“租購同權”對房地產市場的影響

文/戴甲芳

“租購同權”對房地產市場的影響

文/戴甲芳

為了加快構建“租購并舉”的住房體系，廣州市政府7月公布了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，并首次以政府文件形式提出保障“租購同權”，這引發了社會各界人士的熱烈討論。筆者擬就房地產租賃市場和房地產買賣交易市場兩大方面，對“租購同權”進行論述。

廣州市人民政府辦公廳秘書處于2017年7月印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，方案中具體措施之一是——保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式。方案對這一措施的具體表達是：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。”這一措施一經發布即引發熱烈反響。

眾所周知，我國房地產市場價格在經歷了2006年、2007年上半年的非理性持續上漲后，長期處于居高不下的狀態，在老百姓“望房興嘆”的市場大環境下，政府不斷頒布強有力的宏觀調控政策，“國六條”、“國十條”、“一年內多次提高銀行存款利率”、“兩限政策”，以及針對非首套房購房者的“提高購房首付比例”、“提高購房貸款利率”等一系列房地產市場調控政策的出臺，對我國房地產市場中房產價格的理性回落起到了積極的作用。然而，由于房地產商品的特殊性，盡管成交價格在同比漲幅方面有了一定幅度的回落，但購房壓力之大仍然是人們的“心頭之痛”。因此，廣州市人民政府率先出臺《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》。這一方案的指導思想是：積極支持租賃住房方式，加快構建租購并舉的住房體系；鼓勵發展現代住房租賃產業，催生新的經濟增長極；規范住房租賃市場，夯實經濟社會長久向好發展的住房基礎。其中“保障租購同權”這一提法，給人們尤其是對符合政策條件的人們帶來了一劑強心針，他們可以通過支付租金的形式在享受居住權利的同時，與購房者同等享受依附于房產產權上的教育或優質教育以及其他方面的服務或資源，從此擺脫“房奴生活”，暢享人生。然而，能否“美夢成真”，還有許多方面的影響因素，例如基本的地方教育資源是否充裕等，試想：如果一個地方的教育資源，連基本的房戶一致生源學位都無法全部滿足，談何承租者所歡呼雀躍的“租購同權”的實現？

“租購同權”旨在使“有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀”。廣州市人民政府的這種“創想”被人們廣泛評論，其焦點在于“租購同權”的可操作性及其對房地產市場的影響。

一、對房地產租賃市場的影響

為什么要強調“租購同權”？其出發點在于“賦予符合條件的承租人以就近入學等公共服務權益”。為求一優質學位，在以前的市場中，具有20-30年屋齡的老舊房屋盡管結構布局不盡如人意，這些不足也依然會向優質學位讓步。人們為求得一優質學位，會降低對房屋居住舒適性的需求，不惜重金購置學區房。因為這些購房者明白，只要有優質學位市場需求的存在，就無需擔心今后房屋的再轉售問題。通過轉售所得的豐厚資金，在市場上可以購買心儀的商品住宅，可謂學位、投資兩不誤。天價學區房在北上廣深等一線城市，一直以來都是人們競爭的焦點。學區房的房價已不僅僅體現房產自身的價值，而更多的是依附在擁有房產產權之上的享有優質學位的權益價值的體現。如果能通過租房解決獲取優質學位的問題，自然會對一些資金較為緊缺的人們產生影響。他們受制于經濟條件，將會考慮通過租房形式獲取優質學位。如果政策實施，則更實際的問題將接踵而至。在供應前端的硬件教育資源短期內并無增加的情況下，后端的需求卻得到另一個層面的提升，這將使原先供應緊張的優質學位教育資源愈發緊張，使供小于求的局面進一步加劇。這時市場調節機制的作用將會凸顯，作為房主將有更大的空間提升租金。當然，此時有人也許會提出加大租賃房產的供應，殊不知，在房地產市場中，十分重要的短板之一即土地資源供應的稀缺性。房源的足量供應并非一蹴而就，因此，“租購同權”在一定程度上對房地產租賃市場租金的提升將會有推波助瀾的作用，從而使一部分投資客轉向房產租賃市場。

二、對房地產銷售買賣市場的影響

北上廣深等一線城市的住房附加值大的關鍵原因是其與教育、就業、社會保障等服務資源相互聯系。尤其是在教育方面，住房與教育資源的羈絆甚深。在過去的幾年里，各地“學區房”價格一年一漲，遠遠超出同一區域的房屋均價。例如，北京諸多幾十年甚至上百年屋齡的老舊房屋，只因其歸屬于名校學區，就能標出“天價”，而且如果進入市場，還非常搶手。人們受到傳統觀念的影響，“再窮也不能窮教育”，為了孩子的成長，為了孩子的教育，不惜耗費巨資搶購“學區房”，導致住房偏離居住價值軌道，淪為炒作的對象。在房地產商品的交易市場，交易方式無外乎兩種：買賣和租賃。租賃通俗而言是分批分次地出售房產的使用權。例如，某重點學校的學位分配完全實行租購同權，但周邊的房源本就供應量不足，這勢必將帶動周邊房租的上漲，從而使無能力購買學區房的人們同樣面臨租不起學區房的困境。此外，隨著租金的提升，投資客的購房熱情將重新燃起，繼而再次進入高房價的死循環。

由此可見，廣州市推出的“租購同權”政策，雖然廢除了購房上學這一前置標準，賦予了符合條件的承租人子女就近入讀名校的權利，但短期內很難使名校“學區房”失去炒作價值。因此，真正意義上的“租購同權”，使符合條件的承租人子女實現入讀名校的夢想，依然路漫漫其修遠兮。因為教育資源具有稀缺性，這將是新一輪的“論資排輩”，有房產、有戶籍的孩子為最優先選項。最終，在一定時期內將對房地產交易市場在成交價格方面起到一定的拉動作用，從而助長房產價格的提升。未來，在“租購同權”的政策下，在租房收益上升的帶動下，更多房產會轉化為租賃投資性房產，從而不斷增加租賃房源，引導房地產租賃市場的平穩健康發展。

在發達國家的住房市場中，租房占比相對較大。例如，美國租房占比超過了其市場總額的50%，德國租房占比甚至超過了60%。其中，年輕人是租房的主要成員，這與年輕人的流動性大、職業變化大、收入較低等多方面情況有著密切的聯系。租房的便捷性與經濟性為年輕人提供了更多的就業選擇機會。而在我國，過度發展自有住房以及消費者對財產的持有觀念，使中老年消費群體形成了以購房為主的消費模式。在我國高房價的沖擊下，一部分年輕人從以持有房產為主向以租房為主的消費模式轉變。從我國一線城市的人口凈流入量來看，今后住房租賃市場將有很大的發展空間。通過走訪調查，筆者發現，90后、00后年輕人的購房意愿呈下降趨勢，許多人的家中已有房產，甚至有多套房產。此外，部分無購買能力的人則不愿意為高房價買單，而是更希望通過租房來降低在住房方面的投入，從而更好地提高其他方面的生活質量。人們消費理念的變化，為“租購同權”政策的實施提供了更好的市場環境。

總而言之，“租購同權”政策的出臺將推動政府加快完善相應教育資源投入政策、住房租賃政策，推動房地產租賃企業完善投資政策，從而使“租購同權”得到真正落實。屆時，我國將迎來“租賃時代”的春天。

（作者單位：華南理工大學廣州學院）