不動產(chǎn)登記中的房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)整合

【摘要】研究給出了在不動產(chǎn)登記中，一種可行的房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)整合路徑。然而，由于數(shù)據(jù)采集的目的不同，房產(chǎn)和地籍測量數(shù)據(jù)對地物表現(xiàn)和解釋的差異依舊存在，必須盡快統(tǒng)一操作的方法和規(guī)程。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；數(shù)據(jù)庫；數(shù)據(jù)整合；拓?fù)潢P(guān)系

1、數(shù)據(jù)現(xiàn)狀分析

1.1房產(chǎn)數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

各地房產(chǎn)行政主管部門對房產(chǎn)空間圖形數(shù)據(jù)管理主要采用CAD文件格式進行存儲，未建立數(shù)據(jù)庫，且與宗地圖形數(shù)據(jù)分開管理，這對房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)的整合帶來一些難度且為房屋圖形數(shù)據(jù)落宗增加了困難。而房產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)雖采用數(shù)據(jù)庫存儲，但未與房產(chǎn)圖形數(shù)據(jù)進行圖屬聯(lián)動管理，這也增加了此項工作很多工作量。

1.2地籍?dāng)?shù)據(jù)現(xiàn)狀

目前，各地國土資源行政主管部門已基本形成了宗地空間圖形數(shù)據(jù)，并且完成了宗地統(tǒng)一編碼編制工作。日常的圖形數(shù)據(jù)可以做到變更及時，而土地登記信息數(shù)據(jù)等非空間數(shù)據(jù)，則采用數(shù)據(jù)庫進行存儲。但部分地區(qū)由于歷史原因，宗地圖形數(shù)據(jù)不完整，且所有權(quán)和使用權(quán)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不一致，給不動產(chǎn)登記圖形數(shù)據(jù)整合帶來了困難。

2、數(shù)據(jù)整合

2.1測繪數(shù)據(jù)

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的主要內(nèi)容之一就是不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)，測繪數(shù)據(jù)是不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)的主要來源。按照方案中的《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，對于房屋和土地對象而言，空間類要素包括宗地、自然幢、界址點、界址線、注記等，非空間類要素包括邏輯幢、層、戶等。對應(yīng)于測繪數(shù)據(jù)，宗地要素可由宗地圖斑生成，自然幢要素可由幢房屋面獲得，邏輯幢、層、戶等非空間要素可由樓盤表轉(zhuǎn)換；界址點、界址線等在統(tǒng)一參考框架和投影后，符合精度要求的沿用；注記則根據(jù)使用的 GIS 平臺數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)進行轉(zhuǎn)換。

2.2整合

方案中的《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范（試行）》給予各類登記數(shù)據(jù)整合原則性的指導(dǎo)規(guī)范，主要思路是：首先，對已有的登記信息按現(xiàn)行的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范進行梳理與規(guī)范，形成符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)集；然后，依據(jù)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，采用抽取、轉(zhuǎn)換、補錄、整合等方法，建立不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。房屋登記整理后的空間數(shù)據(jù)中只保留自然幢數(shù)據(jù)，與地籍區(qū)、地籍子區(qū)以及建設(shè)用地使用權(quán)的空間數(shù)據(jù)進行疊加后，在屬性表中增加宗地編碼，并將與之對應(yīng)的宗地編碼進行賦值。

3、準(zhǔn)備工作

3.1數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)設(shè)計

根據(jù)相關(guān)規(guī)范并結(jié)合現(xiàn)有土地和房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)等情況，設(shè)計不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)包括不動產(chǎn)圖形表、業(yè)務(wù)登記屬性表以及相關(guān)表的字段名稱、字段類型、字段長度、字段約束條件以及字典等信息。標(biāo)準(zhǔn)用于指導(dǎo)完成數(shù)據(jù)整合，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理平臺運行提供數(shù)據(jù)支撐。

3.2生成匹配結(jié)果

為解決面實體匹配的問題，匹配操作中引入幢編號點要素數(shù)據(jù)。幢編號點要素與相應(yīng)的自然幢面要素一一對應(yīng)，屬性數(shù)據(jù)中記錄相應(yīng)自然幢的幢識別代碼，即房屋代碼的幢代碼。此外，對幢編號、自然幢、宗地3類要素引入拓?fù)湟?guī)則，規(guī)范要素間的空間關(guān)系。對數(shù)據(jù)做上述拓?fù)湟?guī)則檢查，修正錯誤后，以幢編號為中介，利用疊置分析等空間分析方法生成幢編號與宗地號對應(yīng)關(guān)系。隨后，利用登記數(shù)據(jù)、權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)中的坐落、地名等信息，核對對應(yīng)關(guān)系。正確的，生成幢代碼與宗地代碼的對應(yīng)關(guān)系；有矛盾或錯誤的，進行外業(yè)調(diào)查核實。

4、資料收集

4.1國土資料

包括土地登記圖形數(shù)據(jù)和土地登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)參考資料。如土地登記圖形數(shù)據(jù)是采用系統(tǒng)管理的，則需收集所用管理系統(tǒng)的操作手冊和數(shù)據(jù)庫設(shè)計文檔。其中，圖形數(shù)據(jù)包括地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地等圖層圖形數(shù)據(jù)。若土地登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)是采用登記系統(tǒng)管理的，就需要收集登記系統(tǒng)的操作手冊、數(shù)據(jù)庫設(shè)計文檔以及系統(tǒng)建設(shè)的參考標(biāo)準(zhǔn)文檔、登記的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)庫以及登記申請表、審批表、登機卡、歸戶卡、收件單和地籍圖、宗地圖等原始紙質(zhì)材料。

4.2房產(chǎn)資料

包括房產(chǎn)登記圖形數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)以及其他相關(guān)數(shù)據(jù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)資料。房產(chǎn)圖形包括房產(chǎn)登記的自然幢圖層、構(gòu)筑物圖層等數(shù)據(jù)。房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)包括樓盤表數(shù)據(jù)、房屋登記數(shù)據(jù)以及房屋登記申請表、審批表、房產(chǎn)證書、收件單和房產(chǎn)分層分戶圖等原始紙質(zhì)材料和電子數(shù)據(jù)。如果房產(chǎn)登記采用系統(tǒng)管理，則還需要收集相關(guān)房產(chǎn)登記所用系統(tǒng)的操作手冊、數(shù)據(jù)庫設(shè)計說明書、系統(tǒng)建設(shè)方案和參考的相關(guān)房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)文檔。

5、數(shù)據(jù)整合方式選擇

5.1已建立不動產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)庫

針對已建立不動產(chǎn)登記相關(guān)數(shù)據(jù)庫的，可依據(jù)設(shè)計的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)與現(xiàn)有建立的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)進行對比分析，建立映射關(guān)系模型，將相關(guān)數(shù)據(jù)補充完善后轉(zhuǎn)換到不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫中。

5.2已有不動產(chǎn)電子檔案或部分電子數(shù)據(jù)

針對已有不動產(chǎn)電子檔案或部分電子數(shù)據(jù)的，可依據(jù)設(shè)計的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)對已有部分電子數(shù)據(jù)建立映射關(guān)系模型，進行提取轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)入不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫中。對于部分缺少的數(shù)據(jù)則采用按照標(biāo)準(zhǔn)進行補錄的方式完成入庫。

5.3沒有電子數(shù)據(jù)只有不動產(chǎn)登記紙質(zhì)檔案

對于沒有電子數(shù)據(jù)只有不動產(chǎn)登記紙質(zhì)檔案的，可依據(jù)設(shè)計的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)從紙質(zhì)檔案中提取信息進行數(shù)據(jù)錄入，建立符合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)要求的不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。

5.4生成登記要素

依據(jù)生成的匹配成果、測繪表，按照編碼對應(yīng)關(guān)系，生成數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)中的邏輯幢、層、戶等非空間要素數(shù)據(jù)。最后，將整合后的測繪數(shù)據(jù)按數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)入庫。

6、技術(shù)路線

6.1無效數(shù)據(jù)清理對原不動產(chǎn)土地和房產(chǎn)登記資料進行逐項檢查，把已注銷的權(quán)利在登記簿中、權(quán)籍圖中進行標(biāo)注剔除，并把相應(yīng)信息轉(zhuǎn)入檔案庫管理。檔案庫遵循原有不動產(chǎn)土地和房屋登記的檔案管理要求進行管理。

6.2規(guī)范化梳理

對原有不動產(chǎn)有效土地和房產(chǎn)登記信息進行梳理，對登記信息中同名異質(zhì)和同質(zhì)異名的問題，要根據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)制定轉(zhuǎn)換映射模板，實現(xiàn)所有不動產(chǎn)登記信息語義的描述一致性。統(tǒng)一不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)類型、小數(shù)點位數(shù)和數(shù)量單位應(yīng)實現(xiàn)相同比例尺下同一地理范圍內(nèi)空間參考保持一致原則。根據(jù)不動產(chǎn)登記簿需要記載和公示的內(nèi)容要求，整理土地和房屋登記的缺漏信息，按要求參照紙質(zhì)檔案進行補充完善。

6.3不動產(chǎn)單元號編制

宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換完成后要根據(jù)不動產(chǎn)登記簿管理“一宗一簿，一不動產(chǎn)單元一冊，一權(quán)利一頁”要求，對原有不動產(chǎn)土地和房屋登記簿等信息進行分析。按照登記簿記錄信息，根據(jù)登記簿記錄的宗地統(tǒng)一編碼情況進行不動產(chǎn)單元號編制，繼承原有業(yè)務(wù)號，并通過業(yè)務(wù)號關(guān)聯(lián)登記的申請、審批和登記卡信息，宗地統(tǒng)一代碼和不動產(chǎn)單元號建立不動產(chǎn)登記簿，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿中包括抵押、預(yù)告、查封等多類登記信息的分類登記。

6.4數(shù)據(jù)入庫

將整合后的宗地、房屋自然幢等空間數(shù)據(jù)入庫，根據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)中的要求將屬性值代碼化、表達(dá)標(biāo)準(zhǔn)化，以滿足空間數(shù)據(jù)質(zhì)量要求，生成標(biāo)識碼。數(shù)據(jù)入庫要依據(jù)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)進行關(guān)聯(lián)掛接，或者將現(xiàn)有數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成符合不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)中業(yè)務(wù)屬性數(shù)據(jù)登記要求入庫。

隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在各地的深入推進，項目整體時間緊、任務(wù)重、影響大、涉及面廣。要充分理解和認(rèn)識地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建設(shè)的重要性和緊迫性，為建立統(tǒng)一不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍“一張圖”奠定基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]劉廣明.農(nóng)地抵押融資功能實現(xiàn)法律制度研究[D].西南政法大學(xué)，2014.

作者簡介：

張成建（身份證號碼 ：321028197705233810）。