傳統開發模式的終結

蘇鑫

伴隨著傳統開發模式的終結，地產行業已經進入了服務業時代，一線和二線城市也從過去的增量開發、增量市場逐步變成存量市場。

一、從制造業到服務業

傳統開發模式是制造業，高利潤、高周轉、高杠桿。縱觀歷次調控，上述“三高”都會被潑一盆冷水。如果土地政策一直施行招拍掛，高利潤則喪失了基礎，相當于緣木求魚；如果將保險、信托、銀行等所有的融資渠道都關閉，杠桿便無支點；加上政府實施新政策讓住宅回歸居住的本質，市場便可恢復理性。

住宅市場有三層需求、兩種屬性，第一層是剛需，第二層是改善需求，這兩層都屬于消費屬性，第三層是投資需求，屬于投資屬性。早在2010年國家出手調控，遏制房地產投資屬性，但2016年“9·30”樓市調控則是在去庫存的背景下進行，由于資本寒冬，實體經濟較差，投資屬性被重新激發。

投資屬性造成投資需求，從而吸引更多資金進入樓市，然后，投資屬性被極度放大，投機便出現，住宅成了資本品。資本品必有泡沫，不存在零泡沫的情況，而泡沫必須在可控范圍內，其中可行的方式便是控制住宅的投資屬性，讓住宅回歸到居住本性。

從本質來看，地產行業的傳統開發模式就是一場賭局，地方政府相當于是莊家，地是籌碼，只要在賭桌上，賺的錢也都在賭桌上，根本逃不掉，這意味著行業風險加劇。因此，地產行業在轉變，由制造業變成服務業，市場出現新的機會。

可以肯定，未來的房地產行業，不論傳統模式是否會終結，其行業屬性一定會從制造業變成服務業。

二、傳統開發模式終結帶來的商機

房地產行業由制造業轉向服務業，危亦是機。而前提是要有危機意識。對中小企業來說，可能會有趕超的機會，其核心是思維的改變，換句話就是需要互聯網思維和金融思維。

具體來講，房地產行業由制造業轉向服務業的趨勢包括三方面，一是城市更新； 二是REITs+CMBS；三是輕資產運營。

在存量時代，城市更新的背后是萬億級的市場，不僅規模大而且會形成多方共贏的市場。政府可以從中獲得稅收，老百姓亦可享受城市面貌改變、生活檔次提升、投資商獲利。同時，城市更新也符合政府推動的供給側改革。因此，城市更新的動力是消費升級。

在城市更新中，賺錢的主要方式就是低價買、高價賣。據DTZ統計，2016年上海的寫字樓整棟銷售單價比2015年漲了50%，想低價買，只能拿到受困資產。高價賣則考驗資產管理能力，不僅有讓租金上漲的能力，也要有將其證券化的能力，從而增加流動性。在上述過程中，其核心就是資產管理。

在城市更新的過程中，其難點就是做什么樣的寫字樓。隨著聯合辦公的崛起，辦公行業也會迎來洗牌。傳統的辦公樓只有物業服務，沒有跟辦公相關的需求服務，很多創業型企業缺少資金，租不起高檔辦公樓，但“HI WORK”理念可以讓這些群體通過低租金享受輕奢的辦公生態，即輕松、高效、奢侈。

“HI WORK”裝進了三方面的內容。第一，HI會。中小企業無需過多會議室，可以共享會議室，通過軟件提前預定即可，而HI會提供的會議室有商務、輕松等多種風格，可以適合不同類型的企業，在降低企業租金的同時，也提高面積使用率。第二，公共空間HI辦。由于創業型企業業務多，傳統的寫字樓門禁以及空調供暖等都有時間限制，而HI辦則打破這種限制。同時，與外來企業合作可租用靈活的辦公空間。第三，HI咖以及HIBAR。對于創業型公司，最重要的是創造生意機會，HI咖不是簡單的賣咖啡，而是通過場景讓員工互動起來。例如，一個人喝一杯咖啡十塊錢，兩個人則分別五塊錢。HIBAR也不是簡單的酒吧，是通過公共休閑空間可以組織系列活動讓租戶彼此互動起來，加強交流。

相比之下，商業地產不如住宅開發受歡迎，主要原因：一是開發住宅屬于制造業，變成服務業相對難，經營意識轉變更難；二是缺乏金融的支持。目前，與商業地產有關的金融除了開發貸就是經營貸，經營貸則無法評估價值。從國外的經驗來看，證券化可以讓商業地產取得更好發展。未來，商業地產及住宅開發會有一些金融創新，商業地產證券化的途徑也會越來越多。

除了上述兩種趨勢，輕資產運營公司受資本的追捧。在房地產行業由制造業變成服務業的過程中，提供內容的公司會顯現出它們的重要性。盈利的方式也可以像萬科的“八爪魚”計劃，還可以投資其他企業。例如，在短短的一年時間，高和資本聯合翰同資本做了專項房地產投資基金，投資的企業包括空間家、優客工廠、鋪天地、上海鯤程、新起點、嗨住以及第六感海外度假別墅。投資企業服務涵蓋居住、辦公、商業、養老、停車等多方面，其橫向服務鏈條涉及服務、交易、運營三大方面。這樣就可以用PE投資的方式享受房地產行業轉變過程中全行業生態鏈的價值增值。

無論是資產還是城市，讓其價值提升的方法有三層：改硬件、裝內容、促流動。改硬件就是改變外部的形態，入行門檻低；裝內容是核心，促流動則是靠金融創新支持。

當房地產進入到服務業時代，提升資產價值成為盈利的根本。雖然創新的方式五花八門，但關鍵在于需要突破思維模式，敢于改變。

作者系高和資本董事長