如何認(rèn)識房地產(chǎn)市場風(fēng)險？

文/勞梓欽（上海）

如何認(rèn)識房地產(chǎn)市場風(fēng)險？

文/勞梓欽（上海）

在新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控下，一、二線城市的樓市正在降溫，隨之出現(xiàn)了一種思潮，認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金時期已經(jīng)過去，將有泡沫破滅的風(fēng)險。但主流的看法是，當(dāng)前的種種跡象顯示房地產(chǎn)業(yè)的黃金年代已經(jīng)過去，未來的市場將逐步向常態(tài)化過渡，但泡沫破滅以至于出現(xiàn)崩盤的可能性很小，主要原因在于未來中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程將產(chǎn)生穩(wěn)定的需求，未來收入增長帶來的財富效應(yīng)將在需求面起到很大的拉升作用，而目前的政策調(diào)整空間較大，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)明顯下行跡象，政策會起到積極的提升作用。

對于房地產(chǎn)業(yè)下行，很多人往往會套用歐美的經(jīng)驗(yàn)來分析危機(jī)的演化過程，認(rèn)為房價下降后，危機(jī)將沿著“房貸違約上升——金融產(chǎn)品違約——銀行風(fēng)險集中爆發(fā)”這樣一條從金融到宏觀的鏈條傳導(dǎo)。例如2009年，上海銀監(jiān)會曾針對全球金融危機(jī)下的房價下跌，開展上海中外資銀行個人住房按揭貸款壓力測試：在房價下跌10%、20%和30%的情景下，不良率將分別達(dá)到1.18%、1.51%和2.08%，結(jié)論是情況不容樂觀，但事實(shí)上最后并未出現(xiàn)危機(jī)。我國的實(shí)際情況是：第一，房貸的質(zhì)量比較高，首付比例較為嚴(yán)格，這一點(diǎn)比很多發(fā)達(dá)國家都做得好。第二，銀行貸款中僅有6%—7%是直接貸給房地產(chǎn)商的，房地產(chǎn)商的資金來源主要是信托和購房者的預(yù)收款。即使如此，銀行流向房地產(chǎn)業(yè)的總貸款占GDP的比重也不過12%—13%，低于許多國家。第三，土地抵押的銀行貸款占銀行貸款比重約為20%—30%。土地價值的變動固然是一個風(fēng)險來源，但這種風(fēng)險更多取決于宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，只有宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)，持續(xù)向好，才能從根本上防范房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險，才能真正做到經(jīng)濟(jì)增長“減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴”。