城與村竟然可以這樣美！

經驗資源國土

城與村竟然可以這樣美！

多規合一、立體開發、棚戶區改造、舊村改造等，多個維度上推進的城市更新，在老城框架內重新打磨的空間，正煥發出新的光彩——

北京

棚戶區改造：原地上樓，綠色建筑入主工業老區

春節前，北京市石景山區北辛安棚改房屋征收項目簽約期正式結束，整體簽約率超過97%。這是長安街沿線最后一個棚改項目，未來將在原地建起69棟居民安置房。

直至上世紀80年代，北辛安仍保有“小王府井”的美譽，曾是石景山區的政治經濟中心，石景山區征收中心主任傅慶華介紹說。如今，這里已落后于區域的整體發展，不僅房屋密集，到處是私搭亂建，排水及市政設施也已老化。最常見的景象是歪七扭八的平房之間，擠出一條狹窄的小巷；往上看，電線交錯；往下看，管線扎堆，猶如蜘蛛網一般。

多年來，北辛安地區一直都在醞釀轉型，現在搭乘棚戶區改造這班車，終于正式啟動。隨著未來幾年的逐步改造，北辛安將會是北京市體量最大的棚改項目，規劃建筑面積達218萬平方米，涉及5000多戶居民。

北京“史上最大”棚改項目名不虛傳，石景山區棚改辦負責人向記者透露，這218萬平方米的建筑體量中有85萬平方米是棚改安置房，69棟安置樓將分屬11個小區，全部按綠色建筑二星標準建造。按計劃，這些安置房將在2019年11月底交付，到時候北辛安地區的數千戶居民將實現“原地上樓”，入住配套設施完善的綠色建筑社區。

棚改帶來的不僅是居民居住環境的改善，還有北辛安地區的全面升級。規劃圖上，69棟住宅樓環繞著一所九年一貫制學校，同時還會有養老等相關設施進駐；在地下，錯綜復雜、一遇暴雨就淹的老舊管線將變為市政綜合管廊。

隨著北辛安棚改啟動，區域內的金安橋軌道交通樞紐建設也將加快。該樞紐將匯聚三條軌道交通線，分別為正在建設的6號線西延、S1線以及規劃中的地鐵11號線。此前北辛安交通出行的“老大難”問題也將迎刃而解。

據了解，近年來，石景山區探索土地儲備與棚戶區改造、園區開發相結合的土地開發途徑，積極引入社會資本，加速用地開發進程。2011年-2014年，全區有序推進棚戶區改造項目10個，總占地面積500多公頃，涉及常駐居民約1萬戶。

北京市國土資源局石景山分局負責人介紹說，在棚戶區改造及城市更新過程中，該區將加快區內存量用地升級改造，有序退出一般性制造業和低端服務市場，通過“騰籠換鳥”、“退二進三”等方式，鼓勵發展第三產業或符合石景山發展功能的現代化工業。同時積極推進首鋼廠區、熱電廠等傳統工業騰退土地的土壤生態修復工作，鼓勵土地使用者自行開發或者合作開發，發展養老產業、創意文化產業、建設保障房等，并嚴格界定入駐企業的投資、環保、用地標準。

為了支持高端產業發展，實現區域轉型升級，石景山區還將多途徑創新土地供應模式。對于保障性住房、養老設施用地、棚戶區改造、停車交通設施用地等民生類項目，鼓勵采用BOT（建設-經營-轉讓）、PPP（政府和社會資本合作）、信托等方式引導鼓勵社會資本進入，加快土地開發利用進度。對文化創意產業、金融后臺服務產業等新興產業，鼓勵彈性出讓年期、租售結合、增加容積率免出讓金等各種調節形式，加快區內高端產業發展土地供應，充分保障產業用地需求。

上海

多規合一：跨界融合，塑造生態之城

新春佳節，位于上海市金山區的廊下郊野公園再一次迎來游覽高峰，園區內彌漫著節日喜慶氣氛。記者隨游人漫步在廊下生態園內，視野之內是郁郁蔥蔥的綠色，山塘民俗村里，家家戶戶掛起了紅燈籠。

看到今日廊下的美景，很難想象這里在改造前，曾有多家污染嚴重的工廠。這一轉變，很大程度上得益于多規合一。多規合一，指的是將國民經濟和社會發展規劃、城鄉建設規劃、土地利用總體規劃、生態環境保護規劃等多個規劃融合到一個區域上，實現一個區域一本規劃、一張藍圖。

近年來，上海在城市更新的進程中，積極以多規合一推進生態環境綜合治理，已經修復了不少污染場地，曾經橫亙在城市地表的“傷疤”，正以驚人的速度恢復生機，煥發新的活力。

廊下郊野公園是上海市第一座開放的郊野公園。游弋在廊下，最大的感受就是“大”——公園一期面積達5.8平方公里，規劃總面積21.4平方公里。自2015年10月開園以來，廊下郊野公園在一年內累計接待80萬人次，游客最多的一天達到2萬人次。山塘村龍泉青瓷展示館、楓葉島、中華村農家樂等景點成為旅游觀光的熱門，而天姆桃基地、中聯蘑菇基地、馬術農場則成為“再小農化”創業孵化區，創新人才不斷積聚。

在廊下郊野公園開放之后，上海市又陸續開放了長興島郊野公園、青西郊野公園，上海市首批7個郊野公園一期面積約50平方公里，規劃總面積約130平方公里，平均每個郊野公園面積約19平方公里。

要將這樣一些大體量的區域建設成為郊野公園，涉及規劃沖突、工礦企業搬遷、建設用地減量化、違法用地整治等問題。為此，上海市結合城市更新的戰略背景，于2016年發布《上海市郊野單元規劃實施政策的若干意見（試行）》，結合《上海市環境保護和生態建設“十三五”規劃》，完成了郊野單元規劃的“多規合一”。

在具體建設中，上海市減少“三高一低”工礦企業208家。在工廠遷出后，郊野公園借助“土地整治+”平臺，引進農藝和農產品展銷、精細化農場、自然和農學教育等新業態，推進郊野單元的轉型升級，逐步實現土地整治與藝術、體育、鄉村建設、自然教育、生物多樣性保護等跨界融合。僅以廊下郊野公園為例，中聯蘑菇基地種出的蘑菇，以生態環保的特點，備受市民和市場歡迎，一畝地產出可達200多萬元；中華村農家樂的打連廂、踩水車、插秧、挑擔子等民俗活動，成為市民喜聞樂見的農事運動會項目。

此外，上海市整合198區域減量化、基本農田保護、郊野公園建設等政策，對環境污染嚴重、違法情況突出、群眾反映強烈的重點區域進行綜合治理；在郊野公園的建設中，加強土壤污染預防與安全利用，推進場地污染防控和治理，結合減量化工作，已復墾耕地6.6平方公里，合并居民點2800戶，涉及減量化搬遷的企業達516家。

郊野公園為代表的區域生態環境綜合治理，是近年來上海市大力推進生態環境建設的一個縮影。通過郊野單元規劃的多規合一，該市以綠色發展為主線，將生態環境建設融入城市更新的戰略中，建設更可持續發展的韌性生態之城。

廣州

舊村改造：“1+3”政策，催發城市的新生

“春節后，我們就可以搬新屋了。”冬日的陽光溫暖了位于廣州珠江新城的冼村。梁老漢指著遠處已落成的回遷房說。

冼村是一個有800多年歷史的古老村落，仍保有自己的宗族祠堂。作為廣州新城市中軸線上繞不開的一個地理空間節點、中心商務區的“瘡疤”，冼村改造打一開始，就牽動了全廣州市民的心。

“好事多磨啊。”梁老漢感慨地道。冼村早已列入廣州的舊村改造計劃，然而在錯綜復雜的利益糾葛中，改造工程一直推進緩慢。2015年和2016年，冼村終于開建了兩期回遷房。2016年12月，廣州市天河區發布通告，表示將用3年時間對冼村進行全面改造。

置身冼村，可見一路之隔的珠江新城高樓林立、車水馬龍，而冼村遍布廢棄樓群，一片密密麻麻的握手樓大部分人去樓空。整村改建完成后，這里將面貌一新，還會有肉菜市場、幼兒園、祠堂、老人活動中心等公共配套設施。

如今，廣州的三舊改造已全面升級為城市更新。該市城市更新局局長楊承志介紹說，該局是國內首個以城市更新為主要職責的政府職能部門。目前，廣州納入三舊改造項目的土地面積約554平方公里，約占建成區面積的1/3，其中城中村310多平方公里，舊廠190多平方公里，舊城56平方公里。

到2020年，廣州新增建設用地指標只剩100多平方公里，如按每年30平方公里左右的使用量計算，幾年內便會用完。為盤活存量用地、釋放土地紅利，該市城市更新局成立后，首先推出的就是一套“1+3”系列文件：廣州市《城市更新辦法》及《舊村莊更新實施辦法》《舊廠房更新實施辦法》《舊城鎮更新實施辦法》。

楊承志表示，廣州將進一步梳理、出臺和完善三舊改造政策，同時優化政府服務，完善控制性詳細規劃、土地利用總體規劃和三舊改造有關規劃的協調統一，堅持規劃引領、成片改造、綜合配套，以加快城市更新的步伐。

此外，廣州正在建立政府主導的基礎數據調查制度和共享機制，開展城市更新片區的土地、房屋、人口、規劃、文化遺存等現狀基礎數據的調查工作，從而建立城市更新數據庫。這樣不僅可以在土地及建筑物信息核查、規劃編制階段確保數據的準確性，還有助于優化政府相關部門的審批和監管。

與以往三舊改造相比，廣州市《城市更新辦法》對公眾參與更為重視，要求通過公示、征求利害關系人意見、組織專家論證等多種形式實現全過程的公眾參與。同時，引入公眾咨詢委員會和村民理事會制度，充分保障權利人的知情權、參與權，力求平衡好各方利益。

對于舊村改造，為了充分保證群眾利益，廣州還規定，改造實施方案由區政府編制，批復前不允許開發商介入，以保證改造的公開、公平、公正。

楊承志說，冼村是珠江新城“最后的城中村”，改建后將發揮其在中心商務區真正的價值，在區域整體轉型升級后，以城市發展紅利反哺冼村，實現和諧共贏的良性循環。

“10余年的等待終于有了著落，”梁老漢對記者說，“搬了新屋，也歡迎你來喝茶。”

深圳

立體開發：軌道為骨，聯通地下“倒影城”

春節前，深圳前海自貿區聽海大道地下空間工程進入緊鑼密鼓的施工階段。這是前海正在打造的宏大地下城市的一部分。

深圳從2015年起啟動基礎設施建設大會戰，力爭在兩年到三年內初步建成前海新城，目前在建項目近百個。前海自貿區從設計之初就確定了高密度立體城市的發展愿景。按照規劃，占地面積僅15平方公里的前海，規劃就業人口65萬、居住人口15萬，建設規模2600萬～3000萬平方米，其中地下空間開發面積高達630萬平方米，部分區域深度達地下6層，包括公共交通設施、市政基礎設施、公共服務設施等，電力、電信、網絡、水、燃氣等管線，以及地鐵、公交全部在地下開發。這一地下工程宛如地上空間的倒影，故而又被稱為“前海映像”。

據了解，前海的區域平均容積率將達到4以上，單體建筑的容積率通常能達到8～10，建筑密集且公共交通發達，地下開發的部分將深達40米。前海的地下交通系統是城市構造的核心。前海目前規劃了12條軌道，實現區域內6成地塊與站點直接連通，可保證高峰時段25萬～35萬人次的出行需求。

30余個站點全部處于地下一層，設置了類似地鐵的屏蔽門，上班族下班后，在大廈內直接坐電梯到地下一樓就可以乘車回家。與以往地面大型公交站往往匯聚十幾條線路不同，這一地下公交系統是一條線路布局一個站點，每個站點布置專門上車位，市民上車時不會再出現擁擠混亂的場面。其共同溝長達9公里，高度超過2米，可供車輛行駛，形成地下車行系統。

同時，前海還將圍繞軌道站點進行地下商業街開發，規劃了總長度約24.3公里的地下步行系統，打造慢行城市。此外，市政設施也全面走向地下，利用公共綠地地下空間結合建筑物地下室建設13個垃圾中轉站、11處變電站、10處供冷站等等。

在這座“倒影城”里，地下開發的部分將不再只是一個個孤立的空間，而是相互連通、充滿活力的城市有機體。（中國國土資源報）