基于供求理論的莆田市房地產市場分析

佘潔卿

（莆田學院 土木工程學院，福建 莆田 351100）

基于供求理論的莆田市房地產市場分析

佘潔卿

（莆田學院 土木工程學院，福建 莆田 351100）

隨著新型城鎮化的不斷推進，二三線城市正快速發展，未來房地產市場的發展方向將逐漸轉向二三線城市.本文基于供求理論，建立房地產需求市場分析模型、房地產供給市場分析模型和房地產供求非均衡分析模型.在此基礎上，選取莆田市2004-2015年的房地產市場相關數據，對莆田市房地產市場進行供求分析，為莆田市房地產市場的健康發展提供科學的決策依據.

供求理論；莆田市；房地產

1 前言

自從1998年發布《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》以來，我國房地產真正意義走上了市場化的發展之路，并且獲得蓬勃發展.房地產業的快速發展，為改善市民居住環境、改變整個城市面貌、促進地方經濟發展起到了重要作用.莆田市是位于東南沿海的三線城市，作為古代海上絲綢之路的始發點之一，將積極融入國家“一帶一路”戰略，經濟發展具有廣闊的前景，房地產市場的發展具備巨大的潛力.但是近幾年，隨著全國房地產投資的快速增長，莆田市房地產的價格也居高不下，2004年至2015年間，莆田市商品房銷售價格增長了3.38倍，其中住房銷售價格增長了3.15倍，商品房銷售價格年平均增長率達到了14.37%，住房銷售價格年平均增長率達到了13.81%，明顯高于全國平均水平，存在著供求不均衡、結構性供給矛盾突出等問題.在新形勢下，需要客觀地分析莆田市房地產的需求市場和供給市場，為莆田市房地產市場的健康發展提出有效的建議措施.

2 房地產市場供求分析模型

2.1 需求市場分析模型

房地產需求是指在某一年度的商品房價格水平下，購房者愿意而且能夠購買的商品房數量.首先，商品房本身的價格是影響商品房需求的主要因素之一，如果商品房的價格上升，購房者在一定收入的前提下，實際購買力會降低，因而對商品房的需求減少.其次，商品房的需求會隨著人口的增長、居民收入的提高和社會經濟的發展而正向增長，因為商品房是作為人們生活的必需品，而且隨著收入的提高，人們的消費觀念也在轉變，提高了商品房的改善型需求[1].同樣，購房者對商品房價格的預期同樣會影響商品房的需求，若購房者通過市場信息預測房價會進一步上漲，則會選擇現期購買，擴大了需求市場.由此，本文選取商品房價格、人口、居民收入作為需求市場的主要影響因素，可得房地產需求市場分析模型為：

其中：Dt為第t期商品房需求量（萬平米），Pt為第t期的商品房價格（元/平米），Nt為第t期的城鎮常住人口數量（萬人），It為第t期的城鎮人均可支配收入（元），Rt-1為第t-1期的房價增速比例（%），εt為隨機干擾項.

2.2 供給市場分析模型

房地產供給是指在某一年度的商品房價格水平下，開發商愿意而且能夠提供的商品房數量.依據供求曲線理論，房地價格是影響房地產市場供給的主要因素，且房價與供給量呈現正相關關系，隨著價格的下降，供給量也會隨著降低[2].同樣，開發商對未來的預期會對商品房供給市場產生較大的影響，如果開發商預期商品房價格會上漲，就會減緩開發速度，待價而沽，從而商品房的供給就會減少.商品房是特殊的產品，受政府調控的影響非常大，其中一個重要手段就是通過減少土地市場的供應量，導致商品房的增量降低，從而減少商品房的市場供給量.由于商品房開發周期長，供給具有滯后性，所以選取上一年度和本年度的土地成交量都將作為本年度房地產供給市場的影響因素.由此，本文選取商品房價格、土地價格、土地成交量、房價增速比例作為供給市場的主要影響因素，可得房地產供給市場分析模型為：

其中：Dt為第t期商品房需求量（萬平米），Pt為第t期的商品房價格（元/平米），Qt為第t期的土地成交量（萬平米），Qt-1為第t-1期的土地成交量（萬平米），Rt-1為第t-1期的房價增速比例（%），υt為隨機干擾項.

2.3 供求非均衡分析模型

經濟學中的非均衡理論認為，非均衡是一種常態，降低非均衡程度可以提高經濟效率，實現資源優化配置[3-4].在《非均衡的房地產市場》中，季朗超用非均衡度Z度量房地產市場的非均衡程度[5]，即有效需求與有效供給的差額與市場交易量的比值，可得供求非均衡分析模型為：

3 莆田市房地產市場供求分析

本文主要選取莆田市2004-2015年的房地產市場相關數據對莆田市的房地產供求市場進行分析，數據均來源于《莆田統計年鑒》，詳見表1.

表1 房地產市場相關數據

利用SPSS對模型（1）、模型（2）進行逐步回歸，經過剔除相關的變量，得到的各個參數估計結果表明，在5%的顯著性水平下，剩余變量都具有顯著性，由此可得莆田市房地產市場供求分析模型為：

通過分析供給市場模型（3），可知近幾年莆田市房地產市場的有效需求小于有效供給，而且非均衡度波動較大，|Z|均大于0.1，最小值為0.14，最大值達到1.46，市場非均衡度較嚴重（圖1）.在2004-2010年期間，在國家一系列調控政策的控制下，市場非均衡度保持在0.3以下.但2011-2015年期間，隨著國家調控政策的趨緩，市場非均衡度大大超過0.3，而且增長速率很快，需要政府采取強硬的手段進行進一步的調控.

通過分析需求市場模型（4），可知該方程的房價收入比的系數為正，和經濟學需求曲線負向傾斜正好相反.一般商品的價格上升會導致需求下降，而根據房地產市場相關數據推到出來的需求市場模型并非如此，實證表明莆田市近幾年商品房價格和房地產需求同向變動的趨勢，正說明莆田市商品房不僅存在著真實的居住需求，很大一部分是投資需求，大量的商品房被作為投資品來交易.同樣，可知城鎮常住人口對需求量的彈性估計值為5.34，說明城鎮常住人口的變化能較大程度解釋房地產需求量的變化，城鎮常住人口對房地產需求量的影響較大.而需求彈性估計值為720.589/It，說明隨著城鎮人均可支配收入不斷提高，需求彈性值越來越小，表明房地產需求對其價格的變動非常不敏感，可以預示當城鎮人均收入提高到一定水平，房地產需求受房地產價格的影響越來越小.

圖1 莆田市房地產市場非均衡度

通過分析供給市場模型（5），可知該方程的房地產價格的系數為正，和經濟學供給曲線負向傾斜一致，供給彈性估計值為0.096，說明莆田市房地產供給市場略有彈性，這主要受土地這種稀缺和不可再生資源的影響，因此相對于一般商品，房地產市場的供給彈性較小.

4 莆田市房地產市場發展建議

4.1 抑制房地產投機需求

首先，要完善房地產市場制度，防止變相放松房地產調控政策，嚴格實施差別化房地產首付比例、利率政策、稅收政策和住房限購措施，嚴控各類資金違規流向樓市；其次，用好用活住房消費政策，要充分利用新型城鎮化紅利發展房地產市場，做好長遠住房消費規劃，增加中低收入居民的住房供給，防止投資過熱催生樓市泡沫，制定相關的政策措施來促進和規范；最后，加強對開發商的監管.在實際中，開發商的定價并沒有依據相關的市場定位等原則，往往虛抬價格，提高投資者對房價的預期，吸引投資者將資金投入樓市.

4.2 加快去庫存速度

2015年3月底，國土部、住建部聯合發布通知，提出“進一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源.”針對供求矛盾的問題，應制定相關政策支持存量商品房轉為保障性住房，目前主要有三種方式推進存量商品房改為保障房：首先，由政府部門出面，直接購買目前市場上的存量房，針對莆田市各個區域的不同特征，實行差別化的政策提供給住房保障對象；其次，通過貨幣補貼的方式，提供給住房保障對象資金上的支持，提升住房保障對象購置市場存量房的購買力，鼓勵住房保障對象直接購買商品房；最后，對于棚改居民和拆遷戶，由政府部門出面為棚改居民、拆遷戶和房地產企業牽線搭橋，以貨幣安置和團購打折的方式，提供資金支持和降低商品房價格，協助棚改居民和拆遷戶購置位置合適和價格較低的存量房.

4.3 調節土地供應規模

合理控制土地供應就是要從源頭上對房地產市場實施調控，實現三個基本平衡：莆田市各個區域的商品房供需總量基本平衡；住宅、商業、辦公、廠房等不同物業類型，以及住房中90平方米以下小戶型、90-144平方米中等戶型、144平方米以上大戶型的供求基本平衡；商業地產、養老地產、旅游地產等各類不同產業地產供需基本平衡.要根據每個區域在一段時期內對商品房的需求量，以及市場對不同物業類型的需求比例，適當控制土地出讓數量和規劃不同功能物業配建比例.根據市場對商品房的消化速度，結合土地出讓和商品房上市的正常周期，合理安排土地供應的規模和節奏.

5 結論

目前，全球經濟正逐漸復蘇，國內也正經歷從高速增長向中高速增長的轉變過程中，莆田市房地產市場的發展既有機遇又有挑戰，特別是存在著房地產投機需求過剩、房地產市場非均衡度較嚴重等問題，需要采取抑制房地產投機需求、加快去庫存速度、調節土地供應規模等措施，促進房地產市場可持續發展.

〔1〕成思危.中國經濟改革與發展研究（第三集）[M].北京：中國人民大學出版社，2009.331-350.

〔2〕Poterba J M.Tax subsidies to owner-occupied housing:An asset market approach [J].Q J Econ,1984,99:729-752.

〔3〕讓·帕斯卡爾·貝納西.市場非均衡經濟學[M].上海：上海譯文出版社，1989.

〔4〕讓·帕斯卡爾·貝納西.宏觀經濟學：非瓦爾拉斯分析方法導論[M].上海：上海人民出版社，2006.

〔5〕季朗超.非均衡的房地產市場[M].北京：經濟管理出版社，2005.

F293.3

A

1673-260X（2017）03-0104-03

2016-11-13

莆田學院橫向科研項目：城鄉建設課題研究（2014AHX43）