營改增對房地產企業稅負的影響研究

摘要：“營改增”政策全面實施后，對于國內企業較大幅度減輕納稅負擔起到了積極作用，但同時此次“營改增”對于不同行業的企業所起作用也存在著較大的差別。房地產行業作為事關經濟發展和民生的重要行業，其稅負的變動將會給其他行業企業的生產經營產生較大影響。本文將深入分析“營改增”對房地產行業的稅負影響，并提出“營改增”后房地產企業納稅籌劃的建議。

關鍵詞：營改增；房地產企業；稅負

中圖分類號：F812 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8省（市）郵政服務業等部分領域試行的“營改增”政策全面推廣至全國其它地區，并將房地產業、生活服務業等全部納入“營改增”試點，這也是我國分稅制改革后國家財稅體制的又一次重大變革。當前，我國商業地產庫存量高，現已出臺了系列政策法規解決房地產行業的庫存問題，本文在分析“營改增”等政策法規對我國房地產行業的影響后，提出房地產行業“營改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產企業納稅籌劃管理水平和降低企業納稅負擔。

依據財稅[2013]36號文件有關規定，在現行增值稅17%的標準稅率和13%低稅率基礎上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業、建筑業、房地產業等適用于11%稅率。在計稅方式方面，交通運輸業、建筑業、和銷售不動產、轉讓無形資產的行業適用增值稅一般計稅方法；金融保險業和生活性服務業則適用于增值稅簡易計稅方法。

二、“營改增”對房地產企業稅負的影響

假定房地產企業增值稅按照銷項稅額減去進項稅額方式征收，“營改增”前營業稅率為5%，“營改增”后房地產企業增值稅銷項稅率為11%，房地產企業某項目銷售收入為R，土地開發成本、房建成本、管理費用等房產項目開發成本為C，在17%的進項稅率下，房地產企業“營改增”前的稅負負擔為5%*R，“營改增”后的稅負負擔則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地產企業“營改增”前后的稅負負擔不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產行業中一般商品房開發銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產開發成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項稅率為11%，進項稅率為17%的假定情況下，“營改增”起到了大幅減少房地產企業稅負負擔的作用。通過分析，我們可得到“營改增”對于房地產企業的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產企業可抵扣的金額越大，行業的稅負越輕，反之則稅負加重。與此同時房地產行業在“營改增”整改過程中也面臨著諸多操作性問題。

第一，代開虛開發票問題。“營改增”前，房地產企業通過大量虛開代開建材供應發票的行為逃稅漏稅，然而在“營改增”后，有關法律對于非法購買、出售和偽造增值發票均有著較為嚴厲的處罰規定，這對傳統依賴于代開虛開發票的房地產企業而言帶來了不小的法律隱患。

第二，抵扣進項不夠問題。由于房地產項目開發周期較長且各類成本投入復雜、可抵扣項目少的特點，導致了房地產項目開發整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進項稅發票，這也從另一方面變相地提高了房地產企業的開發成本。抵扣進項不夠問題得不到解決，房地產行業的稅負成本必定會增加。

第三，公司財務管理難度增加問題。“營改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項稅和進項稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進行稅務計算，不僅會增加很多的會計科目，除此之外新的稅收規則不斷出臺導致了房地產企業財務部門工作量和工作難度大幅增加，這對房地產企業的財務人員素質提出了較高要求。

三、房地產企業應對“營改增”的策略

（一）加大財務人才隊伍建設力度

“營改增”政策實施后對于企業的會計核算、保稅等財務行為提出了更高的要求。對于房地產企業而言，迎接“營改增”到來需要培養具有精湛的專業知識和技能的財務人才，并且做好年輕財務人員的培育工作，夯實企業財務人才隊伍建設。

（二）改變傳統房地產開發模式

“營改增”后，有關政策規定建筑安裝成本的進項稅額能夠抵抗，因此房地產企業可以通過增加建房安裝成本開支，通過建房前期設施的投入一方面提高商品房的品質和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進項稅額，最終達到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。

（三）積極籌備納稅籌劃工作

增值稅只對本環節的增值稅額征稅，采購貨物或勞務的進項稅額允許抵扣，房地產企業財務管理人員應抓住這一有利政策，積極進行稅收籌劃。例如，在采購貨物和勞務時，應選擇一般納稅人作為供應商，以便取得增值稅專用發票，進項稅額能予以抵扣。

四、結語

綜上所述，“營改增”政策的全面實施給房地產企業降低稅負和做好納稅籌劃帶來了諸多機遇。現有的房地產企業應該做好充分的準備，充分做好企業財務管理人員的培訓和調動積極性，做好房地產項目開發成本控制和發票的管理工作，積極籌備企業納稅籌劃，在法律許可的范圍內降低企業納稅成本和納稅風險，促進房地產企業在經濟新常態下實現健康穩定發展。

參考文獻：

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作者簡介：張歆雅（1997-），女，陜西銅川人，廈門大學管理學院2015級會計系國際會計專業本科生。