一個小區的“物業自治”樣本

秦松

樓梯樓物業費，0.7元/月/平方米；電梯樓物業費，1元/月/平方米，物業管理費竟跟10多年前一樣……實行3年業主自管以來，廣州這個約1400戶的小區不僅沒有上調一分錢物業費，還賺了五六百萬元，并全部投入對小區環境的改造升級。

這個小區并不在郊區，而是廣州海珠區祈樂苑，一個緊挨著中山大學的繁華小區。

三年多前，該小區因管理混亂而受到社會關注；三年前業主開始自管，試行酬金制聘請物業管理人員（以下簡稱“物管”）；兩年前正式將所有物管請出，由業委會組建物業團隊直接管理，如今居民滿意度大幅提升，物業費繳納率達100%。

自管：3年不漲物業費

走進祈樂苑小區，映入眼簾的就是漂亮的大門、大氣的小區園景以及裝飾一新的小區入口長廊。三年前，這里治安混亂、垃圾亂扔、設施損壞嚴重。這些變化，讓業主們想都不敢想。

小區環境的改善都是業主自管后三年內發生的變化。業主自管的第一年，小區內所有監控視頻、消防設施等全部換新，算是收拾前物業留下的“爛攤子”；業主自管第二年，業主開始用結余款項對小區環境進行改造，包括大門和花園整治、兩個網球場換新、之前大片的衛生死角改造等。

2013年6月，祈樂苑第一屆業主委員會（以下簡稱“業委會”）成立時，冼敏強就是業委會委員；2016年換屆時，他變成了業委會主任，一路見證了小區物業的發展變遷史。

如今，小區里居民的休閑設施更多了，設備更加完善了，同時物業管理人員的忠誠度也更高了，物業費繳納率更是高達100%。值得注意的是，物業管理費仍跟10多年前一樣：樓梯樓0.7元/月/平方米，電梯樓1元/月/平方米，分文未漲。如今，祈樂苑小區成為業主自管的廣州樣本，不少小區業委會前來取經。

探秘：究竟如何實現盈余

物業費分文不漲，那究竟是如何實現盈余的呢？

冼敏強給記者算了一筆賬。據他介紹，祈樂苑小區每年收入約為400萬元，包括物業管理費、車位費和車輛管理費、其他收益等三個部分。

每月的物業管理費約13萬元，車位費和車輛管理費每月約15萬元，其他收益則包括電梯廣告收益、租賃網球場收益、小區攤位收益、房屋中介款、代收水電費等。此外，收益部分還有對前物業的資金追討等，有數十萬元。

支出部分則包括50多名物業管理人員的工資、園區工程建設、購買工程物料、清潔用品、設備維修費用及相關辦公費用等，每月的員工薪酬約為20余萬元。

“在三年的業主自管中，業委會共收入約1200萬元。除去物業管理人員工資外，還有結余約五六百萬元，這些款項全部用在了小區建設上。”冼敏強稱。

“我們的物業中心員工，包括物業主管在內全部是自聘的。”冼敏強介紹，如今業委會形成了三層框架，其中業委會共有10位委員，資金統歸業委會調配，物業中心直屬業委會，下設保安部、工程部、清潔部、行政部等部門，“我們就相當于一個公司，也正常給員工發工資和繳社保。”冼敏強說，不同的是，業委會10位委員全部為兼職，不拿取一分錢工資。而與企業的逐利相比，業委會則將所有的“盈余”用于整個小區的翻新建設。

另外，為了留住人才，祈樂苑業委會還為物管開出了有競爭力的薪酬，甚至高于周邊的大樓盤。“工資逐年上漲，已經上漲了800元。”冼敏強稱。為了加強業主知悉權，業委會還對每月的開支收入進行了公告欄和網上公示，詳細到會議中購買水果的費用。

如今，物業中心共有50多名員工，全部包吃包住，還建立了員工飯堂，員工福利一項不少，節假日還按照國家規定有兩倍或三倍工資。員工忠誠度大大提高，小區治安和環境都大為好轉。

討論：探索模式能否推廣

祈樂苑的業主自管如此成功，究竟能否復制呢？

冼敏強認為，如果是單體樓等規模不大的小區，要實現業主自管比較容易，但如果是大型小區，那就不容易了。

“要業主自管有三難：第一步成立業委會，難；第二步要換物業，更難；第三步要自管，難上加難！”冼敏強說，業主自管一方面是對業委會能力的考驗，另一方面則牽涉各方面的利益。

在廣州市公共危機預防協會會長鄧躍暉看來，這不失為一種物業管理趨勢。“現在很多物業公司是屬于開發商的，里面牽扯到的各個方面利益非常復雜，如果實施小區自管的話，可能社會矛盾就會少很多。我們希望能探討出一種模式來進行推廣，當然我們并不是否定物業公司的作用，而是這種模式能推進物業公司改進服務。”他透露，目前，祈樂苑小區正在協助兩個小區復制業主自管模式。

業主自管“賺了錢”是自治樣本

只要經營得當，物業不僅不會虧損，而且業主還有分紅可拿。至于那些非自管的小區，這些暴利究竟去了哪里，沒有人知道。

在大多數小區，這些情況可謂司空見慣：頻頻上漲物業費、停車費還只是小兒科，諸如侵占公共物業、私吞公共收入更是家常便飯，更有甚者，某些物管人員對業主拳腳相向，業委會籌劃的積極分子還經常會遭到干擾，被跟蹤、被停電、被潑油漆、被堵門鎖、被送死雞的新聞時常見諸媒體。

以前的祈樂苑也是如此。在實施業主自管之前，也曾遭遇物管暗漲收費、假冒簽名、拒絕移交管理權、小區公共設施遭到不同程度毀壞等問題。

面對這種狀況，業主當然不滿，但沒有組織力量，拿什么進行博弈？數據顯示，廣州超七成小區沒有業委會，即便成立了業委會的小區，多半也運行維艱。原因無他，業委會成立的條件限制頗多，有些街道辦更是直接干涉，部分機構還存在與開發商、物管利益合謀的嫌疑，對業委會指手畫腳，但對于物管對業主的暴力相向，卻不聞不問。這種局面的存在，讓業主自管幾乎成了一紙空談……

當然，業主自管還存在很多技術上的難題。譬如，業委會成員沒有工資，如何保障積極性？祈樂苑小區的業委會成員全部屬于兼職，不拿取一分錢工資，但大公無私并不適合所有人和所有小區，建立合適的回報體系至關重要。再如，業主自管是否適合所有小區？其實，路子并不止一條，只要業主自治權利在手，就不怕物管逾矩。

無論如何，技術上的困難都是可以解決的，能不能成立業委會才是關鍵。一方面，這件事再次告訴人們，自己的權利還是得自己爭取，否則權益都不知道是怎么被侵害的；另一方面，業主自管需要扶持而非限制。扶持的意思是排除各種體制上的障礙，排除各種利益的干擾，其中自然包括相關部門的利益。