淺析中國房地產企業財務風險成因及控制策略

石芯月 王宏波

（1.蘭州大學經濟學院金融專業 甘肅蘭州 730000；2.天水師范學院政法學院 甘肅天水 741000）

淺析中國房地產企業財務風險成因及控制策略

石芯月1王宏波2

（1.蘭州大學經濟學院金融專業 甘肅蘭州 730000；2.天水師范學院政法學院 甘肅天水 741000）

隨著中國經濟的持續發展和社會消費水平的提高，社會大眾對商品住宅的需求不斷增長，導致房地產開發蓬勃發展，許多投資者都被房地產開發的高投資回報率和發展前景所吸引，紛紛進入房地產市場，以圖投資收益最大化。作為一個典型的資金密集型行業，房地產企業資金投入量大，尤其是前期資金耗用量大等特點決定了其必然存在的財務風險。因此，控制房地產企業的財務風險已經成為影響房地產企業可持續發展的關鍵因素。文章結合房地產企業的基本特征以及表現形式，對房地產企業財務風險的成因以及控制策略的薄弱之處進行分析和研究，并提出財務風險控制的策略。

房地產企業財務風險成因控制策略

一、房地產企業財務風險概述

（一）房地產企業財務風險的含義

財務風險是企業財務風險結構不合理，融資不當使企業喪失償債能力導致投資收益下降和陷入財務困境甚至企業破產的風險。其本質是由于企業財務管理決策活動中的不確定性而造成的。財務風險是企業財務管理中必需解決的一個問題，公司管理人只能采取有用的對策使風險下降，而不能使風險完全消失。財務風險包含了豐富的內容。從微觀層面來看：首先，房地產企業主要是通過籌集資金為房地產企業的生產經營提供有力支持，因此，融資活動是房地產企業經營活動的起點。如果管理不當就會損失企業資產，損失公司信譽，從而產生融資風險。其次在解決過程中，若是進行項目投資，就會產生投資風險；在日常的的經營活動中，會產生經營財務風險。管理失誤和公司治理的不完善在企業管理中扮演重要的角色，通常被稱為公司破產的導火索。例如銷售政策的指定不當，可能引起房地產企業現金流的短缺。另外，現金的管理、存貨的管理以及應收賬款的管理都會引發財務風險，這些風險被稱為流動性財務風險。

（二）房地產企業財務風險的基本特征

房地產企業投資周期長。受限于行業的固有因素，房地產投資周期較長，從土地獲得、市場調研、投資策略制定等的前期準備工作、到建設施工、銷售推廣、物業管理等開發過程，項目進展需要的時間少則幾個月，多則幾年，由于周期較長，有些賬款可能無法及時收回，從而產生壞賬，使資金周轉不靈，造成財務風險。

房地產投資額巨大。房地產企業投資不僅投資周期長而且投資額較大，尤其是前期需耗用大量資金，資金回收期較長，產生大量的債務和賬目，使企業資金周轉不靈，會造成財務危機，這也是投資企業所面臨的財務風險。

房地產投資追求高收益。房地產企業由于投資多，相對投資報酬率也高，所帶來的投資風險也會相對較高。例如通貨膨脹風險也稱購買力風險，由于房地產的投資追求高收益，因此只要通貨膨脹的因素存在，企業就要面臨通貨膨脹的風險。

二、房地產企業財務風險的表現形式與成因

（一）房地產企業財務風險的主要表現

由于房地產商品受自然、社會、經濟、政治、消費者心理等因素的影響，房地產企業不得不面臨一系列風險，這些風險貫穿于房地產開發、銷售、經營和管理之中。而企業特有的投資大、資金回收期較長、變現能力低的特點決定了其具有較大的財務風險。

一是資產負債率大導致風險較大。房地產企業前期往往是負債開發，并且投資大，需要持續追加資金。企業的融資方式主要依靠銀行借款，如果企業達不到預期的收益則面臨巨大的償還債務的風險。

二是通貨膨脹的風險。當通貨膨脹大幅度上升時，會引起各種建筑材料成本上升，以及管理費用和勞動力成本的上升，增加房地產商品的開發成本。

三是利率變動風險。銀行存貸款利率變動對負債經營的房地產企業影響非常大，銀行貸款利率提高，導致企業向銀行支付的利息增加，負債成本增加，投資預期收益相應減少，同時，銀行貸款利率提高，房地產成本上升，房價抬高，也會使購房者的購買欲望下降，整個房地產市場一方面成本增加；另一方面需求降低，無疑給房地產企業帶來嚴重損失。

四是再籌資風險。有些企業由于資產負債率過高，企業對債權人的投資收益保證程度降低，企業從貨幣市場籌資的難度加大，因此企業再融資主要依靠銀行借款，而銀行采取一系列的通貨緊縮貨幣政策，會使房地產企業籌資難度進一步加大。一些較小的企業或者集團子公司甚至主要從母公司借款，受母公司財務效益的影響，一旦母公司資金供應不足，子公司將面臨籌資不足，嚴重時甚至破產的風險。

五是稅率變動風險。房地產企業涉及營業稅，城建稅，教育費附加、印花稅、車船使用稅，房產稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅，在投資、開發、經營過程中稅率的提高，將導致企業成本費用增加，預期收益減少。

六是投資收回風險。受政治、經濟政策變動等因素的影響，有些企業的一些建筑用地或房地產商品被閑置，房地產的買賣、租賃合同被停止，而此時，企業已經投入大量的資金，想要變現，短時期內很難及時實現。有時由于某件不確定發生的事件發生或者約定合同的雙方在解釋或實際運行中出現條款不和，造成客戶不按時交清房款，使投資成本不能預期收回。

（二）房地產企業財務風險成因

1.決策失誤產生的投資風險

在進行投資決策時，常常因為企業對投資項目的可行性缺乏系統地分析和研究，加上決策時所參考的經濟信息不真實、不全面，以及決策者的決策能力有限等原因，致使投資決策發生失誤，使投資項目不能獲得預期的收益，甚至投資無法按期取回。

房地產企業投資決策其準確性和科學合理性直接影響項目成敗和企業的經濟效益。決策失誤產生的財務風險主要形成于企業項目開發兩個階段：一是可行性研究階段。項目整體規劃的科學性和可行性決定整個項目投資的成與敗。如果企業沒有做充分的市場調查和技術研究，對企業效益分析不到位，將造成因投資決策規劃失誤產生的財務風險。二是投資估算階段。在進行投資決策時，確定了項目的投資規劃后，財務部門需要對準備開發項目的投資編制進行估算。如果由于財務部門的投資估算出現較大偏差，而大量資金已經投入，將造成企業在資金周轉上出現危機，使項目資金無法正常流轉，影響最終投資結果。

2.宏觀環境變化產生的財務風險

房地產企業所處的宏觀環境主要有經濟環境、市場環境、資源環境、政策環境。

（1）經濟環境風險。從國家發展和經濟建設的周期性角度來看，目前以及未來數年我國房地產業都會在國家經濟中占很大比重。房地產是國民經濟的支柱產業，受經濟發展周期和經濟發展水平的影響較大。我國房地產的周期與國民經濟的發展周期基本一致，與GDP的波動密切相關。房地產的周期性發展對國民經濟的影響深遠，反之，經濟周期的波動和宏觀經濟環境的變化對房地產業的興衰以及房地產企業的經營狀況產生重大影響。房地產具有很強的產業關聯性，它與金融業、批發和零售業、建筑業、化學工業、租賃和商務服務業、通信設備計算機及其他電子設備制造業、通用專用設備制造業都密切相關。房地產的產業關聯性使得該行業易受宏觀經濟環境變化的影響，尤其在經濟不景氣時期，其關聯產業遭遇的經濟危機會加大房地產企業財務風險的發生機率。

（2）市場環境風險。市場環境風險是房地產商品進入市場之后可能面臨的風險，主要由房地產商品進入交易環節市場整體狀況和企業的銷售策略來決定風險的大小。我國住房改革制度的建立和推進，個人購房者的個性化需求逐漸突顯，這就要求房地產企業對不同客戶群體的相關產品進行細分,如果企業投資開發的房地產產品在項目定位、規劃設計上缺乏前瞻性，在銷售策略方面沒有創新點，就可能發生產品滯銷的風險。

（3）資源環境風險。房地產企業所面臨的資源環境風險主要來自土地。因為土地是房地產開發中不可缺少的不可再生資源，國家的土地政策、土地價格、土地市場的供求關系以及土地本身的位置，都會對房地產企業產生很大影響。近年來，土地閑置問題十分嚴重。由于土地成本是房地產開發成本中的重要組成部分，占用資金比例很大，不僅會影響企業的資金周期率和預期收益率，而且如企業未能在規定時間內開發所儲備土地，將面臨征收20%的土地閑置費甚至被無償收回土地使用權的風險。

（4）政策環境風險。政策環境風險主要是指政府機構為保證國民經濟的協調可持續發展，針對房地產行業采取的宏觀調控政策給企業造成的財務風險。這些宏觀調控政策往往有很強的針對性，對房地產企業的收益具有很大影響。

3.內部控制不善產生的財務風險

千里之堤毀于蟻穴，內部控制管理是決定企業生存和發展狀況最重要的因素，任何企業都要正視內部控制管理問題，良好的內部管理可以節約管理成本，提升企業效益。在當前嚴峻的經濟發展形勢下，各行業均發展低迷，兼并重組現象日趨激烈可見，對市場反應敏感的房地產企業就很容易暴露出內部控制方面的薄弱環節。

（1）內部控制制度不健全不完善。通常情況下，如下原因會造成房地產企業內控制度不夠完善：首先，有的企業只是針對企業運作的具體幾個層面，零散地制定了一些操作規則，相互之間也沒有一定的內在聯系，并未形成一個完整的制度體系。其次，在制定內部控制制度時，沒有遵循房地產行業的發展規律和管理要求，沒有充分考慮和規劃制定企業的長期發展戰略，盲目地構建內控制度，缺乏統籌兼顧，使內部控制只停留在制度層面，沒有與之配套的具體操作流程，便會失去可操作性和實用性。

（2）內部控制監督不到位。內部控制制度的監督執行程度直接決定企業內控風險控制的好壞。有的企業雖然制定了內部控制制度，在實際工作中也實施了內控程序，但缺乏規范有效的監督機制，使內部控制流于表面形式，也促成了財務風險的發生。如果企業的審計部門和財務部門沒有分開，有的甚至隸屬于財務部門之下，這樣將會使企業的內部審計工作受到各方利益的牽制，難以對財務流程進行有效的約束和控制，影響審計監督職能的正常發揮。

三、房地產企業財務風險控制措施

（一）提高財務風險控制意識

財務風險雖然對房地產企業持續經營以及未來發展具有十分重要的影響，但是由于長期以來中國經濟一直依靠房地產行業推動的模式，使很多房地產企業人士尤其是管理層認為只要中國經濟不出現大的波動，那么房地產企業就不會崩潰，而且房地產企業的融資渠道基本上依靠銀行貸款，這更加使房地產企業在對待財務風險控制這個問題上意識淡薄。因為他們認為：政府的支持和國家經濟發展的需要，將不會使房地產陷入大的泥潭和困境。這種觀點和意識在我國房地產企業有一定的影響，漠視財務風險必然導致房地產企業土崩瓦解。無論房地產企業是否一直能夠得到政府的政策傾斜和大力支持，重視財務風險的識別與控制是房地產企業得以持續發展和壯大的重要條件。

（二）加強資金鏈風險控制

資金鏈風險是企業財務風險的重要內容。房地產企業財務風險的發生大多與資金鏈風險控制不力有關。房地產企業是資金密集型企業，沒有資金的持續支持，房地產企業就失去了發展的基礎和保障，尤其對一些中小型的房地產企業來說，非理性的擴張或者不當的資金鏈管理政策，都有可能導致企業陷入財務困境，過多的投資失誤，往往導致資金鏈斷裂，最后使企業在短期內迅速崩潰。很多成功的房地產商都深知，目前房地產企業在資金鏈風險的控制上仍然有很大的操作性，尤其是在投融資環節資金來源的健康和投資的可持續發展方面，更應該重視資金鏈風險的管控。

（三）提高對市場與政策變化的應變力

市場與政策的變化對房地產企業的發展具有重要影響。房地產企業容易受到政策與市場變化的影響，尤其是房地產企業內部的風險積累到一定程度的時候，市場與政策的變化會對房地產企業產生最為直接和明顯的影響。2009年的龍頭地產，就是因為對現實的政策變化應對不夠，造成了資金鏈的斷裂，而陷入了財務困境，導致其萎靡不振。

房地產企業準確地把握市場與政策風險，是房地產企業有效規避財務風險，獲得平穩發展的重要基礎。目前總體來看，我國房地產企業在應對市場與政策的變化上還存在很多問題，原因是我國房地產企業長期以來總體的政策變化一直是開放性的、擴張性的。隨著2010年以來政府對于房地產企業政策的調整，導致很多房地產企業應對不夠，在應對市場與政策的變化中，要將政策與市場的變化，同合理的財務決策結合起來，通過保持合理科學的資本結構，來達到財務風險控制以及實現房地產企業價值最大化的目的。

（四）構建合理的風險預警與管理機制

房地產企業應該結合外部市場環境與自身的實際情況，統籌建立合理的財務風險預警體系，創建符合實際狀況的風險管理機制。首先要更加重視資金流風險，資金流是房產和地產成長的源頭活水，保持資金流穩定、安全地運行對于房地產公司而言是特別關鍵的。在有利判斷每個資金流風險時，必需以資金流的本質狀況作為判斷的根據。重點關注現金流的預算執行情況，通過分析預算差異以及存在的異常波動，來發現資金流鏈條中存在的問題，通過采取有針對性的措施，將這些可能存在的問題與風險控制在萌芽狀態。如果房地產企業現在擁有的資金低于預期收入的資金，就意味著盈利不足或者過度擴張導致了現金短缺，此時應尋找差異的原因，不能簡單地通過注入資金或者外部融資來解決，要迅速查明原因并從根本上解決存在的問題。此外通過分析現金凈流量的結構和組成也可以發現現金流存在的問題。現金流的結構分析主要是對目前經營、投資以及融資所占的現金流比例是否符合企業當前的戰略和周期來進行。通常情況下，擴張型戰略企業融資占比較大，而保守型戰略的企業經營收入占比較小，房地產企業的資金投入與回收，通常在3—5年，融資結構與來源一定要與企業所處的周期保持一致。合理的投資融資決策，對有效地控制資金流風險將產生重要的影響。房地產企業應構建財務風險的應對體系，在有效識別財務風險之后，要通過建立更為合理的財務風險應對體系來加強對財務風險的控制。

總體來看，要通過強化風險意識教育，強化財務風險管理與控制的理念，明確管理層的風險職責；要通過引入科學的財務風險識別方法，細化財務風險的內容與財務風險控制的方案；要通過現代風險管理理論的應用，準確定位房地產企業的風險管理，根據財務風險發生的頻率以及嚴重性來具體量化財務風險，并提出解決問題的方案；要健全風險問責機制，通過監督與問責來落實風險管理的制度，加大執行的力度。

［1］王艷芳.房地產企業財務管理的探討［J］.現代商業，2013 （20）：231-232.

［2］侯閔閔.房地產行業財務管理的風險防范研究［J］.財經界（學術版），2011（10）：149-151.

［3］于月超.我國房地產企業財務風險管理與控制研究［J］.會計之友（上旬刊），2010（8）：94-95.

［4］馬書麗.探討房地產的財務管理現狀以及措施［J］.現代商業，2013（7）：216-217.

［5］陳魯.房地產開發行業財務風險管理研究［J］.會計師，2012（4）：25.

［6］朱梓菡.論房地產行業財務風險的生成機理與控制策略［J］.會計之友（上旬刊），2012（24）：77-79.

［7］蔣松伶.房地產行業成本有效控制的財務管理途徑研究［J］.中國市場，2011（48）：89-108.

［8］徐曉明.中國房地產行業風險分析研究［M］.吉林大學，2012：14-17.

［9］肖芳林，仇俊林.房地產行業財務風險及其防范策略［J］.財會月刊，2011（2）：59-60.

［10］蔣佐斌，魏娟，柯鑫.我國房地產行業上市公司的財務報表分析——以萬科地產和保利地產為例［J］.物流工程與管理，2013（2）：130-131.

［11］王雙.房地產財務風險管理的問題及其對策［J］.綠色會計，2011（8）：23-24.

［12］初毅.財務風險案例——萬科集團公司財務分析［J］.齊魯珠壇，2012（2）：40-44.

［13］周霞，陳光明.后金融危機時代房地產行業財務風險控制分析［J］.會計之友（上旬刊），2012（1）；29-30.

［14］何瑤.規避房地產行業財務風險的措施解析［J］.行業導報，2013（10）：83-84.

F299.23

A

1007-9106（2017）01-0064-04

王宏波（1968—），男，天水師范學院政法學院教授，主要研究方向為財務管理。