新一輪財稅體制改革背景下的房產稅改革探究

姚迪

（安徽財經大學 財政與公共管理學院，安徽 蚌埠 233030）

新一輪財稅體制改革背景下的房產稅改革探究

姚迪

（安徽財經大學 財政與公共管理學院，安徽 蚌埠 233030）

自新一輪財稅體制改革實施以來，各方對房產稅改革的爭論一直沒有停止.在房地產稅方面，我國現行的稅收制度還存在很多問題，其中稅基過窄，重交易環節房產而輕保有環節房產等問題，都導致了稅源大量流失.本文將通過梳理房產稅政策背景以及出臺意義，分析上海、重慶兩地房產稅征管現狀及問題，著重探究房產信息共享機制、房產稅基評估機制、新舊稅制銜接等方面對房產稅改革的影響和作用，并在此基礎上提出一些個人建議，力求符合政策實際背景，并且具有一定的可操作性.

房產稅；財稅體制；改革；對策；稅基評估機制

2011年10月1日，上海、重慶兩地響應國家政策，正式開始對保有環節房產稅的改革試點. 2013年，黨的十八屆三中全會發布的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》又指明了“加快房地產稅立法并適時推進改革”的大政策方向.2016年11月，財政部部長樓繼偉在財政智庫60年研討會的講話中表示，房地產稅稅制改革在積極穩步推進中.最快到2018年，房地產稅稅制即可進入立法階段，進入具體操作實施層面.由此可見，房產稅全面開征是未來財稅體制改革的大勢所趨.毋庸置疑，改革需要全社會的共同努力才能有所成效.

1 房產稅改革背景及意義

1.1 改革背景

早在1986年，我國就頒布了《中華人民共和國房地產稅暫行條例》，明確只對經營性的房屋征稅，而對非經營性的房屋并不征收房產稅.2011年10月1日，上海、重慶兩地正式開始對保有環節房產進行試點改革.此次滬、渝兩地的房產稅試點主要對增量房征稅而對存量房涉及較少，改革取得些許成效也暴露出一些問題.

1.2 改革意義

房產稅改革具有多方面的積極意義.第一，房產稅作為財產稅的一種，具有能夠調節收入分配，縮小貧富差距的作用.第二，房產稅的全面開征能增加地方政府財政來源.地方政府的“土地財政”政策，多年來一直被各方學者們所詬病，所謂的土地財政，就是政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方的財政支出的行為.改革房產稅，能夠使地方政府有穩定的財政來源，減少土地財政狀況，使地方政府有財力能向居民提供更多安置房、經濟適用房等等，能夠緩解各地房產投機者的“炒房”現象.第三，政府可通過房產稅的改革抑制需求，從需求端來實行對房地產市場的規范整治，避免房地產泡沫經濟，穩定房地產業健康長足發展.第四，房產稅所涉及到的房地產相關稅種龐雜，落實房產稅改革能夠整合房地產稅種相關稅費，房地產稅作為我國新一輪財稅體制改革的重要組成部分，其全面順利開征對財稅體制整體改革的推進有著無可厚非的作用.

2 滬、渝兩地房產稅試點的問題

2.1 稅基狹窄，有失稅收公平原則

上海的房產稅征收范圍為上海整個行政區域，對本地戶籍新購置的且屬于家庭第二套以上的房產、外地戶籍新購置的房產征稅，征稅對象僅為增量房，而對存量房免征房產稅.重慶的房產稅征收范圍僅為主城九個行政區域內個人擁有的獨棟高檔別墅；個人新購的高檔住房；或在重慶市同時沒有戶籍、沒有企業又沒有工作的“三無”個人新購的第二套房產.由此可見，兩地都僅是針對高檔、獨棟、新增的房產征稅，而人們所持有的存量房產則受到了保護，對于新購房者和原房屋持有者之間形成了稅收的不公平.另外，此項政策放棄了龐大的存量房稅源，使得房產稅調節收入分配的作用減弱.

2.2 稅率較低、免稅面積不合理，抑制房價作用微弱

上海房產稅試點實行比例稅率，實際稅率分為0.28%和0.42%兩檔；而重慶房產稅試點實行累進稅率，分為0.5%、1%和1.2%三檔.一方面，稅率制定的層級太少；另一方面，稅率遠低于世界水平.在免稅面積的制定上，上海為每人60平米免征，面積過大.而重慶的外來人員，第一套住房無論面積多大，都可免征房產稅.有研究表明，滬、渝兩地房產稅試點之后，兩地在新建商品房價格和新建住房價格上與其他城市相比并沒有明顯的下降.國家統計局統計結果表明，2011年3月份，上海新建商品房價格同比上漲2%，而重慶更是上漲5.7%.房價成因復雜，其中因果關系不易區分，但由此可見滬、渝兩地房產稅對房價的抑制作用并不明顯.

2.3 征收效果不理想，對地方財政收入效果不明顯

滬、渝兩地房產登記不健全，房屋價值評估機制不完善，征管體系存在漏洞，房產稅征管很難落實，民眾抗議呼聲很高等，導致在房產稅試點前三個月，兩地房產稅登記繳納數不足1%和5%，收入均不足百萬元人民幣，與上千億的財政總收入相比微不足道，對地方政府而言，沒有起到組織地方財政收入的作用.

3 個人房屋開征房產稅的思考

3.1 稅收機關征管難

一方面，目前我國實行的房產稅政策僅是對法人、個體工商戶采取定額稅的形式，征管起來相對容易.對居民開征房產稅意味著稅務機關將直接面向千千萬萬戶居民作為納稅人.如何高效準確的征收房產稅是一大難題.從社會總體來看，征收房產稅有利于收入分配，縮小貧富差距；但從居民個人角度，易產生抗稅心理.納稅人缺乏對財產類稅種的正確認知，可能會出現大規模欠稅現象.

另一方面，我國尚未建立全國共享的房地產信息系統，因此在征管范圍上存在很大的漏洞，易出現納稅人隱瞞財產，不據實上報房產的行為.現有的存量房房產信息也并不全面，缺乏價值衡量體系，且具有較強的地域性，有限的信息又經常歸屬于不同的部門管轄，容易造成征管效率低下.

再者，房產稅全面開征后，納稅群體龐大，對稅務機關來說，征管難度加大，服務對象眾多，因此，如何科學合理的征繳稅款也是難題.

3.2 房產稅稅基評估不夠完善

房產在交易過程中為少繳稅款而惡意降低發票價格的情況在經營性房屋征收房產稅的過程中就已經存在.個人房產的房產稅的征收所依賴的就是確切的房產價值，但我國在房產評估上并沒有形成規范的做法.我國現行的以市場價格為主導的定價模式正為投機取巧之人提供了可乘之機，不排除買賣雙方協同定價，以此來少繳稅款的情況.

3.3 相關稅費雜糅

我國現有與房地產相關的稅、費種類繁多，在此基礎上盲目開征房產稅，一是造成嚴重的重復征稅問題；二是稅費交叉，征管難度大.如果不改變房地產稅費現狀，而只是對保有環節加征房產稅，不會取得良好的成效.在整體改進房地產稅過程中，還涉及到新舊稅費交接問題，如果處理不好，會成為眾矢之的，不利于房產稅的施行.

4 優化房產稅的對策

4.1 完善房產稅稅基評估機制

房產稅的全面開征，需要一套完整的房產評估機制.就現行的上海、重慶房產稅改革試點來看，短期的市場交易價和房產實際價值相差不大，因為房產稅針對的是新購房者而非存量房，依據市場交易價來計稅具有一定的可行性.但從長期來看，只有以房地產實時評估價值為準，才能使房產稅稅收和資產增值很好的聯系起來.OECD成員國中，一般實行估價和征管相分離的做法.英德兩國單獨設立不同于政府和稅務機關的第三方房產評估機構和評估師來有效評估房產的價值.借鑒國際經驗并結合我國實際國情，估價由中央和地方政府組織進行，中央政府負責制定估價的準則、估價師的考核，對不同城市、地域實行分等級、分稅率處理，建立房產評估系統，只需將具體地域參數值輸入便能得出房產估計價值，而地政府則具體實施估價以及稅款的征收.倘若地方政府認為估價實在不合理，可以向中央提出個別地區重復估價申請.此種方法可以避免地方權力過大而引起的偷漏稅現象.

房產的價值是受到多方面的影響的.同一處房產在不同的歷史時期以及經濟發展狀況下會有截然不同的價值.因此，房產稅稅基評估制度還應該具有科學的評估周期，定期對房產價值進行重新估價.英國、日本、美國是每3年進行一次，國際上大多數國家也是每2-5年對房產進行重新估價.重新估價完成后，按照當時房產稅政策，應對多征的稅款進行返還，少征的稅款敦促納稅人補繳，以此體現稅收公平原則.此舉還能夠帶動資產估價領域的軟件設備開發產業發展以及人才培養.

4.2 整體整合房地產稅費制度

房地產稅與房產稅是兩個不同的概念，但一個稅制體系中，必定牽一發而動全身，單一改革房產稅并不能從總體上完善房產稅制，甚至有重復征稅的嫌疑.我國現行房地產稅收制度體系混亂，稅、費界定模糊.因此房產稅改革過程必須做到科學的界定稅、費的內涵，清理不合理的稅費制度，將種類繁多的稅、費制度標準規范化，避免重復征稅.

4.3 健全不動產登記制度及信息共享機制

要全面征收房產稅，首先要有完善的個人房產持有記錄，才能以此作為依據對納稅人征收房產稅.根據國土部的數據，截至2016年7月21日，全國335個地市、2855個縣區中，已有170個地市、1451個縣市區實施不動產統一登記，分別占比50.7%、50.8%.2018年前，我國將全面落實不動產等級制度.隨著不動產登記制度的全面鋪開與落實，稅務部門可與不動產登記中心、統計部門、房屋管理所等取得合作，建立數據共享機制，依據完善的不動產登記制度來征管房產稅.

4.4 擴大征稅范圍，增加稅率彈性

目前，我國房產稅征稅范圍狹窄，僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房屋.而國外的房產稅征收范圍十分廣泛，除了公共、宗教、慈善等場所不征收房產稅外，其他一律征收房產稅.而從稅率上來看，滬、渝兩地試點的稅率級次過少，缺乏地方政府可操作的彈性.我國幅員遼闊，不同地域在經濟發展水平上存在很大差異，因此，應該實行差別化的比例稅率或累進稅率.

4.5 制定基本法律統一征稅

加快房地產稅立法，適時推進改革，是黨的十八屆三中全會提出來的一項重要改革任務.房地產稅與房產稅雖不能混淆，但房地產稅立法一定會考慮房產稅層面的可實施性.制定房地產稅法律，需要綜合考慮房產開發環節、交易環節和保有環節的稅費，拓寬稅基，簡化稅種，合理稅率，減少稅負.此外，稅收法治原則是我國一直追求的長遠目標，稅收立法是稅法實施的前提，有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究，是稅收立法與稅法實施過程中必須遵循的基本原則.

4.6 加強相關部門合作

要想房產稅的稅款能夠及時、充足的入庫，只依靠稅務部門是不行的，還應該積極尋求公安部門、金融部門、房屋管理部門等的介入，保障房產稅款能夠按時按量的征繳.除此之外，還應該與軟件開發部門取得合作，將計算機技術運用到房產稅征繳過程中來.房產稅的納稅人是千千萬萬的居民，但與個人所得稅的代扣代繳方式相比，房產稅不具有代扣代繳人，注定了房產稅需要依靠納稅人自行申報繳納的性質.如此龐大的納稅群體倘若沒有科技作為支撐，很難使房產稅政策順利施行.

5 結語

我國的房地產業近些年來發展迅猛，也帶動了相關產業的蓬勃發展，為我國的經濟發展做出了重要貢獻，因此房地產稅種的改革頗受各方的關注.房產稅作為財產稅的一種，也作為房地產稅的一個分支，其改革觸及到廣大群眾的根本利益，也觸及到房地產業的各方利益.改革受力于各方面的博弈因素，最終是否能達到預期效果也受到政策選擇和落實狀況的影響.但適時推進房產稅是時代的主題，是不可否認的目標.

在制定房產稅政策時，我們要與時俱進，要揚長避短，使房產稅真正發揮出組織地方財政收入、清理房地產市場、合理配置房產資源、均衡納稅人稅負的作用.

〔1〕程學堂.房地產稅開征的難點及分析.房地產導刊,2015（29）.

〔2〕王凌云.關于我國開征房產稅面臨的問題和對策研究.山東大學,2012.

〔3〕李爽.上海和重慶房產稅改革試點的案例分析.遼寧大學，2013.

〔4〕張小岳.基于重慶、上海房產稅試點經驗探討我國房產稅改革 [J].長春大學學報，2014，24（1）：29-33.

F810.424

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1673-260X（2017）05-0096-03

2017-02-01

安徽財經大學國家級大學生創新項目（201610378254）