對房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風險防范的探討

邵詩辰

20世紀90年代以來，隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟中支柱產(chǎn)業(yè)。在發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)上市公司不可避免地出現(xiàn)了財務(wù)風險管理中出現(xiàn)了諸多的問題。本文對房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風險的問題、產(chǎn)生的原因進行分析，并提出相關(guān)對策。

近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，不僅促進了經(jīng)濟發(fā)展，也提高了人民生活水平和質(zhì)量，但高速發(fā)展中也伴隨著一些不良現(xiàn)象，如房屋空置率高，價格增長過快等，房地產(chǎn)上市公司面臨的財務(wù)風險正在逐年增加，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

籌資渠道單一且資產(chǎn)負債率高

籌資風險是房地產(chǎn)上市公司面臨的主要風險之一，如果處理不當可能會影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營甚至面臨倒閉。2015年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中80%以上來自于自籌資金和其他資金，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源渠道較狹窄，籌資困難，資金壓力大。其次，來源于銀行貸款，占比16.15%，來源于外資的資金微乎其微，大量舉債不僅增加了企業(yè)還本付息的壓力，而且也會造成籌資困難且成本高的局面。大量的借款使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般來說都比較高。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，142家房地產(chǎn)上市公司2016年上半年負債合計接近3.4萬億元，同比增長幅度約達13%，平均負債率達到79.72%，直逼80%，比上年同期增加了0.87%。這說明房地產(chǎn)上市公司的融資風險大，償債壓力較大。

盈利能力下降和庫存壓力大

從房價上來看，2010-2015年，房價增速基本保持在7%左右。2015年商品房平均銷售價格為6793元每平方米，增速為7.42%。受2015年下半年市場回暖的影響，不少一線房企銷售規(guī)模持續(xù)擴大，房地產(chǎn)上市公司在2015年總營業(yè)收入達到5101.2億元，同比漲幅高達24.77%。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率正不斷壓縮，2015年上市房企的平均凈利潤率僅為9.4%，比上年同期的10.5%有明顯下調(diào)，這很大程度上是由成本提升所致的。其中，土地成本的提高是主要因素，同時，房企銷售成本、管理成本等節(jié)節(jié)攀升，也壓縮了企業(yè)的利潤空間。整個行業(yè)的利潤水平的下降說明我國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力在減弱。

另一方面，截至2015年12月月底，全國的商品房待售面積為71853萬平方米，以2015年全年的月均去化速度計算，去化周期約為6.7個月左右。近五年來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)庫存逐年增加，庫存的去化周期也持續(xù)拉長，從最初2011年的3個月到如今的6.7個月，這也表明了去庫存仍然是當下較為嚴峻的問題。

或有事項頻發(fā)且影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營

隨著市場經(jīng)濟的逐漸完善.或有事項這一特定的經(jīng)濟現(xiàn)象在房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動中越來越普遍?；蛴惺马棸ㄎ礇Q訴訟或仲裁、債務(wù)擔保、產(chǎn)品質(zhì)量保證等給企業(yè)未來帶來不確定性的事項。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中經(jīng)常發(fā)生的或有事項，主要有未決訴訟和為其他單位提供債務(wù)擔保。據(jù)筆者統(tǒng)計，2015年在156家房地產(chǎn)上市公司中有139家公司存在或有事項，占比高達89%?；蛴惺马棊淼娘L險對企業(yè)的不利影響表現(xiàn)在：首先，或有事項的發(fā)生使企業(yè)花費大量人力物力去處理這些事情，影響了公司正常的經(jīng)營秩序；其次，或有事項如果發(fā)生可能導致企業(yè)資金被凍結(jié)、房屋被查封和拍賣，使生產(chǎn)經(jīng)營不能順利進行；更重要的是，或有事項的發(fā)生很可能損害企業(yè)社會形象，影響經(jīng)濟效益，增加了企業(yè)財務(wù)風險，這種影響有時對企業(yè)來說是致命的。

影響房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風險的因素

外部因素

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，其與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相連，受國家經(jīng)濟環(huán)境的影響較大。

法律和政策環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)是與國家經(jīng)濟命脈緊密相連的行業(yè)，而且與關(guān)系著民生，因此一直以來受國家宏觀調(diào)控較多。為了規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近年來，國家相繼出臺了一系列法律條文和相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)在創(chuàng)立、經(jīng)營等方面進行了嚴格的限制和規(guī)范。具體影響包括在以下幾個方面：政府土地政策的變化不僅影響著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，而且影響到市場供求；政府稅收政策會對房地產(chǎn)的價格、銷售量、利潤率產(chǎn)生影響，如2016年5月1日開始全面實施的“營改增”政策可能會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔；政府對房地產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)定會影響到市場供求，進而影響到房地產(chǎn)的流動性；政府的貨幣政策會影響到房地產(chǎn)企業(yè)融資成本。

市場供求風險。房地產(chǎn)具有保值增值的投資品和耐用消費品的雙重屬性，對于外部信息的變化反應(yīng)特別的敏感，因此房地產(chǎn)的供求關(guān)系隨著市場狀況在不斷發(fā)生變化。市場供求持續(xù)不斷的變化帶來的是房價波動，銷售量起伏不定，也影響到了市場情緒和融資成本等。當面臨供大于求時，房地產(chǎn)企業(yè)可能會面臨商品房積壓、資金無法及時收回償還貸款、無法獲得新的融資等財務(wù)風險。

內(nèi)部因素

資本結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在權(quán)益資本和債務(wù)資本的比例不合理的問題，據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負債率普遍在70%以上，有的甚至達到了90%。雖然企業(yè)利用財務(wù)杠桿可以帶來收益，但也要防范過高財務(wù)杠桿帶來的財務(wù)風險。

資產(chǎn)流動性差。房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)流動性較差主要是兩方面的原因。一方面，從資產(chǎn)的質(zhì)量上看，存貨的流動性直接影響著資產(chǎn)流動性，而現(xiàn)金流狀況作為存貨流動性的表現(xiàn)形式是企業(yè)正常運行的基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn)上市公司來說，其生產(chǎn)銷售周期較長，存貨價值較大，現(xiàn)金流入十分不穩(wěn)定，一旦資金鏈斷裂，將給企業(yè)帶來致命威脅。另一方面，從營運能力上看，房地產(chǎn)上市公司在應(yīng)收賬款管理方面存在較高的信用風險，一旦客戶違約，不及時支付貨款，可能導致企業(yè)缺乏足夠的現(xiàn)金流償還債務(wù)或進行新的投資。

公司內(nèi)部管理不當。近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中未決訴訟、對外提供擔保等或有事項時有發(fā)生，會影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。雖然或有事項的結(jié)果具有不確定性，但其給企業(yè)帶來巨大損失的原因很大一部分是由于公司內(nèi)部管理不當造成的，例如在提供對外擔保時未對貸款擔保事項實施嚴格的審批程序或未根據(jù)自身的承受能力提供擔保；在房地產(chǎn)開發(fā)階段未科學合理地進行經(jīng)營管理導致誤期或產(chǎn)品質(zhì)量問題與客戶發(fā)生訴訟糾紛；在產(chǎn)品宣傳時沒有實事求是，使客戶在購房后發(fā)現(xiàn)與廣告宣傳、合同不一致而產(chǎn)生矛盾等等。

房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風險的防范對策

拓寬籌資渠道，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。自有資金和銀行借款是房地產(chǎn)上市公司的主要籌資渠道，這種單一的籌資渠道使得公司受到政府宏觀調(diào)控的波動較大。所以房地產(chǎn)上市公司應(yīng)積極探索多元化的籌資方式。以降低國家政策變化帶來的財務(wù)風險。同時，高資產(chǎn)負債率使房地產(chǎn)上市公司償債壓力較大，面臨較高的財務(wù)風險。因此房地產(chǎn)上市公司在發(fā)展過程中要注重調(diào)整資產(chǎn)負債的比例，綜合考慮利率風險，適當?shù)臏p少貸款金額，有效降低資產(chǎn)負債率，把財務(wù)風險控制在適當?shù)姆秶鷥?nèi)。

提升現(xiàn)金流入能力，增強資金利用效率。維持穩(wěn)定的現(xiàn)金流對于穩(wěn)定房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部財務(wù)來說意義重大，因此要注重把握市場需求變化，加強項目管理，促進商品房銷售變現(xiàn)，獲得更好的收益。同時加強對企業(yè)資金的管理，制定合理的信用政策，保證應(yīng)收賬款的及時收回，提高資金的利用效率。

強化風險管理理念，建立健全財務(wù)風險管理制度。在房地產(chǎn)上市公司在進行財務(wù)風險管理過程中，要對或有事項予以足夠的重視，強化風險管理理念，提高風險的防范意識。建立健全企業(yè)的財務(wù)風險管理制度，設(shè)置適合于企業(yè)自身的財務(wù)風險管理目標，設(shè)立風險管理機構(gòu)并配備合適的人員，對各個職能部門在企業(yè)風險管理中的責任和義務(wù)明確劃分，以保障財務(wù)風險管理的各個事項能有效的落實。