“存量房時代”發展租賃市場的艱難選擇

文/蕭和舜（上海）

“存量房時代”發展租賃市場的艱難選擇

文/蕭和舜（上海）

中國樓市的現狀表明，隨著房地產市場的發展，住房供不應求的時代已經過去，以前買地賣房的循環往復式的發展模式走向終結，即使其不會消失，也將日益衰落，樓市開始進入了存量房時代。去年下半年，國務院印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，從在供應和需求兩端建設租售并舉的市場化住房體系出發，積極培育健康有序的住房租賃市場，以淡化市場對購買自有住房的依賴，并引導企業規模化提供租賃住房。據官方統計，租賃市場涉及人口在1億以上，年租金已經突破1萬億元，這一巨大市場也將成為房地產企業轉型升級的機遇。

在土地市場競爭激烈、高房價當道的市場背景下，不少企業為適應形勢、加快轉型發展，已經進入租賃市場并使出了渾身解數：一是傳統中介機構打造品牌長租公寓；二是開發商按照土地出讓合同約定的比例，在受讓土地上建造自持住房用于出租；三是房地產企業將存量房進行改造用于出租。以萬科為首的一批開發商、連鎖酒店運營商以及眾多投資公司全面切入租賃市場。由此，不少專家將2016年定義為長租公寓元年。

雖然租賃市場被眾多企業看好，但相對過去蓋房子賣房子的傳統盈利模式，租賃經營并不那么容易。首先是在房價上漲幅度超過GDP上漲幅度的情況下，住房租賃很難成為規模產業。因為每一個租房者其實都是買房的潛在客戶，住房租賃現在還是居住的一種補充，是房地產市場的一個細分市場，難以成為市場的主流。其次，住房租賃稅費高、融資成本高、運營成本高，收益率偏低，盈利比較困難，是影響住房租賃市場規模化經營的核心問題。這些都需要政府部門采取必要措施去降成本、補短板，也需要房地產企業對租賃模式進行開拓創新。