物業管理糾紛在審判中的問題及解決對策

王雪梅

(甘肅政法學院，甘肅 蘭州 730070)

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【民商法研討】

物業管理糾紛在審判中的問題及解決對策

王雪梅

(甘肅政法學院，甘肅 蘭州 730070)

物業管理糾紛在審判中存在著業主缺席率過低、物業服務企業勝訴率過高、調解未發揮應有作用等問題，應強化業主的權利意識，提升業主的綜合實力并賦予業主大會、業主委員會相應的主體資格，以妥善解決物業管理糾紛的相關問題。

物業管理；綜合實力；主體資格

一、物業管理糾紛在審判中存在的問題

物業管理在每個人的日常生活中扮演著越來越重要的角色，隨著社會經濟的發展和業主維權意識的高漲，物業管理糾紛將會成為影響未來社會生活的重要因素，因此，妥善分析并解決物業管理糾紛則顯得極其重要。然而事實上，物業管理糾紛并未得到民事理論及實務界的廣泛關注，物業管理糾紛是民事審判中所面臨的問題，不但得不到及時有效的解決，還在原來的基礎上愈演愈烈?；诖?，通過對2002年至2016年10月出現在中國文書裁判網上的物業管理糾紛的分析和日常生活中的觀察，對該類問題簡要匯總如下：

(一)業主在物業管理糾紛審判中缺席率太高

在筆者隨機抽取的50起物業管理糾紛案件中，由物業管理公司起訴業主并要求業主繳納物業管理費的案件高達98%，而業主起訴物業公司的案件僅占2%，且在這50起案件中，原告撤訴的案件約為12起，占所取樣本的24%，被告經法庭合法傳喚未出庭應訴的案件高達22起，占所取樣本的46%，業主辯稱物業管理公司的服務不到位致使其不愿繳納物業管理費的案件有10起，占所取樣本的20%，其他情況僅有5起，占所取樣本的10%。和其他不同類型的民事糾紛相比，物業管理糾紛中的被告，即業主缺席的比率最大，這便在一定程度上嚴重影響了業主合法權益的正常行使，也嚴重限制了業主的處分、辯論等訴訟權利，更在一定程度上影響了法院對案件事實的準確認定和對相關法律法規的精確適用，筆者認為，這可能是導致物業管理糾紛不能通過正常的法律渠道解決的原因之一。

(二)調解在物業管理糾紛中未發揮應有作用

調解作為中國特有的一種結案方式,因具有節約訴訟成本，提高訴訟效率等優點，而被廣泛應用于司法實踐，尤其是民事案件的審判中。但據筆者查閱的資料顯示，自2002年至2016年10 月，每一年度的物業管理糾紛案件雖在上一年度的基礎上逐年遞增，但在物業管理糾紛的所有裁判方式中，調解所占比重最小，僅約為2.444973e-5。而與其相對的是，判決書所占比重最大，幾乎占到了所有結案方式的55.9%，裁定所占比重僅次于判決，約為29.57%。此外，筆者還對自2002年至2016年10月的所有民事案件的結案方式做了統計和分析，據相關資料顯示，在所有的民事案件中，判決占53.707443%，裁定占32.58354%，調解占0.0821398%，支付令占0.03597195。由上述數據可知，在物業管理糾紛案件的結案方式中，判決與裁定的比重偏高，而調解的比重嚴重偏低，并且和調解在總的民事案件的結案方式中所占的比重相比，物業管理糾紛案件中調解的適用率也呈現了偏低的態勢。筆者認為，這些數據足以證明調解在物業管理糾紛中未發揮應有作用。

(三)物業服務公司在物業管理糾紛中的勝訴率太高

勝訴率，又稱打贏官司的百分率，是衡量訴訟結果的標準之一。一般而言，在典型的對抗制訴訟模式之下，原告的勝訴率雖然不一定總是和被告的勝訴率相等，但從理論上講，其在總體上能夠處于一種大致相當的狀況，這應該是民事訴訟案件的常態，但在筆者隨機抽取的那50起物業管理糾紛案件中，除了原告主動撤回了12起案件外，其余的38起案件中，人民法院判決業主勝訴的案件僅為一起，而作為強勢主體的物業公司勝訴的案件卻高達37起，占所取樣本的74%。這種現象，在其他類型的民事案件中是很難見到的，故此現象較為反常。筆者認為，雖然一個案件的勝訴與否取決于原被告的訴訟能力、前期的準備工作等多種多樣的因素，但和其他類型的民事案件相比，物業管理糾紛案件中雙方當事人之間的勝訴狀況太過懸殊，因此，這一問題應當引起大家的重視。

二、物業管理糾紛在審判中出現問題的原因

(一)業主的綜合實力薄弱

業主的綜合實力，是指業主在處理物業管理糾紛案件時所表現出來的各種能力，具體包括業主的主體意識、業主的舉證能力、業主的消費觀念、業主在物業管理方面的知識以及業主的公共意識、契約精神等。

業主的主體意識，是指業主主動地將自己置于物業管理法律關系的當事人地位，積極地與物業服務公司、業主大會、業主委員會以及房地產開發公司交涉的自我意識和積極參加訴訟的訴訟主體意識。在中國，由于大部分人在古老的“和文化”、“中庸之道”、“集體主義”等傳統思想的影響下比較注重整體與共性，而經常忽略自己的個性發展，因此，在面對大大小小的糾紛時，他們往往帶有厭訟的特點，并且在物業服務公司起訴他們的時候，大部分業主傾向于逃避，這或許就是業主在物業管理糾紛的審判中缺席率太高的原因之一。

業主的舉證能力，是指業主面對物業管理糾紛，搜集、保存、提交證據的能力。在物業管理糾紛中，處于被動地位的業主往往是不懂法律知識的法盲，在中國的“熟人社會”觀念中，這些人在與人交往的過程中比較注重信任和坦誠，正如給朋友借錢時羞于寫借條一樣，他們在和物業管理公司打交道時，也不太注重收集和保存證據，這就導致他們在矛盾發生時無法向法院證明其主張。此外，對于金額不是太大的物業管理糾紛，他們寧愿敗訴，也不會花更多的錢去請律師來打贏這場官司，這就在一定程度上給物業管理公司在物業管理糾紛中經常勝訴提供了有利的條件，同時也給法院對此類案件的正確審理帶來了諸多不便。

業主的消費觀念，是指業主在物業消費的過程中所表現出來的想法與態度。在傳統的福利性住房分配體制下，個人只需繳納水、電、煤氣費和少量的房租，其他費用都會由國家或單位承擔，但是在實行市場化物業管理之后，業主不僅需要繳納水、電、煤氣費，還要繳納比房租高很多的綠化費，公用設施維修費、秩序維護費、保潔費等諸多費用，這就容易使一些思想還沒有轉變過來的業主對物業服務公司的服務項目產生反感情緒，筆者認為，這是導致物業管理糾紛高發的因素之一。[1]

業主在物業管理方面的知識，是業主與物業、與開發商、與業主大會、與業主委員會、與物業使用人、與政府監管部門等諸多主體溝通的重要橋梁。但是在目前，大部分業主和住戶對物業一無所知，這就導致他們在簽訂合同的時候不知道如何去協商，在遇到糾紛后不知道如何去處理，在物業服務公司或其他主體違約或侵權時不知道如何去救濟。筆者認為，正是這些問題，才造就了業主在物業管理糾紛中的被動地位。

業主的公共意識，是指業主在維護自身合法權益的過程中對公共利益的考量意識。業主的契約精神，是指業主在設定規則、履行義務的時候所體現出來的誠信意識。隨著社會的發展，有一部分的業主已經掌握了一定的物業管理和法律知識，但因為其淡薄的公共意識和契約精神，導致在履行義務的時候馬虎、遲延，有的甚至為了一點蠅頭小利而故意侵犯他人的合法權益與利益等，這也是導致物業糾紛頻發的因素之一。

(二)業主大會、業主委員會主體資格缺失

業主大會，是指由物業管理區域內全體業主組成的，或者業主人數較多時，由一定的業主代表組成的，代表和維護物業區域內全體業主的公共利益，行使業主對物業管理自治權的業主自治自律機構。[2]業主委員會，是業主大會的常設執行機構,負責日常事務的管理,業主委員會代表全體區分所有權人做出的決議,維護全體小區所有權人的利益,是全體區分所有權人實現共有物業管理權的自治管理組織的核心機構。[3]在業主綜合實力比較薄弱，物業服務企業實力相對雄厚的情況下，法律如果能夠賦予業主委員會相應的民事主體資格和訴訟主體資格，讓其參與到物業服務企業和業主間的訴訟中，便能在一定程度上矯正物業服務企業和業主之間實力過于懸殊的窘境。但是，在我國現有的法律框架下，業主大會、業主委員會的主體資格問題在相關的法律法規中并未得以明確規定。

根據我國《物權法》第七十八條第一款的規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有拘束力，但并未規定對于業主之外的第三人而言，業主大會、業主委員會能否獨立行為，以及相應的效力問題。同理，該條第二款規定，業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。也即，對于業主和業主大會、業主委員會內部的法律爭議，業主大會、業主委員會可以作為民事訴訟的被告，但是對于業主與業主大會、業主委員會之外的物業服務企業的法律糾紛，業主大會、業主委員會能否成為該類糾紛中的被告，法律沒有做出明確的規定。此外，該法第八十三條雖然規定：“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。”但并未規定業主大會、業主委員會的原告主體資格問題。

根據我國《物業管理條例》的規定，業主大會雖具有制定、修改業主公約、業主大會議事規則，選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作，選聘、解聘物業服務企業，決定專項維修資金的使用、續籌方案，制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施、設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度等職責。業主委員會具有召集業主大會會議、報告物業管理實施情況，代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行服務合同，監督管理規約的實施等職責。但并未規定業主大會、業主委員會如何處理物業服務企業侵害部分業主或者全體業主的合法利益和權利的行為，也未規定業主大會、業主委員會的主體資格問題。

在實踐中，由于法律、法規對業主大會、業主委員會的主體資格問題沒有做出明確的規定，使得各法院在司法適用中對業主大會、業主委員會的訴訟主體資格的認定問題上存有很大的爭議。[4]為了解決各地法院在審理物業管理糾紛案件時所面臨的認定業主委員會訴訟主體資格的難題,便于業主進行訴訟,最高人民法院先后做出相關批復，承認業主委員會具有一定的訴訟主體資格。在業主委員會訴訟主體資格得以確認之后,隨之出現了業主委員會隨意訴訟的現象,為此,最高人民法院做出如下審判意見:“依法成立的業主委員會在其職責范圍內,經業主代表大會授權,就物業管理有關的、涉及全體業主公共利益的事宜,可以物業公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業管理無關的、個別的或部分業主的事宜,業主委員會無權向人民法院提起民事訴訟?！庇纱丝梢?，最高人民法院的相關批復和意見雖然賦予了業主大會、業主委員會在一定訴訟范圍內的主體資格，但因為該批復和意見并沒有得到基本法律的確認,因而不具有普遍適用性，使得業主大會、業主委員會不但在代表業主維護其合法權益時處于極為不利的地位,而且也在一定程度上嚴重制約著業主大會、業主委員會保護業主權益這一功能的發揮。[5]

三、物業管理糾紛審判中問題的解決對策

物業管理糾紛在審判中出現問題的原因表現為業主的綜合實力薄弱和業主大會、業主委員會的主體資格缺失兩個方面，那么相應地，要解決物業管理糾紛在審判中的問題，也應該從這兩個角度入手，具體為：

(一)強化業主權利意識，提升業主的綜合實力

建設法治社會，要求人民權益靠法律保障，也要求法律權威靠人民維護。在我國現階段的物業管理糾紛中，業主缺席率太高，物業管理公司勝訴率太高的主要原因仍然是各位業主的法治觀念和權利意識過于淡薄，這些問題突出體現在：

1.在簽訂物業服務合同的過程中，業主的地位太過被動。據筆者了解，我們現在適用的物業服務合同基本都是清一色的格式合同，格式合同中“霸王條款”的例子不勝枚舉，但是，我國現行的大部分私法都遵循意思自治的原則，即使是霸王條款，只要沒有違背法律的強制性規定和社會公共利益，只要是符合主體條件的雙方當事人真實意思的表示，即雙方當事人自愿接受并在合同上簽字，就會對當事人產生相應的約束力。至于其他方面，法律對此不便干涉，即使干涉，也只是要求提供條款的一方對有利于己方、不利于對方的條款以醒目的方式予以提示，這就要求當事人在簽訂合同的時候要積極發揮其主觀能動性，通過和對方充分的洽談、協商，在合同中確定各自的權利與義務。然而，現實中的情況是，在物業管理公司和業主的力量對比懸殊的情況下，業主往往處于被動接受的地位，這便在最初階段就為其無法正常、合理、及時行使法律賦予其自身的相關權利埋下了伏筆。因此，為了扭轉業主在現實生活中的不利地位，就必須通過普法宣傳或其他行之有效的方式喚醒其權利意識，提升其綜合實力。

2.在物業管理公司提供物業服務的過程中，絕大多數業主都不太注重對物業管理公司的監督，也不太注重法律賦予其的選舉權、監督權、知情權等相關權利，不注重對業主大會、業主委員會以及房管委的監督，更不注重在正常的服務活動中收集、保存證據，這不僅使得上述機構形同虛設，而且也容易使其在糾紛發生時陷入更加被動、更加不利的地位。此外，業主監督的缺失也容易為物業公司和業主大會、業主委員會、房管委進行惡意串通留下空間，不利于有效防止“暗箱操作”和“黑幕交易”等不法行為。因此，要使業主的各項權利得到法律的充分保護，就必須通過法治宣傳或其他方式增強諸位業主的權利意識，以增強其綜合實力。

3.當物業管理公司將業主告上法庭的時候，大部分業主都傾向于被動逃避，傾向于不應訴，這不僅不利于保護其自身的合法權益，而且還可能助長物業管理公司的囂張氣焰，最終的結果很可能就是形成物業管理公司不斷起訴業主、法院不斷支持物業管理公司、業主不認可法院判決的惡性循環的“怪象”。因此，要解決物業管理糾紛審理中的諸多問題，就必須通過各種方式提升業主乃至于其他公民的法治觀念、主體意識、權利意識和綜合實力。

(二)賦予業主委員會相應的主體資格

主體資格，既包括實體法上的主體資格，也包括訴訟法上的主體資格。賦予業主大會、業主委員會相應的主體資格，既要在民法典的編纂中明確其在民法中的民事主體資格，也要在民事訴訟法中明確規定其民事訴訟主體資格。

1.在民法典的編纂中明確業主大會、業主委員會的民事主體資格。編纂民法典，既是促進憲法實施的重要舉措，也是一項重大的政治決策[6]，業主大會、業主委員會作為我國建筑物區分所有權法律規范的組成部分，自然也是制定民法典時不得不考慮的一個方面。關于業主委員會的法律地位問題，住建部于2015年在回應財經委提出的“應完善、落實《物業管理條例》，適時上升為法律”的議案中明確表示：“物業管理條例”已不能適應現實需要……爭取在民法總則立法中明確業主委員會的法律地位。”在新修訂的《民法總則》中，雖然法律對民事主體的分類做出了重大調整，但并沒有明確提出業主委員會屬于何種主體?；诖?，筆者建議，相關立法者、學者、專家能將此問題予以明晰，以便為業主委員會可以名正言順地參與到物業服務企業與業主的法律糾紛中，進而矯正業主和物業服務企業力量嚴重不對等的窘境，提供實體法上的依據。

2.在民訴法的修改中明確業主大會、業主委員會的訴訟主體資格。根據我國現行《民事訴訟法》第四十九條的規定，民事訴訟的當事人是指公民、法人、其他組織。作為在物業管理法律關系中發揮關鍵作用的業主大會、業主委員會，不但要在民事實體法的制定中明晰其民事主體資格的問題，更要注意在民事訴訟法的修訂和完善中不斷賦予其相應的訴訟主體資格，并明晰其能夠參訴應訴的范圍和其所擁有的訴訟權利，以及在行使相應權利的過程中的邊界和限制問題。因此，筆者建議立法機關、司法機關在相應的立法、司法活動中能夠賦予業主大會及其常設執行機構業主委員會以相應的民事訴訟主體資格。

[1][2]王怡紅.物業管理法律法規[M].北京：清華大學出版社，2013.

[3]陳 鑫.建筑物區分所有權[M] .北京:中國法制出版社,2007.

[4][5]王忠峰.論我國業主委員會的法律地位[J].東南大學學報(哲學社會科學版)，2011(增刊).

[6]邢斌文.全國人大代表如何推動民法典工程——基于《全國人大常委會公報》(1983—2015)的實證分析[J].西部法學評論，2017(1).

(責任編輯：宋 潔)

2017-06-10

王雪梅(1992-)，女，甘肅天水人，甘肅政法學院民商經濟法學院碩士研究生，研究方向為民商法學。

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1672-1500(2017)03-0067-04