稅收優惠助力發展住房租賃市場
——培育和發展住房租賃市場稅收優惠政策歸集

文／樊其國

稅收優惠助力發展住房租賃市場
——培育和發展住房租賃市場稅收優惠政策歸集

文／樊其國

購租并舉，租購同權。全面營改增試點以來，為促進住房租賃市場的健康發展，國家出臺了一系列對于個人出租住房的稅收優惠政策。日前，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），明確加大政策支持力度，對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。文中的個人，是指個體工商戶和其他個人，而其他個人則是指除個體工商戶以外的自然人。近期，為解決房屋租賃回報率偏低問題，提高社會資金積極性，國務院提出“培育和發展住房租賃市場”，住房租賃企業、機構和個人將享受住房租賃市場稅收減免優惠政策。這不僅可以降低企業運營成本，還可以節省稅收成本支出。筆者基于樓市新常態下的稅收視角，歸納總結了住房租賃市場的稅收優惠政策。

一、增值稅優惠政策

（一）對公共租賃住房免征增值稅。2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅。公共租賃住房，是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公共租賃住房發展規劃和年度計劃，并按照《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。

（二）小規模納稅人月房產租賃收入不超過3萬元的暫免征收增值稅。對增值稅小規模納稅人應分別核算銷售貨物，提供加工、修理修配勞務的銷售額和銷售服務、無形資產的銷售額。增值稅小規模納稅人銷售貨物，提供加工、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)，銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元(按季納稅9萬元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業暫免征收增值稅優惠政策。對按季納稅申報的增值稅小規模納稅人，實際經營期不足一個季度的，以實際經營月份計算當期可享受小微企業免征增值稅政策的銷售額度。

（三）對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

（四）將建筑物、構筑物等不動產的廣告位出租給其他單位或者個人用于發布廣告，按照經營租賃服務繳納增值稅。

（五）車輛停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。按相關規定，不動產老項目可以選擇簡易計稅方法計算繳納稅款，車輛停放服務老項目也適用此規定。車輛停放服務老項目，是指取得不動產所在地物價管理部門批復的《停車場收費許可證》或《房屋建筑項目竣工驗收備案收文回執》注明時間為2016年4月30日前的項目。

（六）對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率。

（七）對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。其計算公式為：

應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

（八）對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底前可按規定享受免征增值稅政策。其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

二、城鎮土地使用稅優惠政策

（一）開發商在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商應繳納的城鎮土地使用稅。對公共租賃住房建設期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮土地使用稅，在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的城鎮土地使用稅。

（二）對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。

三、印花稅優惠政策

（一）對經濟適用住房經營管理單位與經濟適用住房相關的印花稅以及經濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。

（二）開發商在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發商應繳納的印花稅。

（三）對公共租賃住房經營管理單位免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公共租賃住房，依據政府部門出具的相關材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公共租賃住房涉及的印花稅。

（四）對公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征印花稅。

（五）對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協議涉及的印花稅。

（六）對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

四、契稅優惠政策

對公共租賃住房經營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅。

五、房產稅優惠政策

（一）按市場價格向個人出租住房減按4%的稅率征收。對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。

（二）對公共租賃住房免征房產稅。公共租賃住房經營管理單位應單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征房產稅優惠政策。

（三）對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房,房管部門向居民出租的公有住房,落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅。

（四）對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的房產稅暫減按4%的稅率征收。

（五）對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅。

六、土地增值稅優惠政策

（一）房地產轉為企業自營自用，在稅款清算時不列收入。

（二）轉讓舊房作為經濟適用住房房源、增值額未超過20%的免征土地增值稅。

（三）改造形成的 “地上車位”被用于出租或變相轉讓的，不計清算收入。

七、個人所得稅優惠政策

（一）對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。即減按10%的稅率征收個人所得稅。

（二）對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。

（三）個人捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。

（四）對符合地方政府規定條件的低收入住房保障家庭從地方政府領取的住房租賃補貼，免征個人所得稅。

八、企業所得稅優惠

（一）自營自用商業用途不視同銷售確認收入。房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不列收入，不征收企業所得稅。《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）第一條規定，企業發生下列情形的處置資產，除將資產轉移至境外以外，由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。

（二）捐贈住房作為公共租賃住房，超過年度利潤總額12%的準予三年內結轉扣除。《中華人民共和國企業所得稅法》（中華人民共和國主席令第六十四號）第九條規定：企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除,超過年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所得額時扣除。房地產企業捐贈住房作為公共租賃住房，符合公益性捐贈支出的條件，在超過年度標準的情況下結轉以后三年內扣除。其實，這相當于減少了公益性捐贈支出人的應納稅所得額，降低了稅基，減輕了稅負。

（作者單位：深圳稅橋稅務師事務所）