成本管理在房地產企業中的定位及工作概述

張 智 茹

(山西田森集團地產子集團，山西 太原 030006)

成本管理在房地產企業中的定位及工作概述

張 智 茹

(山西田森集團地產子集團，山西 太原 030006)

介紹了當前房地產成本管理的基本模式，基于成本管理部門在房地產企業中的定位，對于成本管理部門的工作方法進行了闡述，指出成本管理是一個全過程管理，只有企業各部門之間相互協作，才能產生巨大價值。

成本管理，房地產，企業，目標成本

1 背景分析

中國房地產發展隨著市場化改革推進，房地產企業已經成為拉動經濟增長的支柱產業。但是很多中小企業在成本管理方面認識不足或者僅存在成本管理初級階段，隨著市場競爭的日漸激烈，不少企業對開發全過程的成本管理與控制也逐漸重視。

當前房地產成本管理基本模式大致為：1)由企業主要負責人主持成本工作；2)由成本管理部門對各業務部門進行綜合協調；3)各業務部門實施成本管理，共同進行成本管理工作。其成本管理過程貫穿于地產開發全周期。但現在大多數房企業普遍做法為：招聘成本管理人員，設立成本管理部；或在某些職能部門下設部門，成本管理單純只為進行日常報量、合同管理、工程款審核以及相關基礎數據收集整理。如果按照這樣的成本管理思路，企業進行全員成本管理、全過程成本管理難上加難，更不用提企業未來發展了。如何才能真正的發揮成本管理部門的積極作用，這就需要企業對成本管理有個基礎的認知：如何對成本管理定位，如何有效的進行成本管理工作。

2 成本管理部門在房地產企業中的定位

首先企業最高管理者應該準確把握成本管理定位，精準定位成本管理職能作用，成本管理在企業發展中扮演什么角色，如何去做。一要克服過去片面的成本管理認知，自己覺得成本管理就是單純的管理企業的成本。同時也要避免產生只要是與成本有關的工作內容，涉及到成本就屬于成本管理部的職責范圍，與其他部門無關。

房地產企業有沒有成本管理部，成立不成立成本管理部，成本管理部隸屬關系如何，都不代表該企業成本管理是否有偏差，是否做好成本管理的工作。一個成本管理部門的好壞，其實它僅僅只是個參與者，既不能參與項目決策，也不進行具體工作執行。如果企業管理層總是把企業成本的好壞或者成本控制績效強加在成本管理部門身上，而相關各職能部門免于全過程成本管控，全員都沒有參與進成本管理工作，那么這樣的成本控制并不能給企業帶來真正成本管理，與成本管理思路背道而馳。

3 成本管理部門的工作方法

要想做好成本管理工作，做好成本控制，抓住一個要點即可：各職能部門負責人。企業的成本管理工作的好壞首要因素便是部門負責人是否能夠勝任工作。真正的成本管理要做到過程管理、全員參與，才能為企業成本控制產生價值。

企業成本管理要想做好過程管理、全員參與，必須對相關成本管理人員進行選拔及培養。只有當全體成本管理人員的水平達標，成本管理才能持續有效，才能強化企業成本控制，企業才能始終處于行業的領先水平，立于不敗之地。

成本管理部門怎樣才能既不越位、也不缺位呢，需做到以下幾點：

第一，制定好規章制度及工作職責后，要求各部門對整個項目進行合約規劃。其實合約規劃的最終目的是：以預估合同的方式對目標成本的分級，將目標成本控制科目上的金額分解為具體的合同。合約規劃也是制定項目招投標計劃的基礎，根據合約規劃編制年度或月度招投標計劃，并根據合約規劃分解的目標成本，控制合同價。將目標成本分解至各個合同計劃當中，實現目標成本控制的可操作性。

第二，疏理成本管理過程化管理。按照成本管理各項制度，統一成本管理規范化。統一企業各部門人員職責，保持成本管理工作思路清晰。

第三，多部門協同合作。通過專業信息系統管理平臺，對成本管理過程中的合同管理、合同執行、合同審批以及付款管理等工作。

合同簽訂審批要求相關職能部門及時錄入合同信息，法務及成本進行處理并提供審核意見。同時，通過動態成本管理進行成本科目有效控制，同時建立預警機制。對預警范圍內的合同需要相關職能部門重新提交、申請、辦理。

合同執行如果出現合同變更，直接導致成本科目變更。及時要求相關職能部門進行超支申請或重新發起流程。所以成本管理人員通過系統平臺完成合同管理、執行以及付款管理，可以隨時對成本數據及時進行監控，便于把握項目成本信息，達到了企業項目成本管理與控制的目的。

第四，數據的收集要及時、準確。對數據的錄入要按月、季度、年度進行，隨時進行項目動態成本跟蹤、分析工作，實時進行動態成本與目標成本之間差異比較。同時啟動預警機制，讓企業管理層便于了解項目成本動態，及時調整管理方案，便于及時準確進行成本管理，有效控制項目成本狀況。

第五，及時總結經驗。項目各部門管理人員要隨時總結，發現項目管理過程中的經驗教訓，對比項目開發過程各階段成本數據，必要時進行階段性后評估報告。同時，成本管理部門要及時收集相關的數據，列入項目指標庫中，為下階段項目運作或者開發提供支持。

4 結語

房地產企業的成本管理是一個全過程管理：企業負責人制定計劃，項目部或管理人員實施計劃執行，成本管理人員負責監控。通過管理層、執行層之間相互配合、協作，實現企業不斷壯大。通過一點一滴的積累，企業的成本控制才算真正的控制。

目前房地產市場風云變幻，政策調控，市場環境等都影響企業發展。要做好“開源節流”才能真正的在市場大潮中立于不敗之地。企業的成本管理“任重而道遠”，只要企業各部門之間相互協作，全員參與、全過程管理就一定能夠產生巨大價值。

Onpositioningofcostmanagementinreal-estateenterprisesandsurvey

ZhangZhiru

(Real-EstateBranchGroup,TiansenGroupinShanxi,Taiyuan030006,China)

The paper introduces the basic model for the cost management for current real-estate, illustrates the methods for the cost management department based on the positioning of the cost management department in the real-estate enterprises, and points out the cost management is the whole-process management and it can generate enormous value by the mutual cooperation among departments in enterprises.

cost management, real-estate, enterprise, target cost

1009-6825(2017)23-0249-02

2017-06-04

張智茹(1986- ),女,助理工程師

F293.3

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