房地產評估機構的風險預防與控制研究

【摘要】對于房地產評估機構而言，評估風險對于企業的生存發展威脅是致命的，一旦出現評估風險隱患，不僅需要承擔評估責任及經濟利潤損失，對于企業的公信力更是有著嚴重的影響。隨著住房改革制度的不斷深化，帶動了我國房地產的發展，現在房地產已經成為了我國經濟發展的重要產業。房地產市場和房地產評估的關系非常緊密，房地產的發展也給房地產評估行業的發展提供了機會，對評估服務的要求也在不斷地提高。但是現在的房地產評估也和其他社會中介一樣，存在的風險比較大，必須采取措施來進行防范。

【關鍵詞】房地產評估機構；風險預防；控制研究

1、房地產評估存在的風險及原因

房地產評估行業雖發展迅速，日益完善，但仍然存在很多問題，有較大的風險性，總體來說，可以概括為以下幾點：

1.1評估抵押物價值過高。通常，我們評估房產的價值如果超出它實際價值的百分之二十，則認為這是一個嚴重的失誤。然而，這部分工作居然占到了總工作量的百分之五十幾，這帶來的后果是非常嚴重的。設想一下，如果銀行按照房地產評估機構給出的報告貸款給客戶，而實際的房產價值卻存在很大的水分，這種案例頻繁出現，將會給銀行帶來多大的損失啊，其風險性可想而知。

1.2評估機構對房產暗藏風險把握不足。造成這樣的后果，我們分析得出主要有兩個原因：一個原因是評估機構業務能力有限，不能全面、細致的執行業務；另一個原因是評估機構對房產抵押貸款的認識還不夠深刻。在實際工作中，我們要確保房產抵押貸款能夠及時的償還，就必須把房產抵押評估做好。

1.3忽視了抵押貸款項目的可行性評估。按照規定，在房地產抵押貸款中，如果借款人無法在規定期限內，償還所欠款項時，銀行有權利處置貸款人房產，以得到補償。從而，能大大降低銀行的風險，避免不必要的損失。其實，這樣就造成了很多評估機構思想的一個誤區，多數評估機構會更看重借款人的房產價值，往往忽略掉此人是否有這個償還能力。而且，房產的價值是受很多因素影響的，如果拖欠越久，它的價值會大打折扣。而事實也證明，如果欠款人無力還款時，銀行對房產的處理也是非常困難的。這樣，銀行完全就處在被動之中，吃力不討好。

1.4房產評估機構在抵押貸款業務中地位尷尬。在房屋抵押貸款中，貸款人、銀行、房地產評估機構這三方的關系是很微妙的，他們互相依賴，卻又各自獨立，為了各自的利益，不斷利用對方，達到各自的目的。顯然，這其中，房地產評估機構的地位是非常尷尬的。在這三方中，貸款人實際上是評估報告的買方，評估機構必須給貸款人提供周到的服務，然而，也不能忽視銀行方面，如果房地產評估方案不合格，很容易造成銀行的不滿，從而失去銀行的信任，遭到封殺。有此不難看出，房地產評估機構的風險是很大的。

1.5評估師素質的風險。一個優秀的評估師能寫出好的評估報告，對于一個房地產評估機構來說，人才絕對是一筆不小的財富。我們判斷一個評估師的好壞一般從2個方面來評價：一方面是評估師的業務能力，好的評估師能寫出規范、準確的評估報告；另一方面是評估師的道德修養素質，如果一個評估師的道德修養不高，其很容易利用工作的漏洞進行欺詐、泄密等，其后果的嚴重性可想而知。

1.6制度、規范落后帶來的風險。房地產業快速發展帶動了房地產評估行業的發展，很多房地產評估機構是由原來的政府機構轉變過來的。因此，他們有有的會通過不正常的渠道獲得業務，壟斷市場，造成了不公平的競爭；有的機構不遵守規范，虛假評估，高估或者低估了房地產價值；有的機構實力差，評估人員素質較低。可以說，出現這種種問題，歸根結底都是由于評估制度不完善，市場不成熟所帶來的結果。

2、防范房地產評估風險的策略

房地產發展到現在已經慢慢地成熟，房地產的風險在不斷地降低，但是其中存在的問題還比較多。房地產評估機構想要規避風險，便必須做到下面四點。

2.1謹慎選擇客戶，保證信息的合法性和真實性

在進行客戶選擇的時候，評估機構必須慎重，必須全面地審查客戶提供的相關資料，保證客戶提供資料和信息的真實性。這便要求客戶和評估機構之間進行充分合理的溝通，全面地了解房產的實際價值，確保做出的評估報告可行度較高，維護評估機構的良好形象，降低其出現風險的概率。

2.2做好內部管理工作，將責任落實到每一個人

房產評估機構必須認識到行業內部管理的重要性，對內部質量控制體系進行完善和健全，而想要做到這點，便必須保證質量控制程序和體系的完善。在我國，評估機構是房地產評估行業的主體，需要承擔其應該承擔的任務，其必須做好行業的協調、管理、服務以及監督工作。對這些控制制度而言，估價復審制度是非常重要的，其存在能夠切實提高評估機構本身的專業水平，對評估的程序和方法合理性進行評判，這樣能夠很好地降低評估的風險，提高評估的合理性。

2.3重視制度的完善和創新

每個行業都有屬于自身的規范和相關的制度，房地產評估行業想要更好地進步和發展便必須重視評估制度的完善，這也是降低風險的重要策略。和國外相比，我國評估機構發展起步比較晚，和先進國家之間的差距也比較大。所以有必要借鑒發達國家的經驗，并以此為基礎進行創新，確保制度的評估規范和制度符合我國特色。并且在進行評估的時候，也必須嚴格地根據我國的相關規定和發展進行，主管部門也必須發揮自身的管理監督作用，定期評審評估機構以及評估師，若是發現問題，必須嚴厲地懲罰，從而給其發展提供一個良好的環境。

2.4重視評估人員素質的提高

評估人員素質對于房地產評估機構而言是非常重要的，只有評估人員本身的從業素質提高了，房地產行業才可能健康地發展。評估師不僅需要具備專業的知識，而且還必須了解法律、經濟、財務以及建筑等方面的知識。房地產評估行業協會以及主管部門也應該有意識地培訓評估人員，不斷地提高評估人員的素質。此外，評估機構和評估人員還應該根據自身的實際需要和特點來有針對性地進行培訓，只有這樣，房地產評估機構才能夠更好地發展，滿足社會發展和國民經濟發展的實際需要。

結語：

二十一世紀國民經濟飛速發展，房地產評估機構雖然存在著風險，但發展前景是廣闊的，這需要從業人員抓住機遇，不斷完善制度，提高自身專業、道德素質，堅定信念。相信在不久的將來，房地產評估機構一定能得到蓬勃發展，為人民生活、國家經濟發展做出貢獻。

參考文獻：

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