土地估價市場風險及預防分析

張新

摘要：房地產土地評估在我國經濟下行階段面臨的風險日益加劇。因此應根據市場經濟的發展特點以及房地產結構的因素等進行風險的預估和評價，然后根據得到的風險評價結果，采取有效的措施加以規避。本文以房地產評估市場為例，對土地估價市場風險和預防加以分析，希望總結出來的有效方法，在房地產土地評估工作中能夠發揮應有的作用，并且讓業界對房地產市場評估有更全面的了解。

關鍵詞：房地產評估；風險預防；風險評價

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）001-000-01

從目前的房產市場來看，房地產土地評估市場用的前景是十分廣闊的。但是行業的長期發展已經讓人們對價格有了很清晰的了解，而且對于市場經濟中房地產結構的調整也起著促進的作用。隨著房地產土地評估行業的前進，其具有的不利因素也逐漸顯現出來，特別是風險因素的存在，威脅著行業的良性可持續發展與運行。從目前的組織結構上來看，泛地產評估的結果主要針對被評估對象的報告，也是房地產在某一時點得出的較為客觀和合理的價格[1]。根據這一價格得到的房地產的實際成本，可以促成實際的成交價的產生。因此評估本身具有一定的矛盾性，應在工作實際中不斷結合經驗加以準確的判斷，以及時規避市場風險的發生。

一、房地產土地估價市場風險解讀

房地產土地估價市場中的風險，必須在客觀評估的基礎上進行管理，尤其是在數量上加以嚴格的評價。

1.風險是需要進行客觀評估的。價格作為房地產理論上的評估標準，房地產市場一旦發生波動，就會對其產生劇烈的振動。而且從目前國家出臺的眾多政策來看，我國目前的房地產的政策的確是不穩定的，給房地產價格帶來的影響十分巨大，甚至產生了一定的預測性，但是在實際的把控中卻難以得到確實的站控。因此在評估價格和理論的價格之間必然存在差異[1]。

2.由于市場壟斷等不完善的體制造成了行業的條塊的分割，使得評估的業務范圍總是原來行業的主管單位有著千絲萬縷的聯系，無法真正做到脫鉤和改制，有的評估業務的后臺實則是房產行業的主管，掌控著領域內的評估規則，因此這種隱性的權利干預，使得評估難以做到公正，而且風險還要由評估機構承擔，中介功能在評估活動中逐漸失去，代之以評估行業的直接交易[2]。

3.評估機構的經營一般是存在風險的。無論是評估公司還是其他行業，都是要面對經營管理的效益問題。在企業的領導和管理上如果沒有收到好的效益，就會有倒閉的風險。因此要規避經營上的風險，必須采取嚴格的管理制度加以規范。

4.在評估行業中，由于數量眾多，使得質量出現良莠不齊的情況，行業地位有待提升的情況非常廣泛。無論是發展規模大的公司，還是小的公司，很多公司在經營中，對于風險的規避和防范意識不足，而且也不會在結構上進行科學的部署，因此一旦發生市場波動，就會造成滅頂之災。這種市場競爭力薄弱的局面是無法應對市場競爭殘酷的現實的。從長遠的發展角度看，公司要做大做強，不能只看到眼前的利益，而是要擁有品牌意識，在這種心態下運營公司，才有可能帶領公司進入長足發展的軌道。

二、房地產土地評估市場中的風險防范

通過對房地產土地評估市場的風險的綜合分析，可以結合評估行業的結構和發展的方向對房地產土地評估市場加以改進。由于評估行業需要非常深厚的誠信作為基礎和保證，因此從業人員的自主性和對市場的掌控行是必須具備的素質，而且從業人員還要對市場的宏觀走向有深遠的意識，能夠準確預估我房產評估市場的發展規律。從而真正對房產土地估價市場進行風險的防范。

1.房地產估價行業的誠信建設是行業發展的重要動力。房產評估行業從業者要保持強勁的前進動力，不僅要注意建設品牌，也要建立其誠信，只有品牌和誠信的力量才能推動房產評估企業整體保持向上的發展勢頭。但是真實的情況是，我國房地產中介服務行業普遍有誠信違紀。主要是由我國房地產估價行業起步較晚，雖然也有行業的規范和法律法規予以約束，但是行業的信用體系的架構并不令人滿意，整體的信用體系是缺少誠信支撐的。急需要建立誠信違規的懲罰機制，才能防范房地產估價市場風險繼續擴大，進行防范的重要對策[3]。信用檔案正是起著這樣作用的資料中心，通過信用檔案的記錄，房地產機構和估價師的行為、曾經有過的違法違規記錄，都可以昭然若揭。

2.房產估價人員要對借款人、經紀公司、貸款公司等等的價值判斷保持獨立性，決定了房地產估價人員的真正的立場的問題，這是估價師對于房地產股價人員進行監管的重要依據。通過教育和培訓，估價人員能夠認識到對社會和當事人負責的職責非常重要，從而自覺地展開客觀公正的估價；另外，依照房地產估價人員的執業道德準則，使得評判的指標進行了量化，并且能夠對估價管理人員的責任依法追究。

3.市場規律要求房地產行業必須理清傳統的管理上的桎梏，尋求明朗的發展理念，把握經濟規律，縱觀房產的發展，從繁榮到蕭條，都會對房產估價產生深遠的影響，無論處在何種階段，都要根據市場的走向和房產的價格進行科學精確的分析。

4.對于評估機構投資擔保方面的執業保險責任的確立，應建立起包括保險協議在內的評估體系，內有評估師做責任人，評估機構做擔保，委托人做服務，如果一旦發生風險，經濟損失是分擔的，而且也有被保險人或者評估公司來追擊責任，保險公司負責部分賠償，房產估價機構購買的執業責任保險可以將部分賠償責任進行轉移。廣大利害關系人能夠在保險公司理賠范圍內得到一定的賠付，起到保障委托人的作用，而且能夠有效地將市場風險予以化解，最終體現出評估機構的能力和信譽度。

三、結語

當前的房地產土地評估，是隨著市場的不斷發展而逐漸成熟起來的，為了防范風險，保證運行始終保持正規，就要將房地產市場進行深入的研究，這是房產土地估價機構的機遇，也是挑戰。總的來說，房產土地估價機構面對當今復雜的經濟形式，必須不斷審視自身的不足并加以完善，保證市場的優勢不變，通過培養專業人員和品牌，樹立市場競爭中的地位，提高自身的競爭力，促進評估行業的發展和繁榮。

參考文獻：

[1]劉曉輝.房地產土地估價市場中的風險預防[J].經濟視野，2014（19）：360-360.

[2]劉媛.房地產土地估價市場中的風險及預防[J].黑龍江科技信息，2013（31）：255-255.

[3]張曉冬.關于房地產評估現狀及對策探討[J].環球市場信息導報，2014（10）：25-25.