芻議圍墻里的物業管理模式
——從“物業阻礙執行，被罰30萬元”談起

文/宋安成

芻議圍墻里的物業管理模式
——從“物業阻礙執行，被罰30萬元”談起

文/宋安成

2017年2月7日，蘇州工業園區法院在當地玲瓏灣小區查扣一名“老賴”的汽車時，遭到負責小區物業管理的萬科物業工作人員阻攔。物業管理人員質疑法院工作人員出示的法律文書的完整性。當日下午，園區法院以阻礙執法向萬科物業開出人民幣30萬元的行政處罰通知書。隨后，該事件在網絡上引發熱議。此事引起了物業管理界和法律界的極大關注，作為一名專業從事物業管理法律服務的律師，筆者亦欲從中國特有的圍墻里的物業管理模式入手來展開分析。

1981年3月，中國第一個實行市場化物業管理的小區——東湖麗苑，開啟了全球獨特的圍墻里的物業管理模式。而在此之前，深圳和其他城市相同，興建的住宅區是按照房產歸屬進行管理的，住宅區環境衛生由環衛部門和居委會管理，綠化由園林處進行管理。“圍墻內物管”建基于我國住宅物業大部分是圍合式小區這一特征。這一獨特的小區模式使我國物業管理具有其特殊性，反映在物業服務法律關系上，大大增加了我國物業管理法律關系的復雜性。

圍合式小區的特征要求圍墻里所有的事宜由一個主體來管理，而本案中的萬科物業就是玲瓏灣小區的管理主體，作為物業公司“受人之托，忠人之事”，才出現了本案中拒不配合執行的現象。從法律人的角度看，萬科物業之舉可能不妥，甚至違法，但是從一般物業從業人員角度考慮，著實情有可原。

從圍墻里的物業管理角度出發，小區被圍起，內外即被分隔，圍墻里的小區造就了中國特有的物業管理模式，將物業管理稱為一個行業（其他國家很少稱物業管理為一個行業）當之無愧。物業服務企業承擔了小區所有的治安、保潔等一系列服務，所以業主的物業費也隨著服務成本的增加而增加。盡管物業費不斷提高，但物業管理服務的內容之多，仍遠遠超出物業服務企業所能承受的范圍，物業管理依然問題重重，使業主與物業服務企業長期處于相互苛責的狀態。

相較境外的物業管理，中國物業管理配置如此奢華卻問題不斷。在法國，一些住宅樓都不提供保潔服務。科瑞物業在韓國管理16萬平方米的小區，只有一位保安人員。香港的老住宅大樓，都不配備保安人員。筆者曾經在美國的一個類封閉住宅小區（主要用于租賃）逗留半日，沒有發現一位保安員和保潔員。而在國內，一個小區動輒幾十位保安保潔人員，24小時巡邏站崗。再破舊的小區，也有一兩位門崗巡邏人員。中國物業管理真是了得。

規模大、住戶多，圍合式的中國住宅成就了中國特有的物業管理模式，也使物業管理陷入復雜的問題泥潭。2016年2月21日，國務院發布的《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》幫助物業服務企業找到了解除這些問題的辦法。如果小區拆除圍墻，小區的道路、綠化資源將成為社會資源，完全可以實現成本降低、資源共享。至于土地的使用權和所謂的小區優質配套，業主往往只看到享受的權利，而忽視了其巨大的維護成本。圍起來的安全更像是“國王的新衣”。對于圍墻里的中國物業管理模式，思考至此或許并不成熟，但30萬元的法院處罰，希望能夠引發更多關于物業管理模式的思考。

（作者單位：北京盈科律師事務所上海分所）