城市規劃與房地產開發的協調機制研究

【摘要】對城市規劃與房地產開發的協調機制進行研究。具體是在解析城市規劃與房地產開發兩者關系的基礎上，從城市規劃對地價的作用機制、城市規劃對土地利用管理的作用機制、基于利益分析基礎上的控制這三種機制編制與實施的內涵與要點進行探究。希望在促進城市規劃與房地產開發事業協調發展方面有所幫助。

【關鍵詞】城市規劃；房地產開發；協調機制；城市建設

新時期下國內房地產事業獲得廣袤的發展空間，房地產業在優化個體居住環境質量的同時，在推動社會經濟發展進程方面也發揮顯著作用，逐漸演變成國民經濟基礎產業之一這一角色。梳理城市規劃與房地產開發的關系兩者的關系，編制并實施促進兩者協調、持續發展的機制是極為必要的。基于此，本文做出如下論述內容。

1、城市規劃與房地產開發關系分析

城市規劃和房地產開發在側重點上存在差異性。在戰略層面上，城市規劃

主要是站在宏觀的角度解析城市發展條件，進而明確城市發展模式；但是房地產開發商多數是從微觀的視域去分析推動企業可持續發展進程的措施[1]。在時間層面上，城市規劃在關注民生長久發展的同時，也對其近期發展模式進行分析；房地產開發更多的重視短期效果。從效益上分析，城市規劃重視的是經濟、社會與生態效益三者發展的統一性與協調性，希望通過壓縮成本的方式達到提升綜合效益的目標；但是房地產開發更重視研發項目、開采土地與開發企業的經濟效益。城市規劃是房地產開發目標達成的前提，只有在城市規劃的導向下，房地產開發才有方向與憑據，帶有預見性特征，最終實現可持續發展的目標，在獲得一定經濟效益的情況下，推動相關產業的發展進程。

2、城市規劃與房地產開發的協調機制研究

2.1 城市規劃對地價的作用機制

一是城市性質、功能、規模對土地價格造成顯著影響。城市性質決定其城市功能與城市形象和它的相符性，這也是不同屬性、功能與建設規模城市衍生出來的內在原因，土地資源供應量的差異性，也使房地產業對容積率、土地利用程度存在顯著差異性。比如說要將某個城市確定為一區域的經濟中心、商貿中心，那么其在土地資源利用上就應該加大對商業與他類第三產業用地比重，商業用地級差收益最顯著，土地價格也是最貴的。此外，級差地價受城市規模的影響，兩者存在正比例關系。綜合以上論述的內容，可見城市整體規劃影響城市的屬性、城市用地面積與主要功能。進而影響城市地價高低，最終決定房地產開發的強度、趨向和規模。

二是城市的用地結構對地價的影響。對土地資源施以不同的應用模式，級差地租也會存在差異，級差地價依次為商業用地、住宅用地、工業用地。這就表明城市地價水平和級差地價存在關聯性，多數在用地結構上體現出來，地價和商住用地存在正比例關系，和工業用地呈現負相關關系。

三是配套設備控制對地價的影響。配套設備質量對地價水平產生顯著影響。城市規劃借助對配套設備管控的效果去實現優化城市經濟發展軟硬件環境，提升城市發展的后續溢價等目標，在這樣的局勢中城市整體地價水平將會有大幅度提升。

2.2 城市規劃對土地利用管理的作用機制

城市規劃對土地利用效果的管理形式，大體上體現在以下幾方面上：一是整體規劃；二是分片規劃；三是詳細規劃。在對城市整體規劃過程中，重視的是對城市土地經濟性的評估，完成對城市土地經濟性全面評估的前提下，參照一定規格對城市功能進行劃分，并科學整改與配置大型工程設備，這樣城市在整體規劃目標達成的基礎上，構建一個相對合理的城市基準地價體系。在城市分片規劃方面，具體是結合城市土地區位的差異性，使城市土地分期供給量確定下來。同時對城市的居住、工業、倉儲等用地規模進行科學預估，科學布設城市土地的分期供給量，借此途徑達到推動城市土地市場長效發展的目標。在城市詳細規劃層面上，參照當前各土地開發區內多數土地開發商在取得土地使用權以后期望擁有更多自主權的心理，加大對詳細規劃工作的管控力度，實質上就是對土地資源應用形式、開發強度與土地利用的相關規定等多樣方面進行把控。三類規劃的編制與實施，其宗旨均是壓制房地產開發商們各種投機取巧的行為，同時又鼓勵開發商們在遵守控制性規劃的情景中，對有限的地塊資源進行重新配置與規劃，這樣詳細規劃工作一方面符合城市土地出讓和轉讓合同管理規范，另一方面也能夠極大的滿足開發商們的理性需求，從而推動了城市土地出讓和轉讓協調發展的進程。

2.3 基于利益分析基礎上的控制機制

現代社會中，各個階層、不同利益群體對自體利益追求的欲望與過去相比體現出強烈性。基于利益分析基礎上構建的控制機制，其目的在以下兩個方面體現出來：一是政府機關預要借助城市發展去提升市民的生活檔次，通過優化城市面貌去完善市民生活環境，在特殊情況下需要有私人集團——房地產公司財力的輔助[2]。而為了獲得它們的幫助，政府機關總會付出一定代價，做出一定讓步，使它們享受特殊的優惠政策；二是政府要維護市民的權益，因此可以借助城市規劃的控制機制制約不同階層群體對利益追求的程度。PeterHall主觀的認為城市規劃有兩類管控形式：一種是管控公共投資（特別是道路、鐵路、機場、學校、醫院、公有住房等基礎設施的投資）的權利，第二種為鼓勵或約束私人投資對物質環境開采的權利。基于城市規劃宗旨在于獲得公共利益這一實況，故此控制機制的編制與推行也應以上述解析內容為基點，其中最關鍵的內容為環境容量的管控。

結語：

綜合全文論述的內容，對城市規劃與房地產開發兩者協調發展的意義有更為全面的認識。要真正的處理房地產開發過程中存在的問題，就應該深入研究城市規劃與房地產開發的協調機制，從而將城市規劃的導向與約束作用充分彰顯出來，將房地產行業的反饋作用體現出來。

參考文獻：

[1]方健.對房地產開發和城市規劃協調發展的路徑探討[J].現代物業（上旬刊），2015，07：143-145.

[2]徐雪梅，周立涵，王琳.土地利用規劃背景下的房地產開發——以南通經濟技術開發區項目為例[J].管理觀察，2014，15：28-29.