“買賣不破租賃原則”淺析

摘要：“買賣不破租賃原則”是我國民法中的一項重要原則，但其自產生開始，就在理論界和實踐界存在爭議。本文主要對產生爭議的焦點進行研究，并結合本人對該原則的理解和思考，對我國的目前的立法提出可行的建議。

關鍵詞：買賣不破租賃原則；適用條件；適用范圍；抵押權

中圖分類號：D913文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）08-0218-02

作者簡介：盛麗（1995-），女，朝鮮族，延邊大學法學院，2014級法學專業本科生。

“買賣不破租賃”原則最初是在德國民法典中確立，但僅適用于土地及建筑物租賃，而且以交付為要件，后被各國逐漸采用，并將其適用范圍擴大到一切租賃物，而且在適用上不附加任何前提條件[1]。“買賣不破租賃原則”在我國《民法通則》第119條中有類似規定，但僅規定私有房屋的租賃，一般認為是我國《合同法》第229條確立的該原則，即租賃物在租賃期間所有權發生變動的，租賃合同的效力不受影響。但鑒于這條規定的“買賣不破租賃原則”，目前存在很多爭議。

該原則的設立主要有兩方面原因：一是為了保護弱勢的承租人，如果所有權發生變動導致承租人所享有承租權喪失，那么對于承租人的權利保障就失去意義；二是為了使立約成本經濟化，一旦買賣合同的簽訂致使租賃合同解除，該行為破壞了市場經濟原則，就增加了社會成本，不利于經濟發展，這也是各國所普遍采納該原則的最主要原因。

一、“買賣不破租賃原則”的適用

（一）“買賣不破租賃原則”的適用條件

對于“買賣不破租賃原則”的構成要件有不同的學說，“三要件說”、“四要件說”等，學者們意見也各不相同。但一般認為，適用該原則須具備以下條件：一是存在合法有效的租賃合同；二是租賃物已交付于承租人使用；三是所有權人將該租賃物的所有權出賣給第三人。[2]我國的《合同法》中雖規定了“買賣不破租賃原則”，但比較籠統，并沒有明確規定具體的適用條件、具體操作和理論依據，再加上社會不斷地發展，租賃物的范圍也越來越擴大，盡管學者們各抒己見，但難以得出一致結論，這就使得在理論界和司法實踐中難以準確定位。

（二）“買賣不破租賃原則”的適用范圍

我國的《合同法》中將其表述為“租賃物”，可以看出立法者并未區分不動產還是動產，應當理解為全部包括在內，其主要價值在于保護承租人，即使租賃物是動產，但對于承租人有特殊意義，將其排除在外，既沒有法律依據，也違背了該原則的宗旨。但一些國家僅規定了對不動產適用該原則，在我國《合同法》出臺之前，司法解釋也是規定“買賣不破租賃原則”適用于不動產租賃，同時，在司法實踐中也多限于不動產。絕大多數學者也認為該原則應適用不動產租賃。然而對于物權變動的形式，法條中卻并未規定只適用于買賣。

二、對我國“買賣不破租賃原則”在立法中的建議

（一）明晰“買賣不破租賃原則”的適用條件

本文認為，僅以《合同法》第229條來規定該原則是不夠的，應當具體化加以明確，才能更好地維護當事人的利益，從而更加優越的實現其價值。對于“租賃物交付承租人使用”是個模糊的概念，交付才使租賃權有公信力和公示性，第三人才不會因不明事實而產生與租賃關系有關的行為，造成損失和不利的傷害。同時結合其他國家的立法來看，各國均規定了相應的公示方法。這方面我國也應借鑒，采用相對完善的登記對抗制度，對善意的物權人和債權人進行保護，追求更相對的公平和合理，從而保護交易的安全性。體現在銀行信貸資產保全工作方面，將會具有更重大的實踐意義。

（二）確定“買賣不破租賃原則”的適用范圍

我國法律并沒有對“租賃物”的范圍加以限制，立法者并未區分動產與不動產。但世界各國立法一般以不動產為限。但本文認為，但是隨著社會的不斷變革，動產也應視為租賃物，理由有以下幾點：一是動產的價值越來越高昂，更多的船舶、航線、飛行器、高價首飾等也逐漸成為被租賃的對象；二是并不是所有的動產都具有可替代性，如對于承租人有特殊意義的租賃物等；三是動產租賃同樣可以對處于弱勢地位的承租人的權利進行保護，同樣有利于締約成本經濟化，提高其自身的使用價值。因此，應當將動產也加入法律法規中，有法律可依才能更好的維護自身的合法權益。盡管本文對我國的“買賣不破租賃原則”提出建議，但不是說該原則無節制的應用，應由其限制的范圍，專門考慮其例外情況的適用，防止規則的濫用。而所有權發生變動也不應僅局限于買賣，抵押、贈與、互易等也應同樣適用，這在理論界和實務界已達到廣泛共識。

（三）關于“買賣不破租賃原則”之子原則——“抵押不破租賃原則”的應用

抵押權追求的是標的物的交換價值，而租賃權追求的是標的物的使用價值。然而當交換價值和使用價值發生在同一物上時，兩種權利的博弈也隨之產生。此時，有兩種情況來分別討論：

1.當租賃權發生在先，抵押權發生在后時

我國《擔保法》規定，抵押權的實現包括拍賣、變賣和折價，上述三種方式均屬買賣的范圍，此時就應納入“買賣不破租賃原則”的范圍，而該原則下所產生

的，在租賃關系存在期間，即使所有權人在租賃物上再設置抵押權，租賃關系不受任何影響，租賃權能夠對抗抵押權。之所以這樣做，是因為一方面，所有權人將具有租賃權標的物抵押給第三人，而第三人同意在具有租賃權的標的物上享有抵押權，應當認為第三人愿意承受可能由租賃權產生的損害和不利。另一方面，這也體現了“買賣不破租賃原則”的存在價值，即保護處于弱勢地位的承租人的利益，也防止了所有權人惡意剝奪承租人的優先購買權等問題。

我國《擔保法》第48條，以及《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條也將這種情況規定的更加細化，由此可以看出，當租賃權發生在先，抵押權發生在后時，租賃權不收任何無影響。這說明了在一定程度存在“抵押不破租賃原則”。抵押權的實現導致抵押物所有權的轉讓，租賃關系不受影響實際上是“買賣不破租賃”原則在抵押權實現中的一種體現[3]

2.當抵押權發生在先，租賃權發生在后時

此情況即標的物上先具有抵押權，而后所有權人將具有抵押權的標的物租賃給承租人，對于此時兩種權利效力如何界定的問題，我國《擔保法》卻并沒有相關的規定，《解釋》中有類似規定，該《解釋》中規定該情況下，租賃合同對承租人不具有約束力，但也規定了兩種例外情況：即抵押權人如果沒有對有抵押權標的物書面告知承租人，由此給承租人造成的損失由抵押權人承擔；抵押權人已經書面告知承租人的，由此給承租人造成的損失由承租人自己承擔。可以看出，在第二種情況下，“抵押不破租賃原則”就失去作用。可以認為我國法律設立在先的抵押權對租賃權有絕對的優先性是源于物權的優先性。

而在司法實踐中，最高院的上述司法解釋確認了當抵押權設立在先、租賃權成立在后時，抵押權絕對對抗租賃權的原則。本文認為，在該情況，應適當的允許當事人意思自治原則，對于租賃權和抵押權的沖突，是否可以在一定的權限內由當事人協商解決，如抵押權人愿意繼續將標的物承租給承租人，通過收取租金來收益、或者抵押權人和所有權人之間約定用租金來償還債務等，這樣的做法既可以尊重當事人之間的意思自治原則，有可以相對的保護弱勢的承租人利益，充分利用標的物的價值，在一定程度上有利于穩定經濟秩序，降低法律成本。

“買賣不破租賃原則”盡管有不足之處，但是仍然有其存在的必要性。是社會發展到一定階段的必然產物，我們要做的就是不斷地發展、完善和利用它，使之更好地為社會服務，來追求相對實體正義和公平。

[參考文獻]

[1]陳小君，劉劍文.合同法學[M].武漢：武漢測繪科技大學出版社，1996.

[2]王澤鑒.民法學與判例研究（第六冊）[M].北京：中國政法大學出版社，1998.

[3]孔祥俊.擔保法及其司法解釋的理解與適用[M].北京：法律出版社，2001.