房產稅：從未停止的“開征信號”

丁愛波

房產稅的各種所謂“信號”總是周而復始。

3月19日，中國發展研究基金會副理事長、國務院發展研究中心原副主任劉世錦出席一項論壇活動時表示，房地產稅還是要出的，也不能拖的時間太長。如果有房地產稅，是可以進行結構調整的，所以這些任務都很艱巨。

除此之外，2017年春節前，重慶市長黃奇帆離任，一些游資開始奔赴重慶這一“價值洼地”炒房。為應對這一炒房風潮，1月18日，重慶市財政局、市國土資源和房屋管理局等6個部門聯合發布《關于加強“三無人員”個人住房房產稅征管工作的通知》。

重慶市的這一政策，可以說是名副其實的房產稅。真正意義的房產稅，其嚴格的稱呼應該是“房地產持有稅”，目前我國和房地產相關的稅種不可謂不多，但除少數試點城市之外，稅收主要都是在交易環節征收，對個人持有房地產并不征稅。

房產稅和房地產交易稅最大的不同在于，前者是每年都征收，而后者是一次性的交易稅。顯然，前者會造成房地產持有者的高成本。這種高成本來自于兩方面，一是直接的高成本，比如銀行加息，直接增加投資者的利息支出。二是機會成本，即其他投資機會的收益會超過持有房產的收益。

當以上兩種成本超過持有收益的時候，房產持有者就會拋售，引發降價。此外，更重要的是，就中國特殊的國情而言，如果國家從嚴征收房地產稅，這意味著強烈的一個“信號”，對房價的影響更是不可估量。

實際上，如果從法理上講，房地產稅最大的障礙是我國房地產稅收的“雜亂”，可能導致“重復征稅”。簡而言之，稅收的本質是政府從私人部門的財富中拿走的那一部分。目前，我國和房地產行業有關的稅負并不少。

其中，名字中直接有“土地”或者“房地產”字樣的稅就有不少，比如房產交易稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城市維護建設稅等。此外，房地產企業、地產中介和住宅交易雙方等要繳納的還有營業稅、企業所得稅、印花稅等。

此外，更不容忽視的是，地方政府的土地出讓金，更是占據了房地產產業鏈利潤的相當一部分。土地出讓金，本質上也是一種“稅”。

此前，房地產行業的“大炮”、地產大亨任志強就曾多次公開表示，如果考慮房地產整個產業鏈（包括施工單位、中介）的稅費、出讓金等，政府從房價中分得的份額，要超過70%。實際上，任志強之所以一直唱多樓市，他始終秉持的一個核心論點只有一個：即房地產對政府太重要，所以樓市必須漲。

房產稅最大的問題是摧毀房子的投資價值，當房子持有成本因稅負走高，投資價值下降，那么必然是對樓市的“第一利空”。那么，未來地方政府的土地賣給誰呢？作為地方政府重要收入來源的土地出讓金從何而來？實際上，這才是房產稅開征與否的最核心的考量。

當樓市的投資價值被摧毀，那么不但是事關地方政府錢袋子的土地出讓金告急，而房地產行業這條產業鏈對整個國家所承擔的稅負功能也將喪失。這種影響，絕不能等閑視之。

讓中國的樓市回歸良性狀態，讓房子逐漸回歸“用來住”的狀態，這是一個循序漸進的過程，光靠房地產稅的“猛藥”并不現實，唯有不斷推進國家財金治理框架的改革和完善，并重振實體部門，才能讓中國經濟真正擺脫房地產的“綁架”。