房地產行業營改增正式施行后的稅負變化及其影響

黃斯斯

（安徽新華學院 財會與金融學院，安徽 合肥 230000）

房地產行業營改增正式施行后的稅負變化及其影響

黃斯斯

（安徽新華學院 財會與金融學院，安徽 合肥 230000）

自2016年5月1日起，我國正式實行營業稅改為增值稅的稅制改革，各行各業紛紛就稅制改革做了相應變化，其中包括會計科目、會計賬目和財務報表等都需要做一些改革，還包括內部控制也要做相應調整.因此，在營改增初始施行階段，其對房地產行業稅負的變化及有哪些影響問題本文進行了簡要分析，指出了營改增是否會降低房地產行業的稅負以及是否沒有弊端及其對會計核算制度和內部控制程序的影響.

營改增；稅負；房地產行業

營改增是營業稅改征增值稅，是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅.營業稅是價內稅，增值稅是價外稅.增值稅只對產品或者服務的增值的部分納稅，減少了重復納稅的環節.營改增能夠減輕企業稅負，加快財稅體制改革，使各行各業積極性充分調動起來，促進服務、產業和消費升級，深化供給側結構性改革.房地產行業涉及面廣，關系復雜，成本結構也較為復雜，營業稅在此之上出現了很多缺陷，因此，從稅負角度上分析房地產行業所要面臨的問題也就顯得相當重要，從這也可以看出營改增是我國根據經濟發展狀況所作出的較為科學的稅收改革措施.

1 營改增對房地產行業稅負的改變致使財務管理上的變化

首先，營業稅和增值稅稅種不同，增值稅是價外稅.營業稅是價內稅，增值稅主要針對銷售商品和提供勞務而征收，一般納稅人稅率為17%，小規模納稅人是3%.而營業稅是針對應稅勞務、銷售不動產以及轉讓無形資產等征收的，稅率要根據行業不同而劃分.其次，營業稅主要由地方稅務局管理，增值稅主要由國稅局管理.最后，營業稅因是價內稅，所知價格包含稅費，而增值稅是價外稅，在市價基礎上還會注明增值稅的款項，這樣使得對方很清楚所繳稅是多少.在此基礎上，營業稅改為增值稅對納稅調整有較大影響，從財務管理方面來進行分析.

1.1 對房地產行業資產負債表的影響

房地產行業發展的重要組成要素之一是固定資產，固定資產的改變會導致其整體構造發生很大改變，這也會影響資產負債表的數據發生顯著變化，營改增的正式施行在一定程度上減少了房地產行業的固定資產入賬價值及累計折舊的金額，并且其期末余額也明顯降低，從施行短期來說，行業內部流動比率和負債比率會提升，從施行長期來看，其實施能有效推動房地產企業擴大自身發展規模,完善自身發展規劃.

1.2 對房地產行業利潤表的影響

同樣，從實施短期來看，營改增有效降低了房地產行業應交稅費的金額和成本水平，增加了房地產的經濟效益.從實施長期來看，，營改增對降低房地產行業的納稅成本及稅負負擔有著積極作用，有利于行業資本積累，使得企業能夠有更多的資金進行投資新的項目，獲得更多的經濟利益.

1.3 對房地產企業現金流量表的影響

由于營改增對資產負債表的固定資產、利潤表的納稅額都有著相應降低的作用，那么其相應現金流量表也會隨之變化，這里面現金流出會較營改增之前減少很多，而房地產行業常常需要采購大批大量的裝備設施，以便于建造廠房，現金流出的減少正式由于之前的營業稅全部取消，而增值稅可以進行抵扣，因此房地產行業可利用減少的這部分現金流出就轉為用于其更多的投資，擴大行業規模.另一方面，由于營改增的相關規定，銷售自行開發的房地產按差額征收11%的稅費，相較之前所上交營業稅總稅費還是有所降低，降低了行業生產成本，加快了現金流通速度.最后，這種稅收制度的變革對行業籌資活動也有著一定的影響，隨著行業競爭的壓力加大，投資、融資范圍也不斷加大，長期看，會加大房地產行業的負債水平.

1.4 對房地產企業財務風險管理的影響

由于營改增對資產負債表、利潤表以及現金流量表的改變，致使房地產行業的會計核算也要發生相應改變，這對財務人員也是一個新的挑戰，這就對會計核算制度有著很嚴格的要求，因此，會計人員要多加培訓，最大限度的提高自身業務能力及工作要求，企業要激勵員工朝著房地長行業發展方向所努力.從另一角度看，增值稅是價外稅的特點使得行業所交稅費相對透明化，但是由于規模擴大房地產行業的負債加大，所以要加強防范財務風險.

2 營改增對房地產行業整體的影響

2.1 對開發成本費用的影響

企業的凈利潤是要扣除企業的生產成本，那么企業為獲得經濟利益而付出的代價即成本費用對利潤的大小有著很大程度的影響，同時以營利為目的的企業，比如房地產行業，在銷售價格上并不能隨意高出市場價格很多，那么相應的降低生產成本就是各行各業最重要的目標之一.針對房地產行業，建造廠房需要大量的材料以備使用，這種材料采購的渠道有多種，如果是個體，可能并不使用增值稅發票，這就使得房地產行業在納稅時不能將這些增值稅抵扣，無形中增加了房地產行業的成本費用，其次，建造房地產所需建造工人的來源也是的房地產行業不能開出增值稅專用發票，也就不能扣除.而今，營改增的推行相對改變了這種格局，房地產行業可以擴大企業規模，以便于能夠進行更多的增值稅額抵扣，相應也就降低了稅負.

2.2 對房地產行業稅負的影響

隨著我國改革開放以來，社會經濟不斷加快發展，會計隨著經濟的發展也逐漸發展著，會計制度準則也不斷的趨向于國際化演變，我國財政部、國稅局響應我國政府相應完善各方面的管理體制，因此提出營改增并在建筑及房地產行業、金融服務與保險行業及生活性服務業等行業施行，以達到減少稅負的目的，但這種改變對房地產行業有何影響？

在這種稅改之前，房地產行業的營業稅稅率為5%，營改增后，房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款.這種改革對小規模納稅人無疑是利大于弊，稅收壓力隨著營改增的正式實施降低很多.

房地產行業中的一般納稅人，針對預繳稅款，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算.針對進項稅額，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分.這種確實會降低一般納稅人一定的稅負，但是也是需要滿足相應的條件，只有當進項可抵扣金額大于營業收入相對較大的比例時,才能使“營改增”的實行達到降低房地產賦稅程度的目的，這種情況的營改增并不是一勞永逸，但同時稅改是的房地產行業避免重復交稅，這就需要房地產行業對內部控制進行整改，以更好的適應營改增的推行.

3 加強房地產行業內部控制

首先，對于營改增的試行，由于會計人員對之前的稅制較為熟悉，改革過后，對增值稅的處理要復雜許多，增值稅的取得、領用、抵扣、繳納、申報等都有較為嚴謹復雜的規定，尤其對于房地產行業，可能會導致會計核算上的些許失誤，就會致使稅務風險.其次，營改增的施行增加了內部控制對于增值稅發票相關核算問題對應環節增加了控制程序，也需要整改內部控制.最后，由于增值稅是價外稅的這個特征，使得計算成都更加復雜化.所以加強房地產行業內部控制勢在必行.

3.1 加強對員工的文化素養的培訓

在已經熟悉了就的交稅制度后的會計人員，對于新的稅收制度是相對陌生的，這就要求房地產行業要對員工進行相應的稅收制度的培訓，盡可能提高員工的文化素養，保證會計人員正確核算企業應繳納稅費，做到尊法守法，同時還要進行相應的法律培訓.

3.2 加強對房地產行業業務處理流程的控制

營改增后，七對財務報表的影響顯而易見，那么相應的會計核算方法也會隨之改變，這就要求房地產行業要完善會計制度，每個崗位的工作人員必須清楚的理解掌握各自的工作流程，企業也要制定相應的規章制度，完善信息化處理，隨時復核，避免錯誤發生，以適應營改增的發展.

3.3 加強對納稅風險的控制

房地產行業對于營改增的誰該制度要督促會計人員認真學習并且掌握，對于增值稅的取得、領用、抵扣和繳納等環節要嚴格遵守法律規定，不能出現錯誤，以避免偷稅漏稅等誤解發生，從而承擔法律責任，這就要加強風險控制.另一方面，也可以通過取得更多的可抵扣的合法的進行稅額發票以合理進行納稅籌劃，杜絕增值稅發票虛開等違法行為的發生.

4 對房地產企業稅收的籌劃對策

房地產的建造與開發時間較久，通常超過一年，因此耗費成本大，各個環節的耗費緊緊相扣，所以對其做好籌劃是房地產行業的首要任務，針對可抵扣的進項稅額最大限度的利用，有助于降低稅負，也相應減免了不必要的成本支出.在此基礎上，房地產行業必須對員工進行專業的培訓，使得員工能夠盡快熟悉營改增的新的稅收制度，積極參與到這種稅改制度的推行中去，并且房地產行業要嚴格要求行業相關制度管理，絕對按照營改增的規定進行繳納稅費以及相應的抵扣，求得在最大限度內降低房地產行業的稅負.

5 結束語

營改增已經正式施行，通過營改增可以加強企業的納稅籌劃,避免財務風險的發生；改進企業的賬務處理,健全企業會計核算制度；增強企業的內部控制,提高財務管理人員的素質.對于房地產企業來說，利弊相結合，一方面營改增可降低房地產行業的稅負壓力，但從負債角度上看又給房地產行業帶來了不可避免的風險以及行業內部控制的調整問題.因此，房地產行業要做好自我調整，自我完善，做好納稅籌劃，在營改增的實行中充分利用營改增所帶來的利益，規避風險，加強內部控制與財務管理，帶動房地產行業的積極健康的發展.本文從稅負、財務管理和內部控制角度對營改增在房地產行業的應用做了簡要分析，對于房地產行業在此改革狀態下所面臨的風險及納稅籌劃的具體或是還有待深入研究.

〔1〕李青萍，鐘世海.“營改增”后房地產企業如何加強內部控制[J].經濟研究導刊，2016（2）.

〔2〕陳素娣.“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析[J].經營管理者，2016（3）.

〔3〕甄月萍.房地產企業“營改增”政策分析及稅收籌劃[J].管理觀察，2016（1）.

〔4〕黃賢紅.“營改增”后房地產企業的稅務籌劃[J].企業改革與管理，2016（3）.

〔5〕李宇嘉.期待房地產通過“營改增”換來行業蛻變[J].上海證券報，2016（5）.

F810.424

A

1673-260X（2017）05-0099-02

2017-01-19

重大教學改革研究項目（2015zdjy199）；安徽新華學院財務管理特色專業（2015tszyx02）；省級專業綜合改革試點（2016zy067）