剖析形成房地產泡沫的根源、動力和原因

2016年12月，習近平總書記在中央財經領導小組會議上明確指出“既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落”。為貫徹落實總書記的指示精神，我們先對形成房地產泡沫的根源、動力和原因作些分析，以便有針對性地提出抑制措施。

從國家層面看，2003年以來，房地產行業對GDP的貢獻率一直維持在6%-7%左右，政府過于追求GDP的增長，就為房企開綠燈，通過發展房地產拉動經濟的發展。地方政府還把本屬虛擬經濟的房地產業當作支柱產業來發展，以提高GDP的水平，體現地方官員領導有方，政績很大。殊不知住房是用來住的，是消費品，形象化說“是不會下蛋的母雞”。殊不知發展住房是把雙韌劍，科學發展有利于國計民生，搞過度了，于經濟發展不利，嚴重時還會導致金融危機。

同時，2003年國務院提出“要逐步實現多數家庭購買或承租普通商品房”后，住房供應體制從以廉租房、經濟適用房為主，搖身一變成為普通商品房為主。等于取消了廉租房和經濟適用房，等于國家放棄了應當承擔的照顧中低收入家庭的責任。這不能不說是高層決策的失誤。

還有，住房建設沒有列入國民經濟發展計劃。地方政府只要有土地指標就可公開招標，開發商千方百計中標后，就可以建，于是越建越多。

一、形成房地產泡沫的總根源是物價部門放棄責任

國家物價局和地方物價局對住房價格不聞不問，還美其名曰房價由市場供求關系決定，實則為房地產開發商大開綠燈，任其自由定價。俗話說無商不奸，這樣天賜良機，哪能錯失，于是瘋狂漲價。由于人們看到從事房地產開發可以獲得暴利，導致企業扎堆搞房地產開發，許多國有企業也轉型去搞房地產。

眾所周知，住房是最大宗的商品，是人們最必需的生活資料。不管房價，等于不問民生。如果，連家庭最大支出的房價都不管，物價局還有存在的必要嗎？！試問，物價局現在都管什么呢？糧食、生豬收購價是管的，火車、汽車票價是全國統一的，棉花收購價也管；自來水、煤氣、火車票要漲價還開咨詢會。藥品有指導價，還允許醫院加價15%，卻出現了大問題，發改委物價司的司級干部被追究刑事責任。更令人啼笑皆非的是，綠豆、大蒜等提價了，物價局馬上干預，柳州市一碗米粉漲5角錢，遭物價局查處，而北京市朝陽區某樓盤2小時每平米加價5000元，卻無人問津，豈不咄咄怪事！不禁要問：不是“撿芝麻丟西瓜”又是什么？住房這樣大宗的商品都可以由市場供求關系決定，那還有什么商品不可以放開呢？！物價部門為開發商大開綠燈，其動機和目的是什么？值得質疑。

二、高房價高利潤是形成房地產泡沫的最大驅動力

開發商建造住宅，要投入人力、物力。有投入便有產出，出售給市民，獲取相應的利潤，是天經地義，無可非議的。

按照經濟理論，商品價格的構成是有跡可循的。商品價格反映商品在生產和流通過程中物質耗費的補償，以及新創造價值的分配，一般包括生產成本、流通費用、稅金和利潤四個部分。

問題在于，我國的房地產企業，為了獲得暴利不擇手段，不遵循價格規律，愛賣多少就賣多少，利潤率之高令人驚訝！新華社“新華視點”曾對福州市23個樓盤進行調查，其平均利潤率近50%，有的樓盤高達90%。

開發商的“高招”很多，其一，在建設地塊招投標中串通壓低土地出讓金。參加投標的若干家房企，往往是事先謀劃好的，甲是主角，乙、丙、丁都是配角。中標的是甲，把土地出讓價壓到最低。然后，甲給乙、丙、丁發“紅包”。

其二，“征而不建”，中標獲得土地后先“曬太陽”，待房價飆升至高位再動工興建或轉手倒賣。上海協和城南京西路的“2068號公館”在建20年，房價漲了近百倍。全國閑置土地之多，令人吃驚。2015年8月底，國土資源部核查結果，各地已處置閑置土地31.25萬畝，僅海南2014年就查出閑置土地13.92萬畝，其中知名的華潤、中信泰富、魯能、中遠等12家開發企業閑置4.47萬畝。

其三，就是所謂“滾動開發”，分期建設，售價一期比一期高。某市某住宅區 2011年首期售價5000余元，到2016年已近萬元。土地出讓金是固定的，但房價是年年上漲的。

其四，延長規劃設計時間。住宅小區的規劃和樓房設計改來改去，一拖數年。還有捂盤惜售，故意高報預售價，報當地房管局審批，以拿不到“預售證”為由，不上市銷售，待價格上漲再銷售。

其五，提高建筑密度。修改小區規劃，多建幾棟，或修改單體設計多建幾層，多一平方米就是幾千、幾萬元。此外，開發商把工程發包給施工公司，并讓其墊付建設資金，還不按時償還，逼得施工企業不得不拖欠農民工工資。擅自興建別墅且面積很大。建大面積套房（150m2以上），省料、省工，雖單價相同，但總價高，以增加贏利。

其六，甘當“地王”，推高房價。在土地招投標中，常常出現某中標企業成了“地王”，媒體大肆渲染，說是地價漲，住房價格水漲船高理所當然。但企業為什么愿當“地王”？目的是提高房價。如果是本宗地塊開發的住宅，房價相應上漲是合理的，而這宗地塊從中標到建成出售至少兩三年時間。開發商當“地王”的終極目的，是使其五年前更甚十年前中標的土地所建住房統統漲價。接著“地王”的多米諾骨牌效應蔓延全國，所有房企跟風漲價。

2016年6月，信達地產以58.05億元奪得寶山區顧村一宗地塊，比起拍價超過303%，成了響當當的“地王”。除此，信達在各地也頻頻買地，得到這么多地，需要350多億資金，而信達的總市值僅為74億元，錢從哪里來？除了各種直接、間接融資外，天價成交的“地王”，有時還會得到地方政府的“返點”，即返回買地的錢。雙方相互利用搞暗箱炒作，只是苦了善良的老百姓。

總之，由于搞房地產能很快成為億萬富翁，許多人眼紅了，開發公司雨后春筍般地冒出來，其中不乏“皮包公司”，只要能拍到地，就能斂財。于是住房越建越多，而工薪階層買不起高價房，致使存量房越積越多，形成房地產泡沫，不足為怪。

三、“土地生財”是形成房地產泡沫的重要因素

由于實行中央與地方分稅制，導致事權與財權不匹配，地方財政困難。而土地出讓金由市（縣）全權支配，于是地方政府靠“土地生財”。其辦法就是低價征收農業用地，高價出讓給房地產企業。地方政府樂于增加土地供應量，得到更多出讓金。同時，住宅建設規模越大、房價越高，稅費收入也越多。基于此，住房越建越多，存房量不斷增加，泡沫風險加大。

據統計，2011年至2016年6年里，全國共出讓土地172.51萬公頃，土地出讓金收入19.92萬億元 。地方房產稅收入10179.83億元，城鎮土地使用稅收入10873.15億元，土地增值稅收入20034.63億元，還不算契稅和各種行政性費用 。地方政府有錢，可以搞建設、發展其他事業。但是農民尤其城郊農民失去了生產資料，所得的土地補償有限，生活困難。而城市住房價格抬高，購房者經濟壓力相應增加。

四、金融的支撐，促進了房地產泡沫的形成

商業銀行主要靠存貸款利率差盈利，是天經地義的。鑒于人民幣儲蓄多，銀行千方百計把款貸給開發商和購房族，這也無可厚非。問題是貸款過于向房地產傾斜，對美國次貸危機形成的金融危機缺乏應有的警醒。銀行為了自身的利益，而忘卻千百萬市民的購房難。一旦房市稍有回冷，央行馬上出手“救市”——首付比例從30%降到20%，有些城市降到10%，實質是為房企“保駕護航”。

據人民銀行統計，2016年房地產貸款余額高達26.28萬億人民幣，全年新增貸款5.67萬億元，增量占同期各項貸款增量的44.8%。其中房地產開發貸款余額7.11萬億，個人住房貸款余額19.14萬億。2015年的數據分別為21.01萬億、3.59萬億、30.6%、6.56萬億和14.18萬億。這表明2016年的五項數據都比2015年高，銀行對房地產泡沫形成是有責任的。

在此，僅摘錄著名經濟趨勢專家時寒冰先生的文章《剖析樓市真相與趨勢》的一段話：“救房地產還是救實業？如救實業，要發放貸款。這樣，地方政府、銀行和房地產中的強大利益集團，將短期受煎熬。如救房地產，資金繼續投放房地產領域，那么實體企業倒閉增多、失業率上升、民眾收入下降、實體經濟更凋零，普通民眾、實體企業受煎熬?！彼f：“2016年7月房貸增加4575億元，企業貸款只有61億元。有關部門選擇救房地產，發布‘330新政’推動購房”。

“2015年，央行五次降息、4次降準，是利好樓市的表現”?！坝谑菗尫砍遍_始，一二線城市房市火爆。央行放水，貸款劇增，支持房市火爆”。

還有一篇報道是這樣說的，“2016年8月份，央行總資產33.4萬億元，而2008年時為19.9萬億元，8年增長了67%”。

為什么央行資產增長那么快？他說：“貨幣是買房人制造出來的，你貸款多少錢就制造多少錢。如30萬買房款，其中首付10萬、貸款20萬。這20萬是30年工資抵押而多制造出來的。20萬現金流可以新拍地、做水泥、鋼材……?！边€說：“目前信貸對M2的貢獻大約占75%左右，而信貸增長的主渠道就是房地產抵押貸款”。

此外，外資流入房地產市場、多如牛毛的房產中介推波助瀾、炒房族投資買房低進高出、有些公知和媒體收受開發商好處，為抬高房價發聲忽悠百姓……就不一一詳述了。

綜上所述，諸多因素似滾滾洪流，導致住宅建設規模過大、房價過高、存量房過多，房地產泡沫已然形成。

據2003年至2012年統計，房地產建設投資397934億元，占全部固定資產投資的24.2%。建設住宅76.47億平方米。全國城市平均價格達到5791元/平方米，10年上漲2.5倍。形成240062億元的產值。房地產行業對GDP的貢獻率達到6.5%。但它是個“虛胖子”，體內水分很多，至2016年存量房高達7億平方米，住房供需失衡，就是泡沫。

延伸開說，我國登上世界第二大經濟體的寶座，屹立東方之林，炎黃子孫歡欣鼓舞，底氣十足，充滿信心。但也要清醒看到，其中也有“虛胖”的成份。如對房地產泡沫抑制不到位，或任其發展，有可能導致金融危機，務必警惕。還要提醒的是，第二大經濟體亮相之后，贏得國際社會的贊美，但也遭一些國家的嫉妒，日本不甘心當老三，心中不服，處處與我國作對。美國慌了手腳，怕撼動其超級強國地位，從經貿、金融、政治、軍事、文化等多方位對我國進行遏制、威懾。

綜上所述，必須采取有效措施，抑制房地產泡沫，多管齊下，促房地產有序健康發展。

（作者簡介：王長升，先后在國家計委、城建總局、建設部工作，曾任副局長，1983年起任全國市長培訓中心主任，1997年退休。）