房地產開發項目投資的風險控制研究

【摘要】在我國國民經濟發展過程當中，房地產行業起著非常關鍵的作用，對我國國民經濟實現健康持續穩健發展具有一定的促進作用，同時也是我國產業經濟的先導性行業和基礎性行業。鑒于此，本文先對房地產開發項目投資風險管理進行了簡要的概述，分析了房地產投資風險的類型以及識別，進一步闡述了相應的控制措施。

【關鍵詞】房地產；開發項目；投資風險；控制研究

【中圖分類號】F299

【文獻標識碼】A

1、房地產開發項目投資風險管理概述

房地產開發項目，具有地域性強，投資額度大，資金周轉慢，建設周期長以及變現能力差等多種特點。而且還容易受到各種經濟因素，環境因素以及社會因素的影響。這便使得房地產開發項目投資風險相對比較大。房地產項目的投資過程其實也可以說是對未來市場需求進行預測并生產相關產品的一個過程。在具體的投資過程當中，企業想要獲取更好的經濟效益和社會效益，就必須對各種投資風險進行有效的管控。房地產開發項目的投資風險管理主要是指在具體的開發過程中，對各種難以預測的影響因素進行風險識別，風險評估以及風險管控，從而有效降低各種風險給投資所帶來的影響，大大降低了各種風險因素給企業收益所帶來的不良影響。在房地產市場管理體系當中引入風險管理機制，不僅可以培育新的經濟增長點，而且還可以在一定程度上對我國宏觀經濟起到一定的穩定作用。

2、房地產投資風險的類型及識別

房地產投資風險主要分為兩大類，即系統風險和個別風險。

2.1系統風險主要是指對市場內所有投資項目都會產生一定影響、而且投資者無法對其進行有效控制的一種風險

通貨膨脹風險：也可以叫做購買力風險，其是指投資所得回報和最初投入的本金相比，購買力有所降低，所以給投資者帶來一定的風險。

周期風險：這種風險主要是指由于市場的周期性波動給投資者帶來了一定的風險。周期波動主要分為四個階段，分別是復蘇與發展階段，繁榮階段，衰退階段以及蕭條階段。當房地產市場逐漸從最初的復蘇階段走向蕭條階段，房地產的成交量便會大大萎縮，價格也會大幅度下跌，從而使得那些抗風險能力比較弱的投資者因為金融債務而破產。

市場供求風險：投資區域房地產市場的供求關系也會給投資活動帶來一定的風險。

利率風險：利率調升會對房地產投資產生以下幾個方面的影響，首先會使得房地產實際價值受到一定的折損；其次會給投資者增加一定的債務負擔；在此，還會在一定程度上增大融資成本。

變現風險：在價格下跌的事后將升品兌換為現金而造成一定的資金損失。

政策風險：在房地產投資過程中，政府對地價住房，稅費，土地共濟金融以及環境保護等各個方面的相關政策也會給投資者帶來一定的風險，想要避免這種風險，最好是選擇那些政府積極鼓勵有收益保障的項目來進行投資。

自然損失風險：自然損失風險主要是指由于一些不可避免的自然災害而引起的投資損失，包括風災，洪水，火災以及地震等等。可以通過對物業進行投?；蛘呒訌娢飿I管理來對其進行有效的預防。

政治風險：政治風險主要包括戰爭，鄭汴經濟制裁罷工外來侵略，以及騷亂等因素所引起的投資風險。房地產投資不可以動所以會使得投資者承擔一定的政治風險，這種風險是投資中危害最大的一種。

2.2個別風險，其主要對市場內個別項目產生影響、投資者完全可以對其進行有效的管控。個別風險主要包括五類

收益現金流風險：當房地產投資項目的實際收益現金流沒有達到預期的目標而造成的一種風險。

資本價值風險：這主要是由于現實資本價值和預期資本價值之間存在一定的差異而產生的一種風險。

未來經營費用風險：如果物業實際經營管理費用支出超額也會給投資帶來一定的風險。

持有期風險：在投資項目持有過程中遇到的相關風險，持有項目的時間越長，所遇到的影響因素也就越多，引起的風險也就越大。

比較風險：比較風險也可以叫做機會成本風險，投資者將資金投入這個項目，便失去了投資其他項目的機會，在一定程度上也就失去了其他項目可能收益的風險。

3、房地產開發項目風險規避措施

3.1對風險識別手段與風險評估手段進行綜合運用

在房地產開發過程當中，會涉及到設計，施工以及拆遷管理管理等多項內容，在風險評估過程中應該對各種各樣的風險因素都進行充分的考慮，例如金融風險，拆遷風險，競爭風險以及政策風險等等，對各種風險所產生的根本因素進行深入的分析，并制定出相應的防范措施。風險評估主要是對工程建設過程中可能存在的各種風險因素進行一定的分析和預測，對其危害性進行詳細的分析，并制定出相應的防范控制措施，從而有效避免建設過程中發生相關的安全事故。

3.2強化風險控制

想要對項目投資風險進行有效的控制，就需要對單個項目的風險因素進行針對性地管控合規避，從而有效降低風險發生的概率，這項工作是整個投資風險規避中最重要的一點，所以投資企業必須對其引起足夠的重視，不斷提升企業的抗風險能力。

3.3科學評估、準確預測

企業在投資之前就應該對相關的競爭對手以及項目的詳細資料進行有效的了解和掌握，經過仔細計算預測出項目在建過程中可能會遇到的風險，并提前采取一定的防范措施，這樣便大大提高應對風險的能力。目前層次分析法（AHP 法）就是一個很好的投資評估預測方法，其通過分層歸類的形式可以對工程相關風險因素進行有效的分析，然后構建起一定的層次結構模型，按照各種風險因素的比重來進行分層排序，并針對各種風險制定出相應的防范措施。

總而言之，房地產開發項目在具體的投資過程當中，會遇到各種各樣的風險。投資企業想要獲得更大的經濟效益，實現更加長久的發展，便需要對各種風險因素進行準確的評估和預測，并制定出相應的防范措施。

參考文獻：

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