市場博弈中看房產稅改革的必要性

摘要：房地產市場的主要利益主體包括房產商、政府和購房者，本文將通過房產市場中利益主體的博弈說明房地產市場現狀為房產稅的試點和改革的必要性提供有力的支持。

關鍵詞：房產稅改革；博弈矩陣

中圖分類號：F812.42；F299.233.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

房地產市場的主要利益主體包括房產商、政府和購房者，以下將通過房產市場中利益主體的博弈說明房地產市場現狀為房產稅的試點和改革的必要性提供有力的支持。

一、地方政府與房地產商的博弈

一般來說地方政府最大的利益在于能夠獲得地方人民的支持，衡量該利益的指標之一就是健康的地方財政。房地產的發展似乎滿足地方政府利益最大化的要求，但是在房地產發展的過程中的環境污染、預期人口增加和交通擁擠等外部效應會引起政府支出增加，因此政府在與企業的博弈中會考慮將這部分外部支出全部或者部分轉移到房地產企業。兩者之間的博弈特點有：主體之間的信息是較完全的。政府對劃撥給房地產企業的土地信息掌握全面，企業也知道房產的保值增值能給政府帶來更多的稅收；主體都具有一定的壟斷性質。地方政府有地區的絕對管轄權，而房地產資產市場具有的流動性使得不同地區的政府進行博弈來爭取更多的收入和發展機會，因此兩者博弈屬于完全信息博弈。因此，博弈的關鍵就在于雙方是否愿意承擔外部效應帶來的那筆支出。由于針對不同性質住房的的博弈結果不一樣，我們分針對普通住房建設和針對保障性住房建設兩種情況討論：

針對普通住房的雙方博弈有兩種情況：其一，在經濟發達地區的雙方博弈，如表1，矩陣有兩個均衡：（6，1）、（1，6）。而現實中房地產商負擔的可能性更大，因為在發達的城市政府出讓土地都會要求開發商負擔基礎設施建設等公共支出。最終該支出通過高房價轉移到該地區購房者，企業仍然會獲得較好的收益。其二，在經濟水平一般或相對落后的地區，雙方博弈如表2所示，開發的房產項目對雙方來說都得不到很高的收益，如果雙方進行的非合作的博弈，則雙方都不會負擔外部效應帶來的支出，這樣雙方都不會有收益。現實生活中多為合作博弈，共同負擔費用使得彼此都能獲得不錯的利益。

針對保障性住房建設。理論上，政府為獲取民眾支持，很可能負擔一定的支出。其與房產商的博弈就會出現如表3的均衡（3，3）。可以看出，相同成本的福利房與商品房給開發商帶來的利潤差別確是很大的，所以房產商開動機小，而政府可以通過福利房建設獲得民眾的支持。但是現生活中，政府追求的與其說是獲得民眾支持，更多是追求財政收入，因為民眾的支持不能很好的表現出來，沒有具體的指標去衡量，于是地方政府難以獲得實際的收益，而財政收入的增加可以反映良好的政績，于是想第三個博弈并不常見。

二、房地產商之間的博弈

假設某地區只存在甲、乙兩家房地產企業，且它們出售同質房屋，兩者競爭通過價格實現，這樣企業的決策分為降價與不降價。表4矩陣的有兩個均衡：（3，3）、（5，5），即一方降價，另一方也會降價。事實博弈中兩者會形成非正式的價格合謀，大家都不會降價以獲得較高的得益。

三、房地產商與購房者的博弈

我們都知道房地產企業與購房者之間的信息極其不對稱，企業了解房產項目質量等相關信息，而購房者掌握極少房屋信息，這是房地產商與購房者零和博弈的根本原因。通過表5矩陣可以說明現階段博弈雙方各自利益以及行動（其中討價還價的成本為1）。很明顯，均衡將會是（4，2）這樣雙方收益都會最好，而由于信息不對稱房地產商將獲得更高的收益。若進過討價還價沒有賣成或買成都會導致收益減少1，而賣不出和不買就說明交易沒有進行。事實上兩者還有另外一種博弈，就是企業在房產政策的壓力下做決策，而購房者也在觀望和購買之間選擇，但在現實生活中，政策性降價不會是大規模的，因此泡沫擠出有限，而且隨著城市人口增加，購房者的剛性需求規模不斷增大。

四、結語

簡單的博弈分析，說明了房地產的現狀，并解釋了房價居高不下的主要原因：其一，土地資源的稀缺不但制約了住房供給，同時使得政府通過競拍提高地價，推動房價上漲；其二，購房需求很大部分是剛性需求，隨著城市化發展，這種需求愈加壯大，人們在與房地產商的博弈中處于劣勢，且其是長期態勢；其三，房屋降價難度大，一方面由于供需不平衡，另一方面由于房產商之間的競爭博弈；其四，政府提供的保障性住房遠遠無法滿足中低收入家庭的住房需求，對抑制房價的作用十分微弱。根據簡單的經濟理論研究，我們可以發現利用市場機制作用非常有限，必須有市場外的力量介入，所以政府介入房價調控確實很有必要，除了出臺速效性的政策，為了防止過大的經濟和社會沖擊，更需要逐步展開更為長遠的政策措施，即正在改革和試點中的房產稅。用房產稅逐漸取代行政速效手段“限”字令的主導地位是我國房地產市場調控政策的趨勢。

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作者簡介：鄒立婷（1992-），女，漢族，湖南人，碩士，長沙理工大學，主要從事財務理論與實踐研究。