發展住房租賃市場須注意的兩個問題

文/厲貢梓（上海）

發展住房租賃市場須注意的兩個問題

文/厲貢梓（上海）

加快發展住房租賃市場，這是我國房地產市場供給側結構性改革的重要內容。當前，住房租賃市場的發展剛剛開始，俗話說凡事開頭難，其中有兩個問題首先要“破題”。

其一是房地產商不愿長期持有租賃商品房問題，這是由房地產商主要依靠融資的開發模式決定的，即房地產商的資金來源絕大部分是銀行貸款、預售房款，甚至是半高利貸，房地產商必須盡快把房子買掉，以回籠資金償還貸款，而長期持有租賃商品房，由于租賃收益不高，房地產商難以認同這種贏利模式。我國租賃的商品房很少，與這一開發模式直接相關。要改變這個現狀，必須從融資結構上提高房地產商的準入門檻，采取優惠政策，鼓勵有資本實力的房地產商參與租賃住房用地受讓。

其二是承租人不愿長期居住租賃房的問題。鏈家研究院的報告顯示，我國的住房租賃人口只占11.6%，遠低于發達國家租賃市場約30%的占比標準。這是因為我國的戶籍制度催生了國民“重售輕租”的觀念。在一、二線城市，房屋產權背后附加了核心資源價值，典型的例子是學區房，這使得買房成為城市居住的唯一選擇。同時，在房價上漲過程中，租戶也經常處于選擇購房的等待過程中，一旦有了購房資格、存夠首付就會買房，離開租賃市場。要改變這個現狀，必須在政策設計上努力體現“租購同權”，讓租售并舉真正產生實效。

所以，發展住房租賃市場是一項系統工程，涉及從法律法規、土地制度、財稅金融、教育醫療、社會保障，到產業結構調整、資源優化配置乃至文化傳統、思想觀念等方方面面，需要從長計議，讓制度逐一建立、政策逐一落實。