樓市調控需要一個自動調節機制，同“綜合施策”形成合力

文/張泓銘

樓市調控需要一個自動調節機制，同“綜合施策”形成合力

文/張泓銘

最近中央經濟工作會議指出：對于房地產市場（樓市）要“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”。為此，本人作如下思考。

1．十多年來，中國樓市處在波動和調控的反復循環中。2000－2016年，中國樓市發生了6.5個輪次的波動和調控循環：房價和銷售額急劇上升——社會強烈反應——調控收緊樓市——樓市平穩或偏冷——經濟增長乏力——調控放松樓市（然后開始下一輪循環）。2016年開始的這一輪循環尚未結束，現已反映出這種波動的典型特征。國家統計局數據顯示：2016年，70個大中城市中，有23個城市新建住宅漲價10%到49.5%，這是樓市過熱的集中體現。

2．中國樓市長期波動－調控反復循環的原因。首先，是長期以來人們對于樓市作用的片面認識，過分依賴它推動經濟的增長。如果緊縮調控導致樓市平穩或疲軟，導致經濟增長不夠理想，就重新加熱樓市，于是陷入上述循環，這就是樓市長期不正常的基本原因。其次，長期以來貨幣供應量過大，而投資市場狹隘，導致貨幣大量流向樓市，不斷推高房價和銷售額，這是樓市長期不正常的關鍵原因。再次，在前面兩個原因的推動下，“房價只升不降”成為神話，成為民眾的牢固預期，導致階段性恐慌式購買，這是樓市長期不正常的現實原因。

3．穩定樓市、穩定房價，是一項緊迫的重大任務。樓市的激烈波動，尤其是房價快速上升，對于社會經濟乃至全局的破壞作用，如何估計都不會過頭。過分看重它在經濟中的短期作用，放縱其過熱，其實是飲鴆止渴，會加速危機的到來。這是國際上多少慘痛經歷得來的教訓。但還有些人尚未醒來，還企圖依賴加熱房地產業這張老方子醫治經濟病。中央對此有著極為清晰的認識，指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這已成為2016年的“金句”。該“金句”不僅僅是對個人和機構說的，更是對地方政府說的。現在，是到了把穩定樓市、穩定房價作為緊迫的重大任務的時候了。

4．建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，不可能一蹴而就。中央提出需要建立穩定樓市的基礎性制度和長效機制，這是一套完整的體系。多年來各方面有過許多討論，但沒有跨越式的進展。令人深思的有兩點：一是體系建立需要各部門的合力；二是需要大刀闊斧的改革。所以，這一任務在近期是難以完成的。形勢催人，需要盡快創新，尋找一種同整套體系相容的機制，創造即刻可用、長期也可用的調節機制，同“綜合施策”形成合力。

5．創建一個對沖樓市異常波動的自動機制，刻不容緩。歷史表明，每次樓市調控都有兩項極為管用的手段——金融和稅收，尤其是金融的首付率和房貸利率。但是，過去各種手段運用是人為安排，容易受到地方認識誤區阻隔或人為操控，也存在時間上滯后。為克服人工調控的弊病，需要一個自動機制，當樓市異常波動（上升或下降）到一定程度，自動觸發對沖機制，無需人工安排。該機制有五個要點：（1）監測指標。將國家統計局發布的70個城市住宅價格指數作為唯一指標。（2）控制界限。設置上下限，突破上限或下限，對沖機制就自動觸發。（3）對沖工具。首推金融手段，即首付率、利率雙率聯動。如某個城市一個月（或幾個月）內住宅價格上升或下降超過限度，則首付率和利率自動增或減某個百分點。當然，自動機制不能單打獨斗，需要“綜合施策”。根據實際情況由各地加推稅金的增或減、交易權的收或放、費用的增或減、土地供給的增或減等政策，同金融手段形成合力。（4）實施區域。以70個城市為對象和范圍。（5）監管責任。由上一級政府及其主管部門負責監管。由此可見，該機制具有及時調整的靈敏性，具有向上和向下對沖波動的“雙向”穩定性，是完全符合穩定經濟社會大局總要求的。當前，需要盡快地選擇不同類型的城市進行試點，確認效果后在70個城市快速推廣。

(作者單位:上海社會科學院部門經濟研究所)