房產(chǎn)稅：從未停止的“開(kāi)征信號(hào)”

丁愛(ài)波

房產(chǎn)稅的各種所謂“信號(hào)”總是周而復(fù)始。

3月19日，中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦出席一項(xiàng)論壇活動(dòng)時(shí)表示，房地產(chǎn)稅還是要出的，也不能拖的時(shí)間太長(zhǎng)。如果有房地產(chǎn)稅，是可以進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的，所以這些任務(wù)都很艱巨。

除此之外，2017年春節(jié)前，重慶市長(zhǎng)黃奇帆離任，一些游資開(kāi)始奔赴重慶這一“價(jià)值洼地”炒房。為應(yīng)對(duì)這一炒房風(fēng)潮，1月18日，重慶市財(cái)政局、市國(guó)土資源和房屋管理局等6個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)“三無(wú)人員”個(gè)人住房房產(chǎn)稅征管工作的通知》。

重慶市的這一政策，可以說(shuō)是名副其實(shí)的房產(chǎn)稅。真正意義的房產(chǎn)稅，其嚴(yán)格的稱呼應(yīng)該是“房地產(chǎn)持有稅”，目前我國(guó)和房地產(chǎn)相關(guān)的稅種不可謂不多，但除少數(shù)試點(diǎn)城市之外，稅收主要都是在交易環(huán)節(jié)征收，對(duì)個(gè)人持有房地產(chǎn)并不征稅。

房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)交易稅最大的不同在于，前者是每年都征收，而后者是一次性的交易稅。顯然，前者會(huì)造成房地產(chǎn)持有者的高成本。這種高成本來(lái)自于兩方面，一是直接的高成本，比如銀行加息，直接增加投資者的利息支出。二是機(jī)會(huì)成本，即其他投資機(jī)會(huì)的收益會(huì)超過(guò)持有房產(chǎn)的收益。

當(dāng)以上兩種成本超過(guò)持有收益的時(shí)候，房產(chǎn)持有者就會(huì)拋售，引發(fā)降價(jià)。此外，更重要的是，就中國(guó)特殊的國(guó)情而言，如果國(guó)家從嚴(yán)征收房地產(chǎn)稅，這意味著強(qiáng)烈的一個(gè)“信號(hào)”，對(duì)房?jī)r(jià)的影響更是不可估量。

實(shí)際上，如果從法理上講，房地產(chǎn)稅最大的障礙是我國(guó)房地產(chǎn)稅收的“雜亂”，可能導(dǎo)致“重復(fù)征稅”。簡(jiǎn)而言之，稅收的本質(zhì)是政府從私人部門(mén)的財(cái)富中拿走的那一部分。目前，我國(guó)和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅負(fù)并不少。

其中，名字中直接有“土地”或者“房地產(chǎn)”字樣的稅就有不少，比如房產(chǎn)交易稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。此外，房地產(chǎn)企業(yè)、地產(chǎn)中介和住宅交易雙方等要繳納的還有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。

此外，更不容忽視的是，地方政府的土地出讓金，更是占據(jù)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈利潤(rùn)的相當(dāng)一部分。土地出讓金，本質(zhì)上也是一種“稅”。

此前，房地產(chǎn)行業(yè)的“大炮”、地產(chǎn)大亨任志強(qiáng)就曾多次公開(kāi)表示，如果考慮房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈（包括施工單位、中介）的稅費(fèi)、出讓金等，政府從房?jī)r(jià)中分得的份額，要超過(guò)70%。實(shí)際上，任志強(qiáng)之所以一直唱多樓市，他始終秉持的一個(gè)核心論點(diǎn)只有一個(gè)：即房地產(chǎn)對(duì)政府太重要，所以樓市必須漲。

房產(chǎn)稅最大的問(wèn)題是摧毀房子的投資價(jià)值，當(dāng)房子持有成本因稅負(fù)走高，投資價(jià)值下降，那么必然是對(duì)樓市的“第一利空”。那么，未來(lái)地方政府的土地賣(mài)給誰(shuí)呢？作為地方政府重要收入來(lái)源的土地出讓金從何而來(lái)？實(shí)際上，這才是房產(chǎn)稅開(kāi)征與否的最核心的考量。

當(dāng)樓市的投資價(jià)值被摧毀，那么不但是事關(guān)地方政府錢(qián)袋子的土地出讓金告急，而房地產(chǎn)行業(yè)這條產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)整個(gè)國(guó)家所承擔(dān)的稅負(fù)功能也將喪失。這種影響，絕不能等閑視之。

讓中國(guó)的樓市回歸良性狀態(tài)，讓房子逐漸回歸“用來(lái)住”的狀態(tài)，這是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，光靠房地產(chǎn)稅的“猛藥”并不現(xiàn)實(shí)，唯有不斷推進(jìn)國(guó)家財(cái)金治理框架的改革和完善，并重振實(shí)體部門(mén)，才能讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正擺脫房地產(chǎn)的“綁架”。