轉移或變更登記：個人獨資企業注銷后不動產該如何登記？

文/李金升

轉移或變更登記：個人獨資企業注銷后不動產該如何登記？

文/李金升

對于個人獨資企業注銷后，原來登記在個人獨資企業名下的不動產，現由個人獨資企業的投資人向不動產登記機構申請登記到投資人個人名下，究竟屬于轉移登記還是變更登記，在理論界和實務界存在不同的看法。有的認為屬于轉移登記，有的認為屬于變更登記，各執一詞。筆者從法律實務的角度出發加以分析，希望越論越清晰，以便對不動產登記實務有所裨益。

一、爭論的由來：法律規定的“不明確”

（一）轉移登記的情形

對于在哪些情形下，可以適用轉移登記，《不動產登記暫行條例實施細則》（國土資源部令第63號，自2016年1月1日起施行）第二十七條規定：“因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：（一）買賣、互換、贈與不動產的；（二）以不動產作價出資（入股）的；（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的；（四）不動產分割、合并導致權利發生轉移的；（五）繼承、受遺贈導致權利發生轉移的；（六）共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的；（七）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的；（八）因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的；（九）因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的；（十）法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。”

從上述規定可以看出，個人獨資企業注銷后個人獨資企業名下的不動產登記到投資人名下的情形，并未被明確納入如上十項情形之內。

（二）變更登記的情形

對于在哪些情形下，可以適用變更登記，《不動產登記暫行條例實施細則》第二十六條規定：“下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：（一）權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的；（二）不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；（三）不動產權利期限、來源等狀況發生變化的；（四）同一權利人分割或者合并不動產的；（五）抵押擔保的范圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的；（六）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的；（七）地役權的利用目的、方法等發生變化的；（八）共有性質發生變更的；（九）法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。”

同樣，該條所述的九種情形，也未明確包含個人獨資企業注銷后個人獨資企業名下的不動產登記到投資人名下的情形。

爭論由此而起。

二、轉移登記派：個人獨資企業與投資人屬于不同的主體

認為個人獨資企業注銷后，個人獨資企業名下的不動產登記到投資人名下的情形，屬于轉移登記的種類，其理由大致如下：

1．個人獨資企業屬于與自然人并列的民事主體。《中華人民共和國民法總則》第二條規定：“民法調整平等主體的自然人、法人和非法人組織之間的人身關系和財產關系。”第一百零二條則規定：“非法人組織是不具有法人資格，但是能夠依法以自己的名義從事民事活動的組織。非法人組織包括個人獨資企業、合伙企業、不具有法人資格的專業服務機構等。”因此，個人獨資企業屬于“非法人組織”，非法人組織屬于與自然人、法人并列的平等民事主體。

2．作為民事主體之一的個人獨資企業享有名稱權、名譽權、榮譽權、物權、債權等權利。《中華人民共和國民法總則》第一百一十條規定：“自然人享有生命權、身體權、健康權、姓名權、肖像權、名譽權、榮譽權、隱私權、婚姻自主權等權利。法人、非法人組織享有名稱權、名譽權、榮譽權等權利。”第一百一十四條規定：“民事主體依法享有物權。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”第一百一十八條還規定：“民事主體依法享有債權。債權是因合同、侵權行為、無因管理、不當得利以及法律的其他規定，權利人請求特定義務人為或者不為一定行為的權利。”因此，個人獨資企業與作為自然人的投資人之間，分別享有各自的權利。而對于不動產，則分別享有各自的物權。

3．個人獨資企業屬于“其他組織”。對于何為“其他組織”，雖然《不動產登記暫行條例實施細則》沒有予以界定，但《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條的規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。法人由其法定代表人進行訴訟。其他組織由其主要負責人進行訴訟。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（法釋〔2015〕5號，自2015年2月4日起施行）第五十二條規定：“民事訴訟法第四十八條規定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織，包括：（一）依法登記領取營業執照的個人獨資企業；（二）依法登記領取營業執照的合伙企業；（三）依法登記領取我國營業執照的中外合作經營企業、外資企業；（四）依法成立的社會團體的分支機構、代表機構；（五）依法設立并領取營業執照的法人的分支機構；（六）依法設立并領取營業執照的商業銀行、政策性銀行和非銀行金融機構的分支機構；（七）經依法登記領取營業執照的鄉鎮企業、街道企業；（八）其他符合本條規定條件的組織。”因此，個人獨資企業屬于“其他組織”，當然，前提是要依法登記領取了營業執照。

4．個人獨資企業注銷屬于“合并、分立等原因”。雖然《不動產登記暫行條例實施細則》第二十七條并沒有對“注銷”是否屬于“合并、分立等原因”予以界定，但根據《中華人民共和國公司法》的規定，公司的合并、分立、解散等屬于并列的行為，比如《中華人民共和國公司法》第四十六條規定：“董事會對股東會負責，行使下列職權：……；（七）制訂公司合并、分立、解散或者變更公司形式的方案；……”同時，《中華人民共和國個人獨資企業法》第四章也規定了“個人獨資企業的解散和清算”，它在第三十二條明文規定：“個人獨資企業清算結束后，投資人或者人民法院指定的清算人應當編制清算報告，并于十五日內到登記機關辦理注銷登記。”因此，個人獨資企業的注銷可被認為屬于“合并、分立等原因”的情形。

5．綜合上述分析，認為個人獨資企業注銷后，個人獨資企業名下的不動產，登記到投資人名下的情形，屬于《不動產登記暫行條例實施細則》第二十七條第一款第（三）項的規定——“法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的”，即屬于轉移登記的情形，可以按照轉移登記的程序予以辦理。因為個人獨資企業屬于“其他組織”，個人獨資企業的注銷屬于“合并、分立等原因”，因此認為應該適用轉移登記。

三、變更登記派：個人獨資企業的財產為投資人個人所有

認為個人獨資企業注銷后，個人獨資企業名下的不動產登記到投資人名下的情形，屬于變更登記的種類，理由大致如下：

1．個人獨資企業有且僅有一個投資人。根據《中華人民共和國個人獨資企業法》第八條的規定可知：“設立個人獨資企業應當具備下列條件：（一）投資人為一個自然人；（二）有合法的企業名稱；（三）有投資人申報的出資；（四）有固定的生產經營場所和必要的生產經營條件；（五）有必要的從業人員。”

2．個人獨資企業的債務并非僅為個人獨資企業的債務。《中華人民共和國個人獨資企業法》第三十一條規定：“個人獨資企業財產不足以清償債務的，投資人應當以其個人的其他財產予以清償。”因此，個人獨資企業并非公司，個人獨資企業的債務，并非僅為個人獨資企業的債務，還要由投資人予以清償。因此，個人獨資企業屬于“其他組織”，而不屬于能獨立承擔民事責任的“法人”。

3．個人獨資企業的財產屬于投資人個人所有。《中華人民共和國個人獨資企業法》第十七條規定：“個人獨資企業投資人對本企業的財產依法享有所有權，其有關權利可以依法進行轉讓或繼承。”第二條則規定：“本法所稱個人獨資企業，是指依照本法在中國境內設立，由一個自然人投資，財產為投資人個人所有，投資人以其個人財產對企業債務承擔無限責任的經營實體。”因此，個人獨資企業的財產，其所有權屬于投資人個人。

4．綜上所述，法律已明確規定個人獨資企業的財產屬于投資人所有，那么，投資人將已注銷的個人獨資企業名下的不動產登記到投資人自己名下時，就不屬于轉移登記，而屬于變更登記。因為轉移登記的前提是該不動產不屬于投資人所有，但是《中華人民共和國個人獨資企業法》已經明確規定該財產屬于投資人所有，既然已屬于投資人所有，就不存在轉移登記的前提，而只能是變更登記。

四、綜合再評析：跳出實務做實務

（一）對轉移登記派的再評析

轉移登記派有未解決的兩大障礙：一是個人獨資企業的債務“不獨立”；二是個人獨資企業的物權“不獨立”。

債務的“不獨立”。雖然個人獨資企業屬于與自然人、法人并列的平等民事主體，但是，個人獨資企業在承擔債務上，與自然人、法人并不并列。自然人和法人可以獨立承擔民事責任，但是，個人獨資企業并不能獨立承擔民事責任。在義務上個人獨資企業有所欠缺而不完整。但權利和義務是對等的，義務的欠缺而不完整，必然對應的是權利的欠缺而不完整。所以就有物權的“不獨立”。

物權的“不獨立”。雖然《中華人民共和國民法總則》第一百一十條、第一百一十四條、第一百一十八條等規定了作為民事主體的個人獨資企業享有物權、債權、名稱權、名譽權、榮譽權等權利，但因個人獨資企業債務的“不獨立”，而導致物權等的“不獨立”。

在個人獨資企業的權利、義務均“不獨立”的情形下，適用轉移登記的前提存在重大的缺陷。轉移登記的前提是個人獨資企業的不動產屬于個人獨資企業所有，投資人的財產屬于投資人所有，物權之間“一清二白”。但是，個人獨資企業的債務不僅僅是個人獨資企業的債務，個人獨資企業的財產，其所有權確實屬于投資人個人，雖然不動產權證書上登記的名字是個人獨資企業而不是投資人，即該不動產屬于投資人所有，那么投資人再轉移所有權給投資人，邏輯不通。

（二）對變更登記派的再評析

變更登記派的最大障礙，即該不動產登記在個人獨資企業名下，按照物權公示原則，該不動產即為個人獨資企業所有。同時,《中華人民共和國物權法》第十七條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”

因此，既然該不動產登記在個人獨資企業名下，按照前述《中華人民共和國物權法》第十七條規定，該不動產就應該屬于個人獨資企業所有。登記到投資人名下后，該不動產就屬于投資人所有，所有權人發生了變化，應屬于轉移登記。

但是，深入分析《中華人民共和國物權法》第十七條規定，可看到“不動產權屬證書是……證明”的表述，這說明不動產權屬證書本身只起一個“證明”作用，并不代表“權利”本身。不動產權屬證書屬于“表象”，權利本身屬于“實質”。表象與實質有可能一致，也有可能不一致。而本文所述情形，其表象與實質不一致。

此種表象與實質的不一致，對任何第三方，甚至對于個人獨資企業和投資人本身，均不構成任何不公平、不公正的結果，也不會侵害任何第三人的權利。而這恰恰是因為前述個人獨資企業債務的“不獨立”和權利的“不獨立”，即對個人獨資企業的債務，投資人須承擔無限責任，而非連帶責任。只有能夠獨立承擔責任的主體之間，才會存在連帶責任，不能夠獨立承擔責任的個人獨資企業，與投資人之間只能是無限責任。此種債務的“不獨立”，直接對應的是權利的“不獨立”。

債務“不獨立”和權利“不獨立”的個人獨資企業，類似于公司法領域里的“顯名股東”，雖然股權登記證書或工商登記均登記在“顯名股東”名下，但并不代表該股權就屬于“顯名股東”所有。個人獨資企業類似于投資人的“面具”，該面具是與投資人結合為一體的，無投資人，即無個人獨資企業。

綜上分析，筆者個人認為，個人獨資企業注銷后，個人獨資企業名下的不動產，登記到投資人名下的情形，屬于變更登記。

五、結語：寄希望于法律的明確

前述的分析，不管是認為屬于轉移登記還是認為屬于變更登記，均屬于對法律規定的民間解釋、解讀或理解，并非立法機關的意思表達。該事宜的定紛止爭，尚需立法機關對此予以明確的規定，但筆者建議，如予以規定，應將其界定為“變更登記”。

（作者單位:貴州匠心律師事務所）