城市定位約4倍。

2銅陵市商業地產市場存在的問題

21需求端后勁不足

非住宅類商品房作為實體經濟發展的衍生產品，其需求端后勁受制于城市人口規模和人口吸附能力。一方面從轄區戶籍人口來看，銅陵人口總量170萬人，遠低于合肥、安慶、滁州等人口大市，下游消費潛力不足，原有居民投資意愿低；另一方面從人口增長看，近幾年來市本級城市人口增幅較慢（2013年、2014年、2015年人口自然增長率分別為301‰、278‰、442‰），遷入人口與遷出人口基本持平，新增人口消費潛力較小。

22經營同質化嚴重

銅陵市較早開發的一些商業地產以產權分割出售、業主自主經營模式為主，商家經營定位、品牌選擇等追逐市場熱點，缺乏區域內商業經營整體規劃和統一管理，經營范圍過于集中在餐飲、娛樂、服裝等幾大領域。新近建成的較大規模商業綜合體也因大多集中在購物、餐飲、娛樂、服裝四大領域致使相互間競爭嚴重，而市場容量有限，高度空置率不可避免。

23機動車庫去化周期嚴重過長

市本級三區機動車庫去化周期以銅官區最少，但亦高達1990個月，義安區則達到顯有的5084個月，去化周期之長不可謂不驚人。

24融資渠道單一，管理無序

商業地產開發的資金來源渠道主要來自銀行貸款和自有資金，其中銀行貸款比例達到70%～80%，開發商自有資金的比例僅占20%左右，其他社會投資，如基金、債券等融資渠道相對缺乏。這種高比例銀行貸款和低比例社會投資的融資模式，大大降低了開發商的自主性，易受金融政策的影響，風險相對較大。

25商業地產投資門檻高、回報率低、資金回籠周期長，抑制居民投資性需求銅陵市市本級商業地產銷售均價在3萬元左右，以購買60平方米為例，其購買成本就需180萬元，門檻不可謂不高。再從投資回報率看，不考慮其他風險因素，凈投資回報率為35%，180萬元商業網點年收入63萬元，資金回籠需286年，相比較當前銀行推出的無風險理財產品毫無競爭優勢。

3促進銅陵市商業地產市場健康發展的建議

31嚴控增量、盤活存量，優化供需結構

311源頭抓起，把牢用地供應關

結合銅陵市當前商業地產分布實際狀況，特別是大型商業綜合體集中區域以及商業地產庫存量較大、結構不合理區域，放緩或暫停其商業地產土地供應，保持現有非住宅商品房總面積存量相對穩定，逐步消化現有非住宅商品房。

312終端求變，搭建去化多路徑

第一，致力于用途改造消化一批。一是在保證國有資產不流失并依法依規的前提下，引導并支持開發企業商服用地性質變更，如調整為住宅、新興產業等使用性質，盤活部分存量；二是結合民生工程推進等工作用房需要，構建政府部門—房產開發企業聯動協作體制；三是構建房產開發企業—企業聯動協作體制，政府可采取補貼等形式有效引導企業辦公用地逐步聚集閑置商業地，鼓勵開發企業以招租、租售結合等形式提升閑置地產使用率。

第二，推進特色發展消化一批。結合銅陵市生姜、銅工藝品、鳳丹等特色產業，以特色小鎮、特色街區、特色購物區為切入點，以招商引資新型商業業態為主攻方向，借鑒紹興黃酒小鎮、烏鎮物聯網小鎮等成功經驗，深入挖掘各區域內商業地產的資源整合與聯動發展潛力。

32加強管理、落實責任，提升去化效率

（1）完善商業地產聯動管理，協調發展。抓住銅陵市經濟發展由工業化后期由工業驅動向服務業驅動的契機，針對相對密集、高度同質化商業地產區域，探索“有進有退”的聯動管理模式，一方面，圍繞當前經營狀況較好商業區，深挖消費吸附能力，進一步做大做強；另一方面，針對一些空置率較高商業區，有效發揮招商引資手段，開展區別現有業態的精準招商、高端招商、“空白招商”，實現區域內商業地產的協調發展。

（2）加強小區停車規范管理，提升去化成效。通過推行違章亂停執法進街道、進社區活動，加大對當前車輛亂停亂放現象的治理工作，逐步培塑居民良好的停車習慣，放大居民車庫消費需求，有效緩解我市機動車庫庫存高企現狀。

（3）明確轄區去化主體責任。銅陵市政府應根據各轄區各類商業地產現狀，制定分階段、分部門的去化指標，委托房管部門統一指導并監督其房地產去庫存工作。

33拓寬融資、加強扶持，筑牢發展基礎

一要大力推動商業地產證券化，積極引入第三方機構，通過專項基金、眾籌、PPP等融資途徑，以多元化的融資渠道解決商業地產開發商開發后資金的退出機制問題；二要系統梳理相關部門支持商業地產發展政策，如服務業重點項目、集聚區建設、商業流通、節能改造等資金和招商、就業創業、特殊人才引進等政策。加強政策宣傳力度并逐步提升對商業地產項目傾斜力度，特別是縣區政府、園區一級，對入住專業市場、城市綜合體的實體商業，要及時到位落實相關稅收優惠政策，減輕開發企業營運成本。

參考文獻：

[1]孟亞我國商業地產發展現狀及未來發展前景探析[J].中國市場，2016（25）

[2]錢麗玲新型城鎮化下商業地產發展趨勢[J].中國市場，2015（12）

[作者簡介]謝付友（1986—），男，漢族，安徽安慶人，研究生，講師，畢業于安徽工業大學，就職于中共銅陵市委黨校。研究方向：產業經濟。