專家看好豐臺科技園發展前景諾德將成京南商業新中心

李慧

1月14日，北京諾德中心三期與中國北方最大的超市連鎖企業物美商業集團簽訂合作協議，標志著物美超市將正式進駐諾德商街。

諾德商街位于北京諾德中心三期項目，是諾德中心在一、二期開發基礎上打造的商業街，諾德中心三期集商務辦公、諾德商街、時尚精品酒店及創意空間于一體，地處豐臺科技園（下稱“豐科園”）東三期核心區域。

作為中關村最早的“一區三園”之一，2012年，豐臺科技園東三期在“東擴西進”戰略中被定位高端商務功能區。按照規劃，“東擴”是將東區三期打造成功能復合、環境優美、充滿活力的高端商務和商業功能區。“西進”是指將西區打造為城市配套先進的科技型城市綜合體。

業內人士認為，隨著北京諾德商街的建成，豐臺科技園商務區或有機會成為繼中關村、CBD、金融街商務區之后的第四大商務區。諾德中心作為區域內商業地標之一，前景被業內人士看好。

北京第四大商務區或呼之欲出

一直以來，中關村、CBD和金融街并稱為北京三大商務區，是北京高技術、高產出、低耗能產業的聚集地，也是拉動北京經濟增長的重要引擎。

專家表示，中關村、CBD、金融街、豐科園商務區能夠取得可觀的經濟效益，與優良的產業結構密切相關。中關村、CBD、金融街、豐科園商務區是高質產業的聚集地，各區核心產業明顯、主導產業突出，產業結構優于北京市內平均水平，與發達國家基本相同。

中關村商務區源于20世紀80年代，被譽為“中國硅谷”。經過近30年發展，已聚集聯想、百度等高新技術企業20000家。商務區毗鄰北京大學、清華大學等著名高等院校，中國科學院所屬的206家科研院所及67個國家重點實驗室環伺周邊。2015年中關村開始轉型，在匯聚創業創新服務業態同時，注重商業業態的打造，目前有10多個寫字樓將轉型成商業中心。

CBD商務區也起源于20世紀80年代，地處北京市長安街、建國門、國貿和燕莎使館區的中心交會區。入駐企業總量已達19000家，規模以上企業8900家，年均增長27%；注冊資本過億元企業184家，已形成以國際金融為龍頭、高端商務為主導、國際傳媒聚集發展的產業格局。這里不僅是摩托羅拉、惠普、豐田等世界500強企業的中國總部，也是人民日報、中央電視臺等傳媒單位的總部。

金融街商務區自1993年成立，位于西二環路東側，面積1.18平方公里，被譽為“中國華爾街”，明清時期就是繁華的商業區和金融中心。附近不僅坐落著中國最高的金融決策監管機構“一行三會”，還有多家國內外大型金融機構和國企總部。據悉，目前入駐的金融機構、知名企業多達1600多家。

豐臺科技園商務區成立于1991年11月，2012年為彌補園區沒有商業的短板，豐科園東三期被規劃成高端商業商務區。目前隨著諾德商街、萬達等商業的入駐，豐科園商務區愈發繁華。

專家表示，成熟的大商務區的共同之處皆是總部、人才、財富的匯聚，是商業中心、消費中心，也是創新動力的中心，正因為中關村、CBD、金融街商務區具有這些優勢，才能在北京眾多商務區中獨領風騷數十年。業內人士表示，隨著豐科園的崛起，北京第四大商務區或呼之欲出。

多優勢成就豐臺科技園

1月24日，北京通州高端商務區主體樓宇基本建完。據悉，將來這個區域會聚集高端產業、企業總部、高端現代服務業。目前，除了中關村、CBD、金融街三大成熟的商務區，還有通州、望京、上地、麗澤、亦莊和京西等新興商務區。

專家指出，欲躋身北京四大商務區，必須具備商業規模、區位優勢、交通、人氣、土地等優勢，正是這些因素成就了豐科園商務區。他認為，由于通州交通不夠便利，望京、麗澤承載體量太小，上地配套設施不夠完善，亦莊制造業聚集、辦公環境較差，且配套設施不適宜高端產業和商業商務的發展，因此，均無法與上述三大商務區相提并論。

豐臺科技園商務區是中關村最早的“一區三園”之一，園區總體規劃面積為17.63平方公里，由東區、西區Ⅰ、西區Ⅱ、科技孵化一條街和擴區后的永定河北區、永定河南區等11個區塊組成，麗澤商務區因為體量小，2014年也被劃入。2010年，為彌補商業短板，豐臺區引入諾德、萬達、資和信、永旺等商業企業，已形成一定的商業氛圍。

豐臺科技園商務區的區位優勢明顯，它坐享北京南四環獨一無二的優勢區位，周邊不僅有地鐵9號線、14號線、10號線，而且與北京西站和北京南站緊密相連，更重要的是隨著新機場的建設，新機場快軌、新機場高速、京臺高速和京開高速等“一軌三高速”通車后，其交通更加便捷。

人氣也是成就豐臺科技園商務區的關鍵，豐科園不僅入駐企業總部5000家，周邊還有怡海花園、中海九號公館小區、天壇醫院、首都經濟貿易大學、首都醫科大學、人大附中豐臺校區、北京十二中等環伺，加之交通帶來的人流的疊加，其人氣一直很旺。

土地是決定商務區未來發展的關鍵因素。CBD、金融街、中關村商務區幾乎已無地可供，要想擴大規模很難。2015年公布的《北京市新增產業的禁止和限制目錄》明確規定，東城區、西城區禁止新建酒店、寫字樓等大型商業項目，朝陽區、海淀區、豐臺區和石景山區的東西北五環和南四環以內，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。由于豐科園在南四環外，并不在受限范圍之內，這對豐科園來說是重大利好消息，它決定了未來豐科園商務區將有更大的發展空間。

專家表示，豐臺科技園發展的區位優勢、交通、人氣等因素都很關鍵，但最重要的是土地政策，它不在新增產業禁限范圍中，從而具備了更大的發展空間。

諾德商街開盤日日售7億

2016年11月4日，北京中鐵諾德房地產開發有限公司（以下簡稱“中鐵諾德”）與清控科創控股股份有限公司簽訂戰略合作協議，以“地產+雙創”的全新模式，欲將目前已經落成的北京諾德商街，打造成綜合性科技創新服務街區“諾德雙創街”。

諾德商街是北京諾德中心三期項目，是中鐵諾德對一期、二期開發經驗的總結成果，也是諾德新推的升級業態。諾德三期包括商務辦公、時尚精品酒店、創意空間等多元業態，服務于高端商務人群。

按照規劃，豐科園東三期將被著力打造成高端商務辦公、特色商業、體驗式休閑商業為主。中鐵諾德從2011年起先后推出了諾德中心一期和二期，目前三期正在熱銷中。諾德商街在2016年8月6日開盤日曾創日售7億的佳績。

諾德中心相關負責人表示，諾德中心一期是三棟5A智能寫字樓，二期特別規劃為200米超高層建筑，一推向市場就被搶購一空。據了解，目前已有中國海洋航空集團公司、中國水利水電有限公司、中車投資租賃有限公司、中國機床等500多家企業入駐諾德中心。作為商業的一部分，中國銀行、江蘇銀行等企業也紛紛入駐。

諾德中心是豐臺科技園商務區重點商業地產，對商務區來說，商業的重要性不言而喻。CBD商務區由于很重視商業和商務兩者的協調發展，近年經濟增量突飛猛進；金融街控股因為太注重商業擴張，樓面價太高，導致營收從2013年的220億元下滑至2015年的155.6億元；中關村商務區原來偏重產業，輕商業，現在開始轉型，向商業傾斜。豐科園商務區則將補足商業短板，發展勢頭強勁。

專家表示，諾德商街區別于傳統商業模式，不僅填補了豐臺科技園高端商業的空白，更是與一街之隔的萬達廣場形成百萬平米商業集群，從而更好地助力豐科園商務區的發展。此外，隨著北京核心區商業用地停止審批和禁限，諾德商街會迅速成為京南的商業中心。