如何認識房地產市場風險？

文/勞梓欽（上海）

如何認識房地產市場風險？

文/勞梓欽（上海）

在新一輪房地產市場調控下，一、二線城市的樓市正在降溫，隨之出現了一種思潮，認為中國房地產業的黃金時期已經過去，將有泡沫破滅的風險。但主流的看法是，當前的種種跡象顯示房地產業的黃金年代已經過去，未來的市場將逐步向常態化過渡，但泡沫破滅以至于出現崩盤的可能性很小，主要原因在于未來中國城鎮化進程將產生穩定的需求，未來收入增長帶來的財富效應將在需求面起到很大的拉升作用，而目前的政策調整空間較大，一旦房地產業出現明顯下行跡象，政策會起到積極的提升作用。

對于房地產業下行，很多人往往會套用歐美的經驗來分析危機的演化過程，認為房價下降后，危機將沿著“房貸違約上升——金融產品違約——銀行風險集中爆發”這樣一條從金融到宏觀的鏈條傳導。例如2009年，上海銀監會曾針對全球金融危機下的房價下跌，開展上海中外資銀行個人住房按揭貸款壓力測試：在房價下跌10%、20%和30%的情景下，不良率將分別達到1.18%、1.51%和2.08%，結論是情況不容樂觀，但事實上最后并未出現危機。我國的實際情況是：第一，房貸的質量比較高，首付比例較為嚴格，這一點比很多發達國家都做得好。第二，銀行貸款中僅有6%—7%是直接貸給房地產商的，房地產商的資金來源主要是信托和購房者的預收款。即使如此，銀行流向房地產業的總貸款占GDP的比重也不過12%—13%，低于許多國家。第三，土地抵押的銀行貸款占銀行貸款比重約為20%—30%。土地價值的變動固然是一個風險來源，但這種風險更多取決于宏觀經濟。因此，只有宏觀經濟穩中求進，持續向好，才能從根本上防范房地產業的風險，才能真正做到經濟增長“減少對房地產業的依賴”。